01
楔子
前两天，我看到湖南长沙的一个房地产通知——《优化房地产开发项目规划管理若干措施》，里面提到了一些关于阳台、飘窗和设备平台的面积计算新规定。 （如下图）
其中有三点引起了我的注意。
第一，阳台的面积只要不超过套内建筑面积的20%，可以按照一半面积来计算，不管你是开敞还是封闭阳台。
打个比方，一套120平的改善房，套内建筑面积在100平左右。那么开发商就可以设置20平方的阳台。其中10平方是不计容建筑面积，也就是房产中介口中赠送给你的面积。
20平的阳台什么概念，我找一张实景图来说明一下，能放得下4人餐桌，还有那么大空地。
第二，飘窗可以宽到与房间面宽相等。
这里所说的飘窗是真飘窗，窗台是不能砸落地的。但飘窗台面积大一点，能堆放的东西也不少，确实是“福利”。 （如下图）
第三，设备平台只要不大于4平方，不计入建筑面积。
这4个平方如果设计的位置巧妙，完全可以扩展室内空间 （如下图） 。房产销售更是会急不可待的告诉你，这也是送的。
这种从建筑面积层面进行的松绑，除了长沙之外，是不是还有其他城市也出台了类似的规定呢？
出于好奇，我去搜了一圈，结果发现：长沙不是“始作俑者”，这事是既有“古人”，又有“来者”。
02
同行者
无独有偶的是：4月26日成都市规划和自然资源局网站发布的公开征求《成都市城市规划管理技术规定（2024）用地和建筑规划管理（征求意见稿）》，也提到了相同的问题。
第 3.5.18 条
每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板等）的 水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20% 。
同样是20%的上限，但是口径是不一样的 。长沙是阳台占套内面积的20%，而成都是阳台等所有的空间占套型面积的20%，其实差距也不大。
长沙和成都都还算不上一线城市，而之前更早的广州其实也出台了类似的文件。去年底在《广州市建筑工程容积率计算办法》中提到：
第六条 建筑半开敞空间按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积，其中住宅、商业、办公、工业建筑的半开敞空间应当按照下列规则计算容积率：
（一）住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，其中满足连续开敞率不低于40％的主景观阳台不限制进深，且半开敞空间 水平投影面积之和不超过住宅套内 （含半开敞空间水平投影面积） 建筑面积20％的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积 。进深或面积比例超出上述规定的部分，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。
高品质生活区的住宅建筑，其半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的比例上限可适当提高，由规划和自然资源部门在土地出让前组织规划条件论证，根据论证结果确定比例。
读条文可能比较晦涩，所以我找了图示来解释下什么是阳台连续开敞率和进深。 （如上图）
半开敞空间：有永久性顶盖，且至少有一边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台，如建筑的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊、结构内的花池或者空调搁板、平台式的花池或者空调搁板等。
连续的开敞率 ：长度/阳台周长=（W1+D2）/（W1+W2+D1+D2）≥40%
进深 ：D2≤2.4米，
两者同时满足，且这部分半开敞空间的面积不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半计算面积。
不难看出，长沙可能是借鉴了广州的这个规范。
其实今年以来，武汉、珠海、中山、福州等地也陆续发布政策，针对赠送面积的限制放宽，允许通过阳台、飘窗、设备平台等进行“面积赠送”，实现"0公摊"甚至“负公摊”。
03
原因分析
想当年，各地的规划部门对于面积计算都是“斤斤计较”的 ，没想到这才没过去多久，调控会放的这么松。
就连广州这样的一线城市都调整了面积计算规则，不知道上海什么时候突破“阳台8平方”的底线呢？ （如下图）
面积计算规则的变化如此之大，到底是什么原因呢？
答案都在下面这张图片里。 （如下图）
