最新昨晚省媒最新消息，南京“以旧换新”累计咨询已近4000组，且已报名的需要置换的老房子已进入评估阶段。
且据官媒报道，此次南京以旧换新的最热楼盘当属燕子矶的颐和四季府，目前89㎡小户型已基本售罄。
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可能有人会认为，是不是只有“以旧换新”的楼盘才火?
不！从近期，包括五一期间南京市场表现来看，在以旧换新带动下，南京房地产呈现明显大回温！首要指标：各售楼处到访人数大增长。
伴随而来的也是新房成交量猛增！五一期间南京新房约成交1000套，这还仅是常规新房成交量，还不算刚刚累计咨询量超4000组的“以旧换新”的颐居项目。
南京市场群众看房热情正被点燃！此前犹豫徘徊的客户，在开发商祭出相应优惠政策后，购房需求也在被大批释放！
各大房企，纷纷根据旗下项目的定位，制定销售价格策略！
通过观察近期市场成交现状，目前热销楼盘大致分为三类,价格策略也明显不同！
①高端盘，总价500万以上 ②主城改善，总价300-450万。 ③刚需，总价200-250万
1）第一类，以南京头部板块——高端盘为代表：
只有产品+地段+品牌+稀缺性，明显无短板的项目才能热卖！价格来说，真正的前1%的盘，即便有优惠，也都在较小的范围内，不脱离楼盘高端价格基调！而不是什么68折、7折乱价，只有坚守住价格底线，才是真鼎豪！
价格稳定，一方面才能让高端客群对产品保值有更大的信心，其次才能确保鼎豪盘用料不降标，品质不打折，价格拉胯掉，那交付必然有缩水。
比如占据南部新城大校场机场跑道核C位的鼎豪秦淮金茂府，在不降价的背景下，坚守品质。截止4月底，最近一次开盘的网签数据已破5.61亿，远超房企原定预期。
且案场销售透露，卖的最爆的反而是大平层户型，190㎡最热，240㎡次之，140㎡紧随其后！
可见南京TOP级豪宅的胜败，并不在价格，而是产品调性！尤其是人设、产品力、地段、缺一不可。
高端项目降价一时爽，伤的确是品牌！
2)第二类，主城改善，总价300-450万
主城改善尤以雨花板块——雨核和雨花软件谷（铁心桥）为例
目前中端改善客群多数对于价格敏感，他们想在主城置业，又想价格实惠，品质也要能维持在一定的水平。
简单总结，这类客群心里：就是既要，又要！什么都得有，什么还不能差，面子上的东西要能满足！
经过一定的市场博弈，其实这个区间价位段的盘。多数开发商都不端着了，直接祭出价格政策！（但是某些网友，内心的预期无比的低，那我估计只能踏空，因为人家有的户型卖的哗啦啦）
价格实质从当年4万/㎡+，已回落至3.X-3.7万/㎡区间。
价格下降后，随之带来的是板块客群变化。
我们来分析下客情：
价格下探后，首次置业高端刚需和首改客群，总价预算可够得上雨核和雨花软件谷！
所以从买房惠网友成交情况来看，雨花吸引了不少原本南京主力新城的客群，主力新城的主流客群向雨花开始转化。
且板块呈现中小户型超级火爆！约99㎡左右的户型超级热卖！功能型两卫，特别受宠！
99㎡的户型，切中了总价可控，两卫有需求，另外客户也不想套内太小，买了可以短期不用换房。相对来89㎡的户型，可能过几年很多人还要面临再次置换。
所以你看，包括雨核万科朗拾雨核、软件谷的保利荷雨臻悦，泛99㎡的户型都特别热销！
目前万科99㎡的户型在售的房源全部售罄，仅剩最后一栋6号楼，我刚刚打听，可能加推时间点在本月底！
万科朗拾雨核户型分布图
万科还是万科，就是这么香！如果您中意万科，可以扫码联系我，安排优惠价格
保利荷雨臻悦104㎡的边户，也是基本售空！且据销售透露，目前后续西侧的楼栋户型可能规划会做出调整！我猜：什么户型流速快，就上什么户型！市场决定！
保利荷雨臻悦也是属于社区比较大的类型，后期景观能够做出氛围感，且项目也靠近地铁，目前小户型价格性价比也高，五一出售46套。
此外软件谷 伟星时代悦峰104㎡也是备受市场青睐，流速很赞！建发璞云主打中式、华润观云润府目前在售洋房产品，各家都有自身的特点。
价格么肯定有差异！同一楼盘不同户型，也有价差，想买的划算，私信我们。
主城改善类，价格得有一定让步，增加客源范围，产品还不能输。
3）刚需盘，要么封盘、要么猛拼价格！
最近来看，原来市场主流的新城板块（价格在3万/㎡+以上），多数都下跌了近7-8千/㎡，有的甚至万元左右。
板块开发商面临两种选择：封盘、要么降价！
