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孙村片区控规图

小区规划20 栋住宅楼，其中 12 栋 18F 小高层，1 栋 17F 层小高层，7 栋 11F 洋房，户型建面约95-180㎡。

【占地面积】约8.4万方

【建筑面积】约23万方

【交付标准】毛坯

【容积率】约2.1

【总户数】1562户

【公摊】小高23%-25%，洋房16-17%

【物业】济高绿城物业，2.36元

【交房时间：1-9号楼2024年12月31日，10-20号楼2025年6月30日

【层高】小高2.9米、洋房2.95米

【梯户比】一梯两户，全南北通透户型

【绿化率】35%

片区分析

这篇文章，我们会重点分析版块发展。因为楼盘本身问题不大，我们把版块的优劣势讲清楚，如果你能接受，或者愿意赌它的未来，就可以放心购买。

判断版块的未来，通常有三个重要的观察点：身世、天赋、规划。

这就好像说一个孩子将来有没有出息，取决于他爹有多少钱（身世）、自己有没有本事（天赋）、现在有什么成就（规划）。

1、身世

买房选版块，很重要的一点就是选一个强势的行政区。如果这个版块是强势行政区接下来的发展重心，那就更好了。

什么是弱势的行政区？槐荫区、天桥区。槐荫区西客站起步早、规划好，但是发展到现在，依然托不起一万四五的房价；天桥区的北湖当初轰轰烈烈，但是高开低走，历城的华山湖已经卖出三四万的大平层，北湖还是拆不动。

什么是强势的行政区？历下区、高新区。22年历下和高新的地税收入都超过300亿，相比之下槐荫80亿，天桥43亿，济阳37亿，长清只有26亿。

政府有钱，才能让所有规划的PPT落地。修地铁、盖医院、引产业、建公园，都需要钱。这几年高新区教育强势崛起，天桥、槐荫仅有的几所名校也逐渐没落，就是这个道理。

对高新区来说，软件园和汉峪金谷接近饱和，临空版块又太过偏远，所以未来5-10年的发展重心，一定是孙村版块。

最明显的标志，就是前几天，背景为济高控股的公众号文章吹风说“高新区政务中心大楼有意搬迁至高新东区”。

算谷产业园公众号文章

政务中心搬迁，这意味着什么？奥体版块是怎么发展起来的，唐冶版块是怎么发展起来的，大家懂的都懂。

2、天赋

三分天注定，七分靠打拼。除了身世，一个好的版块必须有好的资源禀赋。

简单说，就是这个版块必须有足够的条件，能源源不断的承接产业、人口、配套的导入。

市中区为什么遇到了瓶颈？因为老城区拆不动，南部山区没有发展空间；

西客站的房价为什么不涨？因为它只能满足人们最基本的生活需求，但凡你有更高的追求，想上拔尖的学校，想去更好的单位，你都得离开这个地方。

带着这个问题去看高新东区，会发现它确实值得济南下重注。

环境——三山两河一湖的自然景观；

交通——经十路与世纪大道围绕，临近地铁八号线

产业——拥有生命科学城、中科院济南科创城、智能装备城三大产业园区

此外，在城市基建，教育、商业、医疗等配套引进方面，高新东区也是超前规划，持续为片区注入价值。

可以说，高新东区是一个发展上限非常高的版块，近日关于“彩虹湖新区”的规划，隐约可以看出当年南京“仙林湖板块”的影子。

而今天，距离新街口20公里的仙林湖，房价已经来到了3w+。

巧的是，高新东距离大明湖，差不多也是20公里

南京仙林湖板块，房价从8k涨到3w+

3、规划

如果更功利一些，我们就得掰开手指头，盘算这个版块，未来3-5年，都有哪些可以落地的，可以增加土地价值的利好。

毕竟，交房两三年，入住三四年，多数人还是要换房的。

从这个维度看，高新东区至少有几个值得期待的利好：

①济南地铁8号线开通运营（预计2025年底），项目临近春博路站，8号线是4号线的延长线，也是齐鲁科创大走廊的骨架。向西可以联通主城的汉峪奥体CBD，向东可以连接章丘、淄博；

②高新区政务中心大楼搬迁。政务资源导入，大量的医公教群体进入高新东区，会加速版块的环境、商业、教育等各项配套提升价值；

③高新区云巴项目落地建成。根据相关规划，云巴会大大改善高新东区的内部交通，而且可以促进高新东区和章丘明水经开区的协同发展；

济南云巴规划

④依托海川打造教育高地。海川是高新区拓展新区的利剑，孙村这几个楼盘也齐刷刷的签约了海川教育。只要学区好，就不愁人才留不住，继续观察这几年的中考成绩吧；

⑤高新东区高精尖产业的引进。三大产业园区已经建成，就等着高精尖企业和人才进来了。

项目配套

交通——紧邻世纪大道和经十路两条城市主干道；距离规划中的地铁8号线春博站不到2公里，可直达奥体片区；项目周边开通K903、K176、K232、K321等多条公交线路，其中K232站直通唐冶彭家庄地铁站。

商业——百联奥特莱斯、蝴蝶谷广场

医疗——高新区人民医院（山东健康集团济南医院）

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