第一，为了有效激发购房的需求
从财政部最新发布的数据来看：
2019-2023年一季度，全国卖地收入分别为12499亿、11117亿、16467亿、11958亿、8728亿。
2024年一季度，全国卖地收入8147亿，同比下降6.7%。与最高峰的2021年比，则下降了50.5%
而地方政府对于土地财政的依赖又如此的巨大 （如下图） ，如果新房销售滞销，那土地就卖不出去了。没了土地收入，很多地方可能连公务员的工资都发不出了。
而五一前，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》中提到：
1、商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。
2、商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
这就更惨烈了。本身土地就不好卖，现在干脆就不让你卖了。只有把现有的库存清了，地方政府你才又资格继续卖地，恢复造血功能。
所以，这种面积计算规则的改变，在“卖地资格”面前，简直不值得一提。
第二，为了建设高品质住宅的需要
在 前两年有个“第四代住宅”的概念被炒得很热，其中最吸引人眼球的就是超大阳台。上面既可以种树，还可以休息，游玩，如果像上海这样阳台只给8平方可怎么玩？ （如下图）
所以各地为了高品质住宅的建设，调整一下面积计算口径，也是可以理解的。
但是高品质住宅不应该只停留在观感上，还有很多物理性能和客户心理的需求，需要被设计师照顾到。
04
各方影响
任何一个政策的出台，或多或少都会对参与其中的各个主体产生影响 。阳台等空间面积计算规则的调整，也一样。
1.对政府
对当地政府来说，如果能通过该政策达到吸引开发商拿地，小业主买房，那目标也就达成了。但是光靠赠送这点面积，力度是否足够，还得留给市场检验。
话说地方政府卖地的工具可不止这些，大家有兴趣可以看看这篇： 《》
2.对开发商
对开发商来说，只有建的房子卖得动，他才有继续拿地、继续建房的冲动。而光靠赠送这点面积，而且还是未来的项目才能实施的，民营企业恐怕动力也不太足吧，但至少是个利好的“信号”。
3.对小业主
对小业主来说，最欢欣鼓舞的可能就是这种赠送面积了。因为确实得到了一些实惠，而且是“光明正大”得到的。
不仅可以实现阳台自由，封一半、留一半都行；还可以想要几个阳台，来几个阳台。而且还可以少交税，因为相同使用面积，建筑面积变小了。
这块可以扩展阅读： 《 》
但是装修成本会上升一些，另外使用中的维护成本也会高一些。除此之外，对于小业主来说，全是优点。
4.对设计师
对设计师来说，限制条件变少了，发挥的余地就变大了。原来受制于面积计算规则，不管是豪宅还是普通户型，进深都比较小，即使是大阳台，也只是呈“跑道形”。 （如下图）
而随着计算规则的改变，阳台的形状可以更多样，连功能也可以更加的多元。
可以是休憩为主的
也可以是心灵花园
还可以 是研究宇宙的
05
双刃剑
那是不是规范放得越宽松，阳台赠送的面积越多，就越好呢？
其实不然，任何事物都有两面性。同一个事物，对于不同人群来说，效果也会不同。
随着政策的宽松，阳台面积越来越大。对于豪宅来说，确实可以拓展一些功能，而且物业的维护得力，房子也能历久弥新。
就拿台湾的“陶朱隐园“来说，全楼 （一楼庭园、每户阳台、露台） 遍植约23000棵乔木与灌木；其中露台种植的约有95棵，面积可达6890平方米，绿覆率为84.43％。 （如上图）
因为是超级豪宅，维护跟得上，所以2016年建成至今，还保持着“郁郁葱葱”的样子，被称为“会呼吸的森林建筑”。 （如下图）
而对于普通住宅来说，阳台超大却未必是一件好事了。
以成都天鹅湖花园为例，小区是2007年建成的，每家每户都有非常大的阳台，这是第四代住宅概念还没出来之前就建成的。经过了10多年，现在它却成了这样。 （如下图）
既有保持原样的，也有违章搭建的；既有封阳台，也有不封阳台的；既有种植绿化的，也有堆放杂物的，不一而足。
对于普通小区来说，这可能就是超大阳台的“归宿” ，所以我们也只能无奈的接受。
06
结束语
对于普通老百姓来说，阳台的面积赠送比例上升，绝对是好事 ，最起码从短期来看是这样的。
政策的宽松，对于行业来说也是“利好”的信号。开发企业可以有更大的余地，去匹配不同客户的个性化需求。
所有的工具，都是为房地产行业兴兴向荣服务的。如果送面积有用，那就再多来点吧！
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