在当前的房地产市场格局中，新旧碰撞愈发显著，不仅体现在价格、品质、服务等多个维度上，更深刻反映了市场供需关系、消费者心理预期以及政策调控等多方面的因素。

新房凭借着其新颖的设计理念、先进的建筑技术、完整的保修服务以及潜在的增值空间，吸引大量追求现代生活品质购房者。二手房即买即住的便利性，也为购房者提供丰富的选择，但也存在目前二手房的价格难以恒定的情况，因为其售卖方式是点对点的，无法进行统一管控，故而部分业主个人原因抛售房产，加之中介引导情况，价格相对走低。

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前期土拍火热，两江及远郊板块待开发项目较多

2018-2021年南京土拍市场火热，供应成交节节攀升，其中2020年成交量达到峰值，成交建面1577万㎡，2021-2023年土地市场萎缩，供销缩减，但供应主力聚焦主城核心板块，导致成交均价呈现明显上升趋势。

从2024年4月底的南京各房产板块广义和狭义库存分布量可以看出，江北江宁以及六合、溧水、高淳广义库存分布较多，存在较多地块尚未开发。

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新旧碰撞，成交侧差异明显

2023年“金三银四”疫情完全结束之后市场需求释放，带来明显回暖，小阳春成色较好，新房二手房成交均涨幅明显，而四月之后市场逐步下行，新房成交量萎缩明显，二手房稳步保持6000套以上的成交量，至2024年3-4月市场小幅回暖，以价换量导致成交量明显上升。

从近一年南京新房和二手房成交面积段分布来看，50-110㎡的极致刚需、普通刚需和刚改类产品二手房成交比重很大，而新房占比较小，主要由于城区老旧小区小面积房型较多，总价较低更易于刚需客群接受，且部分拥有学区的小面积房型更是存在较大的流通性；110㎡-150㎡类的首改、改善产品主力成交还是以新房为主，改善需求更注重地段、空间舒适度及功能性延申的综合性改善。

就近一年南京新房库存和二手房挂牌量来看，整体呈现波动上升趋势，其中新房库存套数在6.3-6.7w套之间波动，二手房挂牌量基本维持在16-17万套左右，近一年整体呈现上升趋势。

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典型板块库存及二手房挂牌量分析

数据截止到2024.03

从南京各区新房库存套数和二手房挂牌套数分布来看，仅高淳新房库存大于二手房挂牌，其他区域二手房挂牌量多数远超新房库存，其中江宁、浦口、鼓楼二手房挂牌量分别为3.6万套、2.8万套以及2.3万套分列前三；江宁、浦口地域辽阔，且房地产开发时间较长，故二手房较多，鼓楼房地产开发最早，存在较多早期小户型产品，故挂牌量较高，整体来看二手房挂牌量接近新房三倍，且目前处于以价换量周期。

数据截止到2024.03

目前南京市场头部板块主要代表是以河西、城南为主的主城核心板块，次级板块为城北、城南接近主城，以及江宁副城核心板块，另外江北新区作为国家级新区同样存在较大潜力，从各典型微板块库存及二手房挂牌数据来看，江北核心区、大校场及燕子矶整体广义库存量较大，待入市项目相对较多，对应的目前这三个板块内在售项目也相对较多，狭义库存量较大，板块内竞争较为激烈。而从二手房挂牌量来看，仅燕子矶约2000套左右，江北新区及大校场在1000套以内，但未来待交付项目逐渐增多，或将出现次新房井喷。

当下二手房挂牌量较高的典型板块为桥北、东山、老城东以及河西中等南京早期开发板块，其中桥北东山分别为浦口区和江宁区主要刚需客群聚集地，而河西中和老城南存在优质学区的小户型产品或者公寓。

虽然目前市场情况仍在调整期，但一系列限制政策解开，首付及房贷利率一再压缩，以及发布的安置房房票和最新较热的以旧换新政策，都在积极推动房地产市场健康平稳发展，满足刚需置业需求，推动改善产品市场化。

房地产作为国民经济的支柱之一是多数民众心中的定海神针，疫情三年给卫生健康敲响警钟，经济发展的阵痛也是为了去杠杆，为了以后更为健康的金融环境而做出的牺牲，所以不管目前形式多么严峻，还是需要心向阳光，相信未来会有无限光芒。

文/克而瑞南京高级分析师 章周垚

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