南京河西中业主，也撑不住了？
就在昨天（5月10日），一封由翠杉园住宅小区业主委员会盖章发布的《温馨提示》在奥体新城业主群里转发，强调“共同维护小区房价”。
奥体新城翠杉园，注意前缀“奥体新城”。没错，就是无数河西改善买家心中的“白月光”奥体新城植物园。
事实上，受楼市大环境影响，近年来的南京楼市，由业主自发保卫房价的行为早已屡见不鲜，河西南、江北核心区、鼓楼滨江等区域，都有类似事件发生。
而这一次，轮到河西中奥体新城，锐评君还是有些意外的。是翠杉园撑不住“随行就市”、正常下跌，还是如业主所说“不良中介做局设套”、“恶意打压业主价格”？一起看看。
01
关于翠杉园的这份《温馨提示》，锐评君拎出重点：
①有业主陆续反馈，不良中介恶意拉低小区二手房价，多人精心做局设套，恶意打压业主价格，严重损害翠杉园小区房价稳定；
②翠杉园位于奥体核心区域，靠近滨江风光带，以低密度著称，无论周边配置，还是小区环境与物业服务，都相当宜居，业主希望房价少一点波动，多一点稳定。
陷入“房价保卫战”的舆论漩涡，翠杉园究竟发生了什么？小区现在的二手房价处于什么水平？我们翻阅了链家，整理了近4年来，翠杉园的二手房价成交走势。
2021年4月，一套建面约121.8㎡的房源成交，总价655万、单价53777元/㎡。
2022年11月，一套建面约80.55㎡小户型成交，总价423.5万、单价52577元/㎡。
2023年5月，一套建面约80.25㎡的三房成交，总价433万、单价53957元/㎡。
不难看出，从2021年至去年上半年，翠杉园的次新房单价基本能稳定在5万以上。
将时间拨回至现在。
链家显示，2024年，翠杉园成交4套房源，为3套建面约80㎡的三房和1套建面约150㎡的大四房，成交价集中在3.4万-4.3万/㎡，其中小户型单价相对高。
短短4年，翠杉园的房价，经历了从“5”字头→“4”字头→“3”字头的连跌。以建面约80㎡的户型为例，前两年420万+的房子，现在不到350万就能拿下。
那与周边小区相比，翠杉园的价格，是什么水平？同样是来自链家的数据：
与同门的“其他园”相比，挂牌均价约5万/㎡的翠杉园，位于中等水平。
“植物园”的挂牌均价，基本围绕房龄、业态而浮动：均价6.8万/㎡的紫薇园，于2014年交付，又是奥体新城在河西打造的首个精装科技住宅；均价处于低位的是清竹园，为4.9万/㎡，于2005年交付，房龄近20年。
更值得注意的是，翠杉园挂牌均价约50122元/㎡，正在出售的套数为16套，半数房源挂牌单价超5万/㎡，仅少量房源挂牌价在4.5万/㎡以下。
从“5”字头的挂牌价，到最低“3”字头的成交价，这令人震惊的价差空间，业主发文倡导共同维护小区房价，也并非全无道理。
02
共同维护小区房价的背后，翠杉园业主，又有多少底气呢？
与河西新城共同成长，翠杉园和清竹园、木樨园、丹枫园等，是奥体新城的8大植物园，也是河西中最早的商品房住区。
一个冷知识，启动建设时，奥体建设突破当时的规划条例，率先将1:1.35的楼间距运用在植物园，让阳光社区实至名归。
建筑结构，则用了工程单价更贵的全框架，以至于交付10多年后，植物园的建筑质量依然能打。
8大植物园中，翠杉园以低密出圈。
得益于低至1.49的容积率，翠杉园主打5层洋房和11层小高层，搭配超40%的绿化，真正让业主们住在森林氧吧里。
图片来源于小红书
这也难怪，业主们难掩柔情：“小区以低密度著称，内部有湖有景、建筑设计别具一格，精致典雅，采光充足还有大片的水杉树，相当宜居。”
你看，松弛感至上的当下，足不出小区，就能沿着蜿蜒的步道散心，微风拂过水面后，吹向脸庞，是清凉的沁人。
图片来源于小红书
浪漫成片的二月兰，点缀着回家的路，这是专属翠杉园业主们的春日限定。
不少看房的买家，一进翠杉园就走不动路了：“草木生长旺盛，植物园名不虚传。傍晚，叔叔阿姨们迎着夕阳锻炼、散步，享受公园般的惬意，这就是向往的生活啊。”
翠杉园看不见的软实力——物业服务，也备受夸赞。
“小区内部安保严格、国企物业服务周到。业委会成立以来，消防改造、门厅翻新、停车场改扩建、监控升级、福利发放、物业费减免等一系列举措，得民心。”业主们发自肺腑。
确实，心系业主，踏踏实实做好服务，奥体物业收到了无数来自业主们真切的感谢。
