就在4月29日，自然资源部办公厅官网公布了关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知。
文章明确，商品住宅去化周期超过36个月的城市，暂停新增商品住宅用地出让。
这个政策有着很强的指向性意义，未来楼市调控的逻辑会变，不再是对买房人需求端解开限购，而是对土地供应端实施限卖，背后其实是释放出史上第二轮去库存的强烈信号。
根据第三方研究机构统计，去化周期超过36个月的城市有41个，其中就包括武汉。
另一方面，刚刚过去的430政治局会议，同样提到要“消化存量房产+优化增量住房”。从这个紧随其后的发声来看，去库存的紧迫性和主动性，甚过以往。
01/
消化存量房产，必须是多管齐下，采取组合拳的一揽子房地产政策，包括逐步放松限购限贷、全面降低购房门槛、鼓励以旧换新等，这些措施都是为了减轻购房压力，但不是刺激购房欲望的唯一手段。
没有需求的市场，就不会流通起来。
只有人口流入，才有可能通过供应限制的调节，实现房产库存的消化。
对于多数普通家庭来说，最关注的无非还是“书包问题”，毕竟在我们的文化里，多数家长的心境都是共通的。既然当前房子已经很难再挣钱，让孩子与房子捆绑，会成为买房子又一个理由。
教育被裹挟进房地产，成了很多开发商牢牢抓在手里抬房价促去化的“金钥匙”。
其一，一个孩子的背后，是一整个大家庭三代人，这些人在实现家庭结构转变后，需要房产置换，产生了购房需求，或是一套更大的户型，全家庭一起住，或是相邻两套，方便老人来往，帮忙照看孩子；
其二，由于孩子的教育问题，家长们更需要一套学区房，“学位保障”、“生源纯粹”等等，成了刺激家长们买房的一大推动器；
其三，教育配套的落地，不仅带来了庞大的生源和生源背后的家庭，同时也带来了一批优质的教师资源，而这批拥有稳定工作的人才同样也支撑了房源的销售；
其四，购房者普遍看清一点，绑定了好学区的房子抗风险能力更强、在二手房市场的流通性更强，如果自身孩子没有上学要求，或许买二手房的人会有。
站在大区域的视角，不断完善的教育配套，能够虹吸周边人群蜂拥式聚拢，就像盯中一颗糖块的蚁群，带动整片区域的活力，催生购房落户的需求。
学位房=销量保障，似乎在潜移默化中，成了市场的共识，并逐步成了合理的存在。
02/
当“去库存”打响，各个区域的学校如雨后春笋，正力图用教育撬动楼市的发展，开发商也纷纷下场加入代建阵容中。
这几年不难看到，无论旧改项目，还是招拍挂拿地项目，配建学校已是开发商拿地的基本“标配”。
比如中海中北路地块，规划幼儿园+9年一贯制学校；
幸福垸实业集团拿下的长江新区P（2023）147号地块，需配建9年一贯制中小学；
房企配建学校硬件，提供空间和服务，学校输入老师资源和教学体系，房地产和名校，越绑越紧密。
今年，多所名校“上新”，浅盘点几个因学校而热销不停的楼盘。
◑龙湖清能天曜
配建武汉名校招牌育才系学校，正式确认为育才实验小学（后湖校区），预计2024年6月移交教育局，9月开学。依托学校的背景与龙湖自带的名气，让项目在区域内始终热度领先。
项目自加推B6央景王座，日均到访超百组，五一钜惠叠加开盘折扣，首周去化超30套，认购金额超1亿，数据十分亮眼。现主推绝版约132m²户型，稀缺全景三房。
龙湖另一个占据名校芯的项目龙湖·御湖境五一钜惠叠加房交会折扣，当周去化超36套，认购金额超1.5亿，也是口碑良好。
◑保利天珺
武汉四大名初之一的武汉市七一华源品牌2023年中考高分保护人数全市第一，项目配建的七一华源中学（二七滨江校区），将于今年9月正式开学。
项目位于二七滨江，豪宅基因托底，名校效应加持，蝉联顶豪榜热销第一，目前在推约130-141㎡产品。
◑华侨城红坊
配建的红钢城小学红钢三街校区及武钢三中初中部，计划于年内建成后投用。
项目位于青山滨江，每年销量霸榜青山区，华侨城红坊·云岸即将加推约99㎡、115㎡毛坯高层。
◑武汉·江城府
代建九年一贯制学校一初学苑，无论师资团队、教育局扶持力度还是生源，都是江汉区最强配置，当前已挂牌，预计今年9月开学。
项目毗邻江汉路、内环地段，汉口百年历史人文地标孙中山铜人像旁，目前在售约127-230㎡双江景3-5房。
◑汉口1872 | 国樾
代建韩家墩小学，是区域中400万项目以内唯一一个直接对口本小区的项目，预计年底竣工，明年9月投入使用。成交客户中，50%是奔着韩家墩小学而来。
项目位于汉口二环与解放大道交汇点上，由中国铁建与招商蛇口两大央企联袂打造，现主推13#约115/124/136㎡房源。
◑东湖ONE
引入“育才&七一”双品牌，新建的武汉育才小学东湖分校、武汉七一华源中学东湖分校分别于2025年和2026年启动使用。这两个品牌足以吸引大量的家长关注，是热销的“关键密码”。
项目位于4、12号线园林路与仁和路站之间，预计今年交付，目前主推约110-143㎡户型。
03/
开发商代建学校+引入学校品牌的模式里，地方政府借开发商之手，减轻财政压力，实现优质教育均衡；区域人口变得活跃，促进了各项消费；开发商收获了客户，加快去化速度，也能带动周边楼盘去库存，共同加速资金回流；孩子就学得到保障，家长们手头的房产价值得到支撑。
总的来说，这种模式是一种多方共赢的局面。
无论如何，完善的教育配套因素，强化了买房人的购买决策。特别是品牌越大的学校，几乎是很多业主购买的决定性乃至唯一因素。
当购房者对学校有需求，教育配套的落地，总归对楼市去库存是有帮助的。
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