原创刘晓博
2024年5月6日晚，堪称深圳楼市“重要的一夜”。
它的重要性，要到今天才能悟出来。
昨天傍晚6点49分，深圳住建局在官网发布了“关于进一步优化房地产政策的通知”，宣布了几个重要的“楼市新政”，昨天本号在第一时间做了分析。
这几项政策是：
1、福田区、罗湖区、南山区和宝安区的新安街道、西乡街道维持原限购政策不变，其他区域非户籍人口买房需要的社保（个税）年限从3年降低为1年。
2、有两个或以上子女的深圳户籍家庭，可以在“福田区、罗湖区、南山区和宝安区的新安街道、西乡街道”之外的区域，多买1套住宅。
3、设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在“福田区、罗湖区、南山区和宝安区的新安街道、西乡街道”之外的区域买商品住房，用于解决员工住房等需求。
4、提升二手房交易便利化，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。
盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。
5、本通知自印发之日起执行。
这条消息瞬间刷屏，但很多人认为力度低于预期。在大家的预期里，非核心区应该取消限购，二手房成交参考价制度也应该淡出。
情况很快就出现了变化。
到了晚上10点左右，深圳本地市场份额最大的二手房中介机构乐有家的APP突然刷新，开始展示真实成交价或卖方叫价了！
此前，由于深圳发明并严格执行二手房成交参考价，中介机构无法公开展示（包括门店橱窗、APP等）卖方出价和真实成交价，只能按照官方的参考价，给每套房子标注价格。
二手房成交参考价制度，是深圳在2022年2月8日创设的，当时一下子发布了全市3595个小区的参考价。要求所有的中介机构在公开场所只展示“参考价”，要求银行发放贷款的时候按照参考价和实际价中比较低的一个发放贷款。
这项制度对深圳楼市产生了巨大威力。第一，它提高了二手房的首付比例，让上车的门槛大幅提升；第二，它让买方和卖方看到的价格差距很大，很难达成价格共识。
全国有很多城市学习深圳，也推出了自己的参考价制度，但一般都是做做样子，搞100到200个小区试试。深圳是几乎落实到了所有的小区，而且一直坚持到今天。其他城市在1年前，就已经纷纷废止了这项制度。
到今天早上，贝壳APP也开始展示真实价格。下图是恒裕槟城的价格，卖家叫价全面回升到了每平米31万元以上。
下图是深圳湾悦府的价格，单价为23到27万元左右。
深圳二手房市场“蒙眼狂奔”的时代结束了，在政策持续宽松的情况下，取消二手房成交参考价，有利于楼市的回暖。
说实话，刚看到昨天新政文本的时候，我跟大多数人一样，感觉力度一般。如果考虑到二手房成交参考价制度淡出，应该说深圳楼市的这一夜意义非凡。
我之前讲过，深圳楼市这一轮大跌，是5大超级利空砸出来的。其中三个超级利空是全国性的——1914年以来最大规模的疫情，国际局势百年未有之大变局，数十年罕见的楼市调控。
另外两个利空，是深圳独有的。2020年的“715调控”，要求落户深圳的人还要有3年社保才能买深圳住宅，这给深圳楼市造成了长达3年的需求断层；2021年的“28调控”出台了人类历史上没有先例的二手房成交参考价，打乱了二手房价格形成机制。
现在，深圳两个独有的利空，终于全部退出了历史舞台。疫情也结束了，楼市调控的方向也反转了。
过去这几年，深圳楼市成交量被压缩到了极致。深圳城区常住人口名列全国第三，仅次于上海和北京，超过广州、重庆。但深圳楼市的成交，去年二手房竟然进不了全国前15名，新房只位列全国15名，可见楼市之低迷。
说昨天晚上是深圳楼市重要的一夜，不仅仅是二手房成交参考价制度终于淡出，还因为我们终于看到了非核心区取消限购的希望。
下图是深圳十四五规划中，都市核心区的示意图：
此次楼市新政认定的“核心区”，跟之前规划意义上的核心区不同。龙岗的布吉、南湾、坂田、吉华，以及龙华的民治、龙华等6个街道，由于楼市偏冷、供应量比较大，被划出了“楼市核心区”。
此次新政，给深圳定义了楼市核心区：“罗湖区+福田区+南山区+宝安区的新安、西乡街道”。
有人说，这相当于官方画出来深圳楼市的价值地图，被放松限购的区域都是价值不高的。
其实这话未必正确。在最近1年的楼市调控中，一些城市的地方政府正通过放松限购的技巧，把一些价值片区释放出来，让他们先获得新生。
比如广州：
上图广州的最新限购地图，黄埔不限购了，但南沙还限购。你能说南沙的价值高于黄埔吗？
要知道，黄埔的核心区刚刚被定义为“东部中心”、“新广州”，跟“天花+海珠+荔湾”的“老广州”以及南沙的“未来广州”三足鼎立。广州的城市结构，从“一主一副，两个中心”，变成了“三个中心”。
你认为是“新广州”更当红，还是“未来广州”更当红？
告诉大家几个数据：黄埔是广州上市公司最多的城区，是发明专利最多的城区，也是先进制造业密度最高的城区。
黄埔为什么不限购？这就是广州调控的艺术。
再看西安。
去年9月，西安调整了楼市限购政策，只保留了二环内的限购。
上图是西安最新的限购地图，蓝色范围限购，其他不限购。其实西安楼市最有价值的片区，是红线区域。限购的二环内，基本上没有新盘了。
这就是西安调控的技巧。
深圳目前尚未取消本土任何区域的限购，只取消了深汕合作区的限购。
但昨天晚上的政策，实现了深圳楼市的“两级管理”——核心区限购门槛更高一些，非核心区正无限逼近取消限购。
这就为未来取消非核心区的限购，创造了条件。
可以做出这样的预判：
在今年年底之前，深圳楼市非核心区（“福田区+罗湖区+南山区+宝安区的新安街道西乡街道”之外），很有可能彻底取消限购。
至于楼市核心区内的限购门槛，也有进一步松动的空间。
在北京、深圳接连发布楼市新政后，广州、上海处于“越位”状态，这两个城市很有可能在近期也发布新政。
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