走出翠杉园，沦陷在河西新城最繁华的城市封面里。可翠杉园，又何尝不是封面的组成呢？
金鹰世界、中央商场、万达广场……想感受城市活跃的消费力，去实打实的顶流shopping mall啊！
精神世界的满足，奥体中心、江苏大剧院、金陵图书馆是好去处。
虽然不算顶尖，但翠杉园金陵中学实验小学+中华中学上新河初级中学的教育配置，在河西中也能拿得出手。
地铁10号线梦都大街站、地铁2号线兴隆大街站，能轻松满足翠杉园业主们的低碳出行。
想把日子过成诗，向西走。迤逦的滨江风光带，怎么都看不够。在湿地疏林、风影清浅的绿博园里，能好好消磨上一天的时光。
03
不可否认，今年前四个月，南京二手房价下滑明显，部分小区甚至发生惨烈的价格踩踏。
不景气的大环境下，越来越多的业主报团取暖，共同目标是维护自家小区房价稳定。针对这一现象，我们想说几点：
第一，房价的波动，得辩证地看。
南京房价下跌不少，没错，这是共识。可这是市场调节的结果，是房子回归居住属性的结果。
跌到当前的份上，再有恐慌情绪，大可不必。我们一直说，一个小区的房源低价成交，背后有很多种原因，可能是投资客的离场出清，可能是司法案件的倒逼，也可能是同样抄底的改善置换。
基于整座城市的基本面，南京依然是全国最好的几个城市之一，这个不多说。至于河西中部的奥体新城植物园，也是南京最好地段中的核心资产，怎么会没有信心？
第二，市场的信心，正在慢慢积聚。
除了大环境因素，一个小区的房价，不可避免受地段、配套、房龄、装修等因素的影响。但这更多的，取决于卖家，以及市场化定价。
江宁、江北、鼓楼滨江……南京越来越多的房主，不再对房价的下跌无动于衷，“房价保卫战”此起彼伏。
诚然，“房价保卫战”本身或许力量有限，但这背后反映的是业主对房价容忍的“情绪底”。如果全城各个板块业主都出现“情绪底”，那么你认为距离“市场底”还远吗？
与之前一些简单粗暴的“保卫房价”声音不同，翠杉园的业主们采取了更加温婉、更加理性的呼吁方式，有助于大家撇开情绪，重新去审视这个小区应有的价值。眼下的南京楼市，需要这种积极的声音。
04
跳出翠杉园，最近的南京楼市，透着种种回暖迹象。
4月份以来，政策暖风不断，从购房补贴、房票安置、以旧换新，再到南京与都市圈8城实现公积金互认互贷，提高买房人置业热情，为楼市注入更多活力。
最近，南京房贷利率再创新低，目前已有多家银行首套房贷利率降为3.45%，为买房人省下真金白银。
多重利好加持下，越来越多有自住需求的买房人，瞄准时机、适时出手，亮眼的成交数据让市场热度更加直观。
我爱我家南京研究院数据显示，4月全市二手房成交量10195套（含高淳、溧水），环比上涨19.1%，连续2个月上升，成交量更是创下今年月度新高。
2023-2024年南京二手住宅成交量价情况
图源我爱我家南京研究院仅供参考单位：套、元/㎡
具体到周成交量来看，今年2月份之后，南京二手房成交量呈现持续上涨趋势（受清明节假期影响，4月第一周成交量出现短暂下滑），目前最高周成交量已逼近3000套。
2023-2024年南京二手住宅逐周成交量及环比情况
图源我爱我家南京研究院 仅供参考
成交周期上，4月份客户平均成交周期为39.2天，环比再缩短3.2天；房源平均成交周期212.9天，环比则增加4.4天。
整体来看，优质房源选项充足、政策利好不断，现在，买房人的置业意愿也相对较高。
虽然二手房市场以价换量的趋势仍然存在，但不可否认的是，近期已有不少小区成交单价止跌，甚至回涨。
我们以市场敏感度最高的河西板块为例。河西中的华新城璟园，4月初卖出一套建面约170㎡的三房，成交总价1330万，折合单价约7.81万/㎡。
翻看历史成交记录可以发现，华新城璟园自去年6月份开始，成交单价一路下跌，在去年12月更是卖出过7.03万/㎡的价格。
虽然7.81万/㎡的数据不及小区当年的高光时刻，但已是华新城璟园近10个月以来单价最高的成交记录。
还有仁恒江湾城三期，一改自今年1月份以来的持续下跌，在4月18日卖出一套单价超5.95万/㎡的房源，成交总价超千万。
除了河西，软件谷、南站等板块的多个优质小区成交单价出现回涨，南京二手房价格整体止跌信号明显。
我们相信，整体止跌+业主抱团+重塑信心，南京楼市，会加速迈向正常轨道。
热门跟贴