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朝阳新房为什么卖这么贵？酒仙桥值得买吗？
430新政之后，北京楼市的一举一动都要格外关注。
这不，北京又诞生了新的总价地王。
昨天，酒仙桥地块终于预申请，创了两个新纪录，震惊房圈。
一是，地价创了新高。
酒仙桥居住用地，此次捆绑前苇沟居住组团和中关村朝阳园北区一宗商业用地一起出让，地块起始价112亿元，最高128.8亿元，刷新了北京最高地价新纪录。
此前，北京最高地价记录是2018年首开华润联合体拿下的丰台白盆窑首开华润城地块，当年的总金额是86亿元。
酒仙桥预申请后，大家都在猜测，北京哪家房企有这么大勇气接盘。
不是说拿不起122亿元，而是这块地实在不好算账，这么多配建之外，单说前苇沟的居住地块，也够房企喝一壶的。
房主猜测，这次接盘的大概率还是中建系。
第二震惊的是，酒仙桥指导价高达12.5万元/平米，±8%。
这个价格有多夸张？来跟朝阳第一梯队板块太阳宫比比。
4月16日，太阳宫标杆改善太阳公元成交一套127平米的三居，总价1560万，比去年最高点跌了200多万，折合单价12.2万元/平米。
跟新房比，2022年太阳宫神盘中建玖合府，指导价13万元/平米，但是按照90%产权价格计算，折合单价只有11.7万元/平米。
确实，酒仙桥市今年北京最受关注的新地之一，但放在朝阳范围内，我觉得它比太阳宫卖的还高，有点超预期了。
太阳宫位于东三环，学区又是整个朝阳最好的，初中直升人大附朝阳学校，关键是太阳宫的学区是经历历史检验的。
就算酒仙桥能吸引来人大附，将来教育质量还不一定呢。
今年朝阳核心板块次新经历了一轮大脱水，望京金茂府、臻园等望京标杆改善单价跌到了9万＋，新房这边，豪宅有朝阳公园融创壹号院，均价13.3万元/平米，产业优势的招商玺只卖7.7万元/平米，别忘了还有永丰南新地指导价也只有9.3~9.6万元/平米。
12.5万元/平米的酒仙桥，真的很香吗？
看评论区，有粉丝留言吐槽酒仙桥的城市界面和交通，但是我觉得随着酒仙桥拆迁腾退完成，未来这里的城市界面一定会有明显的提升。
尤其是现在卖这么贵的价格，将来肯定对标富人区的配置来改善周边界面，这都不是问题。
当然你会说，按照现在的市场酒仙桥将来也卖不到最高限价。
但问题是，后面还有前苇沟拖后腿，再加一个不小的商业，意味着酒仙桥的价格不能太低。
真的很难。
前段时间十八里店新地块传出指导价涨到8.25万元/平米，我发文说“朝阳急了。
结果十八里店象征性的涨到了7.9万元/平米，半年内历经两次涨价，从最初的7.6万元/平米— 7.8万元/平米— 7.9万元/平米
这次酒仙桥也涨出了一个高于预期的指导价。
朝阳为什么乐此不疲的要上调新房指导价呢？
一切都是为了卖房啊，因为朝阳楼市今年实在太拉了。
前面提到望京核心区的次新改善这一轮房价跌幅普遍超过了20%，二手房下跌越狠，新房越卖不出去。
酒仙桥涨到12.5万元/平米，那后续太阳宫新地块一定不会比酒仙桥低，更会超过中建玖合府的价格才行。
不然，玖合府业主不维权才怪，只有价格越高，越让二手房业主心里有底，不会着急抛售，也稳定了二手房市场。
新房越来越贵，朝阳现在的这批存量新房来说，性价比太香了，也会刺激东坝、奶西、崔各庄、十八里店这些主要新房板块的去化。
当然，市场买单的前提是市场回暖，所以接下来北京一定会给足更多预期，会有更大的利好，支撑房价上涨。
酒仙桥地块一共三大部分组成，包括酒仙桥、前苇沟、中关村朝阳园北区，咱们主要关注两个居住用地。
酒仙桥是传统的电子产业基地，拆迁升级改造也很多年了，今年终于等来了。
酒仙桥这次出让的是第三、四街区0006、0007两个居住用地和0005一个幼儿园用地，
这个地块用地面积约4.17万平米，建筑规模约10.48万平米，除了住宅，还将配建一个幼儿园。住宅容积率为2.5和2.8，限高80米，今后可做高层社区，而托幼地块则规划9班制幼儿园。
需要注意，酒仙桥拆迁腾盖的这些地块儿都不是正南正北，想要把产品做的出彩，需要开发商费一些心思，不过我相信朝阳会给一定的支持。
地块紧挨着东四环，亮马河北路以北，酒仙桥南街以南。
不远处就是颐堤港大型商业中心，最近的地铁站是14号线东风北桥，距离地块组团直线400多米，周边还有颐堤港商业中心。生活配套非常齐全。
前苇沟地块位于中建璞园隔壁，由一个居住用地和养老用地、社区综合服务设施用地、商业用地、社区卫生服务用地组成。
这个地块用地面积约8.25万平米，建筑规模约9.61万平米，其中住宅部分容积率只有1.2，限高18米（局部24米），今后可做低密度洋房社区，指导价7.8万/平米，±8%。
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