法律法规早知道，诉讼风险早预防。为落实诉源治理和能动司法的精神，从源头预防矛盾纠纷的发生，“纠纷预防早知道”栏目应运而生。该栏目通过归纳司法实践中常见的纠纷类型，解析相关的法律法规和潜在诉讼风险，旨在为个人和市场主体提供切实可行的法律建议，有效避免诉累的产生。本栏目采用短视频这一直观、生动的形式，将复杂的法律知识深入浅出地呈现给广大观众，意在推动法治建设进程，持续优化营商环境，促进市场主体活力迸发。
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商铺租赁市场能够持续健康、有序发展对于激发市场经济活力，营造良好的营商环境具有重要意义。法院在审理商铺租赁案件时，发现了一类情况：在承租人无力经营时，租赁双方均采用了消极处理方式，承租人逃铺、远走高飞，出租人听之任之、坐等合同到期。这样的处理方式极易导致两败俱伤、矛盾加剧，进而引发诉讼。出租人错误期待的合同期内租金却未能得到判决支持，商铺巨大空置损失令人扼腕。
本期将从“守约方的减损义务”角度谈谈出租人面对逃铺时，何时需要履行以及如何履行减损义务，希望预防租赁双方矛盾扩大，帮助商业体激发市场活力。
根据《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。具体而言，在房屋租赁关系中，当承租人违约，经营不善无力支付租金且并不再实际占有使用房屋时，虽合同未到期，承租人系违约方也无权解除合同，但作为守约方的出租人也应当积极采取行动，催告搬离剩余物品、在合理期限内及时收回房屋，以防止或减少扩大的损失，否则就扩大的损失，无权要求承租人承担。
减损原则是民法领域诚实信用原则在租赁合同关系项下的应有之义。减损原则鼓励出租人在承租人违约后积极采取措施来减少可能的损失，既能维护当事人双方的利益，也有利于实现社会资源的合理配置和高效利用，保护商业体可持续稳定发展，维持租赁市场活力，促进良好营商环境。
01
出租人以承租人在租赁房屋留下装修和物品为由拒绝收房
承租人搬离后，出租人明知承租人未再使用房屋，且房屋内仅有固定装修和少量遗留的可移动物品存在，双方合同或解约函中明确对此类财产的处置作出约定，如解约后承租人未及时搬离遗留物品出租人有权代为处置，但出租人仍表示为避免擅自处分承租人财产引发其他纠纷而未自行收回房屋。
02
出租人期待高额占用费利益而拒绝收房
部分租赁合同中约定了远高于租金标准的房屋占有使用费，出租人拒不收回房屋有更大的获利空间，因此出租人对收房一事采取放任态度，致使房屋长期空置。
03
承租人违约弃租后，出租人执意履约
商铺租赁合同往往表现为持续性的长期合同，若承租人以实际行为明确表达出不再履行合同的意思表示，且合同事实上已经终止未再履行的情形下，出租人仍坚持双方合同尚未解除要求继续履约并拒绝收房。
01
扩大空置损失自负
当承租人违约导致合同解除时，出租人在明知承租人搬离房屋的情况下，应当采取适当措施来减少损失，若未能履行这一义务，由此产生的空置期损失，通常应由出租人自行承担。
02
高额占用费利益期待落空
即便部分租赁合同中对于若承租人违约需承担远高于租金标准的房屋占有使用费作出了明确约定，若出租人未及时履行减损义务，法院也可根据案件实际情况对房屋占有使用费的标准重新作出认定，对合理收回房屋期限之外的占有使用费不再支持。
03
合同因不可强制履约而解除
对于承租人已明确表示不再履约，租赁合同缺乏继续履行的基础的情况下，出租人若执意履约，司法实践中倾向于判决合同事实上已经解除，但并不影响出租人追究承租人违约责任的权利，法院会从必要性、合理性和可行性等多角度对减损义务进行认定。
01
积极与承租人沟通协商
在承租人违约的情况下，出租人应当及时主动和承租人取得联系，了解承租人违约的原因和具体情况，并尽量通过双方沟通协商的方式寻求合理的解决方案。在沟通过程中，若承租人明确告知出租人已搬离房屋的情况下，出租人应尽快采取措施收回房屋。如发现承租人还有物品留存房屋内，也应积极联系承租人并催告其及时搬离。
02
及时关注房屋动态
出租人在承租人已发生欠付租金等违约行为的情况下，即便无法与承租人取得联系了解房屋情况，亦应对出租房屋状况保持动态关注。如发现承租人已搬离，房屋处于空置状态，则需在合理期限内采取恰当的方式及时收回房屋，以便尽快将房屋再次出租，减少因空置带来的损失。
03
减损措施合理合法
出租人履行减损义务应注意采取措施应合理且有效，不得采取违法或不当手段收回房屋，应综合考虑措施的合理性、合法性，结合实际情况和具体情境，以尽快恢复对房屋的控制，最大程度减少自身的损失。如果出租人因防止损失扩大支出了合理费用，那么该部分费用亦可向违约方主张。
1. 若出租人陷入房屋租赁合同纠纷诉讼中，如已经履行了相关减损义务，建议及时准备相关的证据材料，包括与承租人的沟通情况、实际收房情况等，以证明出租人已尽到合理减损义务。若在诉讼前尚未履行减损义务，在诉讼中经法官释明后，也应及时联系承租人办理房屋交接手续或自行采取措施收回房屋，避免损失进一步扩大。
2. 承租人在租赁期间如确需提前退租搬离房屋，应主动寻求与出租人沟通协商解决，及时应将搬离情况告知出租人，以便出租人采取措施收回房屋，减少双方损失。
本期作者
钱雨婷
上海嘉定法院
民事审判庭
法官助理
供稿｜民事审判庭 钱雨婷
视频｜蒋凯雯
责任编辑｜李迪明子
执行编辑｜阮艳
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