北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们最近打算把手头一套建邦枫景的二限房，换成商品房，念旧的思想，重点看的还是新村附近的房子。开始关注怡海花园的中心湖边周围的那几栋楼，后来突然发现花乡桥附近的益辰欣园房价特别便宜，大户型总价都是能接受的范围。
我们家不考虑学区什么的，就是带着老人住的宽敞一点，故土难离不想离开新村。作为老丰台人这几天对益辰欣园确实很纳闷，所以联系您，希望您能指点迷津，小时候那边确实是农民地，但是现在他的房价为啥会这样。
A：
1、益辰欣园，房价便宜是周边给衬托的。育仁里是因为一直有拆迁传闻，所以有溢价，这不能比。白盆窑和四合庄的两个回迁房是因为房龄新，也不太好比。亿城天筑则是因为规模大品质高了，更不好比。
但如果把范围扩大到四环外同纬度来比较，那价格走势还行，没走弱。比如跟六圈的富锦和新发地的银地相比，这里中规中矩没吃亏。
2、之所以纳闷儿是因为这小区从开发时就不太顺吧，最早叫未来城，那会儿价格就不高。三点原因，
一是当时楼市低迷，开盘的时候没赶上好时候。二是地段儿在当时看普通，虽然开通了四环，但四环外孤零零的就这么一个商品房，斜对面的育仁里在当时还是小产权，亿城天筑也没建成。所以周边没什么配套，违建的大超市和底商也都被强拆了，显的确实荒凉。
三是质量虽然不错，但口碑一般，主要是原址和怡海一样都是大沙坑儿，传言地基不牢，实际没关系。还有就是最开始外立面违规了，涂的花里胡哨的，被查之后才改名益辰欣园，外立面也换成了现在的样子。
3、这些综合下来就影响了销售和价格，低于怡海不少呢。之后是周边一直在拆迁和开发，暴土扬长的影响环境，所以也影响了价格走势。不过也还行，不算落后，中规中矩吧。
价格走势跟怡海相比的话属于中等，比塔楼强点儿，但略弱于板楼。和鸿业兴园一区相比略弱点儿不多，也是中等。
4、总之益辰欣园确实有点儿命途多舛，价格走势一直不强，但也不算落后。现在附近环境好多了，以后也没道理单独走弱，占不到便宜也肯定不吃亏，不会比亿城天筑弱。该买就买呗，挺好的电梯小板楼，不会吃亏。
仅供参考。
二
Q:
之前一直看您的文章，我想咨询下预算总额800-900万（其中贷款100或者全款），丰台美域家园（天鸿美域）、万年花城和远洋山水这三个小区哪个更合适，从宜居和保值情况来说的话？
A：
1、宜居看自己的喜好，这没标准。
2、地段儿要排序的话是万年花城占优，一是三环，二是北边丽泽南边丰科园，三是周边有大量土地待开发，有提升空间。价格走势到目前为止也是这里略占优，小学也挺好，就是中学还得等着。
远洋的学区占优，景远的成绩很好，只是石景山没有十二中这级别的高中，所以吃点儿亏。但对应的优势没什么溢价，居住的性价比相对高，这和之前学位紧张要求落户时间长也有关。保值也挺好，虽然赶不上旁边的沁山水，但也至少不落后大盘。
天鸿美域各项中等，和这俩相比没有特殊的优势。周边也有很多土地，但这地段儿毕竟是两区交界，又和远洋的不是一种情况，通常靠近市区的这边都不是太积极，很难说会在短期内增加大型配套和产业一类的。
3、简单就这情况，另外这贷款100万的话让中介给算算账吧，看计入成本之后是否划算。通常贷款率如果低于20%就不太建议了，占比少了点儿。
仅供参考。
三
Q:
我就是想问买回迁房的话，怎么签协议才保险，稳妥？刚两年还买下房本，2019年拆迁的，预计明年下。现在买的话是4.8万，90平，加装修家具450万，**小区的，合适吗？
A：
1、价格还行，基本就是市场价。旁边房龄老的商品房单价7万，回迁房相当于打了7折，说的过去。
2、怎么签协议保险，签借款的呗。既然没房本儿，那买卖协议就是不合法的，交易内容不受法律的保护，签了也白签。所以可以签借款的，比如业主找你借450万，约定利息按最高的算，现在好像是14%左右吧，反正就是法律规定的上限，LPR的四倍。不用约定还款日期，只要不还钱就一直累计。但约定如果不还钱的话可以用这套房抵债，只要房子过户就等于还钱了。
3、但这不敢保证原业主一房两卖啊。比如他欠债了或赌输了那都没谱儿，毕竟没房本的做不了抵押，也不能公证，你怎么保证肯定能过户给你啊？其他还有如果原业主植物人了或精神病了等情况也说不好，还有出国了回不来的呢，看法院怎么判吧。
仅供参考。
四
Q:
这不懂那不懂的你还说什么房子，还没刚入行的中介强呢。人家问你规划你不懂，问你将来哪里发展你不懂，问你看好哪座城市你不懂，问你北京哪里能涨你也不懂，那你懂什么？就懂忽悠吗？劝你改名“章哥不懂房”，或者是“不懂房的哥”
A：
1、别说，你这建议还真挺好的，我改名儿试试，章哥不懂房，听着就那么气人。先练不生气，再练气死人。
2、我肯定是不如中介懂行啊，人家是卖房的，如果说自己不懂还能卖的出去吗？我卖房的时候也什么都懂，随便一张规划图，甚至是普通地图，我都能忽悠出一轴两带三中心，八大产业多支柱，高端配套都汇集，名师设计高服务。这算懂行吗？
3、其实我懂不懂的根本不重要，最关键的是你不懂，那就好办了。将来哪里发展？哪儿的开发商给我钱就是哪里发展。看好哪座城市，哪儿的佣金回扣高就看好哪儿，鹤岗都行。北京哪里能涨，你认为哪里能涨我就说哪儿，顺情搭腔儿才好忽悠呢。
4、我还真的是只懂忽悠，否则也不能在地产圈儿里混这么多年。干我们这行儿有三大基本素质，一是不要脸，二是敢耍流氓，第三就是得会忽悠，否则挺贵的房子卖给谁去？
只不过我这些年不卖房了，懒的瞎忽悠。既然你有这么诚恳的需求，那我不忽悠你好像都不合适，为这点事儿把你得罪了犯不上。
5、总之吧，从现在之后你问我所有的问题我肯定都特别懂，非常6+7都没问题，绝对比嘎腰子的都能忽悠，保证满足你挨坑的需求，临走还得让你回头儿嚎一声儿“谢谢哦”！请提问。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
热门跟贴