南京不少有国资背景开发的项目，多数选择封盘！以待时机，具体哪些盘我们确实不太方便说，懂得网友肯定也一眼明见！
要不就是选择一降到底，跑量回笼资金！价格让到2万/㎡出头，收获大热销！
最近浦口城南中心的两大准现房项目天悦锦麟和天悦风华，卖的火热十分，很大原因价格到位了！！！2万出头精装，还想啥呢！基本你指望房企再跌，也很难了！
最近，要特别提一下，汇通路的铭著风华！！！
还有50多天就迎来交付，准现房！价格有够给力，性价比很高！临近地铁4号线汇通路站，地铁现成！
铭著风华项目97㎡，甚至115㎡的也不是很多，最后也就是125㎡和136㎡大户型还有的挑！
五一期间也是认购15套，销售业绩3500万！
特别推荐115㎡，总价可控！对于夫妻双方有一方在仙林工作，另外一方在主城工作的，铭著风华通勤半径优势突出！
了解铭著风华准现房详情！私信我们！
刚需盘，直接就干价格！价格香，跑量猛！
再次要提醒一下，很多还在犹豫观望的买房人，你可能不了解市场真实现状！上述提到的天悦锦麟、天悦风华以及铭著风华，人家小户型很多已没啥楼层没啥可选甚至基本售罄！
02
新房市场持续加温，南京土地市场自然也没闲着！一波猛地释放！
开头划重点：南京单价新地王，很可能要刷新了！
5月9日下午，“历史文化与宜居宜业——2024南京土地招商合作推介”专场活动在北京举行，新街口商业地标、河西低层住宅、珠江路商住等稀缺优质地块首次亮相。
这次推介地直接来到首都北京！释放出的地块也极其压箱底！或有可能诞生南京新地王，引爆房企拿地热情！
①河西南生态公园南侧地块，容积率1.01
这幅地位于河西生态公园南侧，容积率仅1.01，自然环境极其优越。我就不信有钱人不流口水......
且还临近5月即将正式运营的小米华东研发中心。
两块地之间还有水系流过，区位环境极佳。而且这块地明确：容积率可在两个分区地块中平衡转移，建筑限高35米，联排和洋房组合业态。
这块地的对富人的吸引价值，基本超过河西现有待售楼盘！河西联排，这总价怕是要冲击越城天地的总价区间了。洋房么至少也得瞻月付+的对标状态。南京最鼎的楼盘或要来了！
毕竟苏州地王价格都超6万/㎡，南京此前最贵的地王也才是中国府的4.5万/㎡，不过低密业态刷新后，很有可能创造南京新的单价地王！
②珠江饭店地块为商住混合用地，容积率3.5
预计可建2栋高端商住楼，周边有南师附小等多所名校，南侧的规划遗址公园将保护和展示杨吴至宋金陵城墙遗址。
也是老城夹缝中盘整的地块，毕竟是城中区域地块价值高，但目前商住确实是市场去化难点，考验规划能力了。
③久违地龙江宅地，近年首次推出！
湛江路地块为今年鼓楼区首次推出的住宅用地，距在建地铁9号线管子桥站仅约400米，周边教育、医疗、商业配套资源均十分优越，将是河西龙江片区近年来首次推出的稀缺住宅用地。
④新街口核心商圈，拟建360米商业地标
新街口商务商贸中心地块容积率达12，将建设360米的商业地标，助力新街口建设高端商贸与潮流市场聚焦的休闲街区、人文价值生活理念汇聚的城市客厅，进一步彰显南京的城市张力。这块地，大概率还得圈定买家！
从以上地块推介，也可看出未来南京地块出让的思路调整：开始尝试主城核心地段、低密化、洋房甚至联排别墅将开启规模供应。
河西高层豪宅，富人或许已追逐至极致，但富人的主城别墅梦还未圆满！
未来，南京低密豪宅市场，还大有文章可做！
当然对于大多数人来说，前1%主城别墅太过遥远！那主城别墅都可以放开，以后近郊别墅、或远郊别墅是否也大有机会？主城别墅买不起，近郊别墅够不上，难道远郊别墅还遥不可及么？
普通人的别墅梦！有天有地有院子。哪怕是个叠拼，也希望有圆梦的一天！
以此类推，各类型洋房、类别墅地块，想必在南京，还大有可为。
市场回暖，建议如果有置业意向，强烈建议还是来一线实地感受！
尤其目前不少盘底价是不会直接释放的，这个时候找个靠谱的人带着，可以帮您把关，多的不说，省个N万没有问题！况且万一有的楼盘价格户型刚好在你预期之列，你没有及时看，房子被人挑走了，回头又拍大腿！
我们带网友实际看盘的过程中，这种事情常有发生，一纠结，可能几天前还有的楼层，就被人选走了！其他楼层要不价格觉得不合适，要不低区又不想，要不觉得这栋位置不好，这不平白给自己添堵么！
好吧，今天的内容就是这么多！买房找老吴，带你不走弯路！能省则省！
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