大家好，我是观观。
最近又发现一些老破小市场微妙的变化，想和大家分享一下。
起因是朋友发我一套曹杨二村成交的老破小，速度非常快，1天就成交了。
一开始我没太在意，毕竟是个个案情况。
心想肯定是小区最低价砸盘，不然怎么可能这么快。
结果一看，居然不是最低价，有点出乎意料。
再去仔细翻了翻，发现1天成交的不是个案。
而是越来越多的老破小正在实现“1天成交”。
老破小的成交加速了
除了前面提到的这套曹杨二村的老破小，近期“1天成交”的老破小还有不少。
浦东梅园新村的一套书包房，总价302万1天成交。
从单价看不是小区近一段时间的最低价，面积大的单价会更低一些。
总价上在小区非常有优势，带看也就一次就成交了。
曹杨那套大概率也是书包房，显示0带看就成交了。
说明业主抓住了自己房子的优势，并在卖房的时候进行了放大。
你可能会想是不是都是这种功能性很明确的房子才能1天卖掉。
实际情况是普通老破小也有这样的。
宝山张庙的呼玛一村这套57平2房也是1天成交。
张庙就是很普通的刚需板块，板块里面也都是老破小扎堆。
2次带看，砍掉了3%的价格就卖掉了。
很多人可能都没机会接触到这些房子。
嘉定江桥二村的66平2房同样是1天成交。
张庙和江桥并不是传统的优质学区地段，只是通勤生活便利。
但是并不妨碍这些地方的老破小依然能快速卖掉。
不是跌穿底裤才能快速卖掉
我也想看看这一天就卖掉的老破小到底有什么特点。
为此我搜集了近一个月某家有成交记录的40多套老破小小区房源进行研究。
所有的案例按照某家网站记录成交周期在14天（2周）以内的。
表中的成交房源全都是随机找来了，涉及上海12个区。
整理完，确实有不少发现：
1）快速成交不代表最低价
在我们统计的42套快速成交的房源中，有29套并非小区最低价。
其中24套既不是小区最低单价，也不是该户型在小区的最低价。
如果还有人以此疯狂pua你降价卖房，你就把他扔进黄浦江里。
老破小只是老了，不是死了。
你的房子在当下好不好卖，是要突出性价比，而不是一味地最低价。
但有一点要承认，所有的这些老破小对比2010-2022年的高点肯定是降了不少，只不过有的多有的少。
在老破小这个品类已经大幅回调的基础上，已经没必要搞最低价卷自己的行为了。
2）核心板块或使用价值高
像大宁、金桥、梅园、金杨、莘庄等一些核心板块的老破小一定程度上是可以避免无底线砍价的。
核心区的老破小使用价值依然比较清晰，地段价值的基础分会比较高。
此外像田林、彭浦、北蔡、五里桥等一些通勤生活便利的板块，只要合理定价，客户都是可以接受的。
我们过去和大家说卖房精准定价非常重要，因为房子的价值是多重因素的叠加。
让价格符合房子的价值，是你不被大放血的前提。
虽然大家都受到大市场影响，但是自身的走势可以出现差异化。
反而是很多卖房周期很长的房东更容易砸盘。
被长时间反复拉扯心态，从高价一点点磨下来，最后绷不住了，直接就搞个最低价。
既错过了很多时间，也错失了房子的真实价值。
3）仍有几类老破小无法避免卷价格的局面
趋势上是成交更理性了，但是有些房子想要快速卖房还只能降价。
毕竟没什么核心竞争力了。
第一类就是远郊老破小
可以看到，金山石化、嘉定老城、宝山顾村淞宝、老闵行等地方都是最低价。
我们以前文章踩金山、淞宝这些地方，事实证明熊市的时候就是这么残酷。
金山石化六村这套的单价已经到8700元了，大概率是2015年以前的价格了。
第二类是老破小小区里面的大户型
上海楼市发展到今天，老破小的使用场景已经非常确定了。
主要面向的还是刚需上车，或者是挂户口上学的。
大面积在多数情况下都是劣势，是违背市场的。
即便你是在核心区，也不能避免。
长宁仙霞的虹城公寓这套80平的，虽然成交周期才5天，但是价格已经跌回到2016年初了。
速度全靠割肉实现。
闵行春申这里的徐汇芳邻虽然不是全最低价，但是已经是同户型最低价。
老破小的上限也就是60平顶天了。
第三类是被抛弃的板块
又看到一些熟悉的板块，杨浦中原、静安永和、普陀桃浦新村、虹口江湾等。
在没落的板块里，没落的产品，能竞争的也就只有价格了。
老破小的变化不是偶然
上海的变化让我想到了最近杭州这边的新闻，说不少外地客户涌入杭州疯狂扫货老破小。
1000万买市中心10套老破小，划不划算呢。
其实逻辑很简单：
杭州的城市价值是得到大家认可的，这是有共识的。
已经有一轮房价大幅度下跌，老破小跌出了空间。
低位抄底，租金现金流又比较稳定，自然值得做。
最差情况放着当遗产，还能博原拆原建或者拆迁，甚至是房价回升。
放在上海同样适用，事实上上海也有这样的苗头了。
上海不少年轻人抄底老破小。
最近据说一些投资客也在蠢蠢欲动。
上海的房价不可能无止境下跌的。
买家进场抄底老破小就说明普遍看空的预期出现分歧了。
如果上海放开二手房限购，我相信也会有杭州这样的买家出现。
老破小是上海楼市的照妖镜。
他是上海楼市重最基础的成交单元，是推动整个置换链条最底层的产品。
如今老破小的成交回暖其实是非常积极的信号。
尤其是成交周期非常短的，说明价格下降到了足够吸引买家的程度。
而且这个价格的安全垫是得到市场认可的。
实际上不止老破小这一种产品，不少动迁房、商品次新房也都有快速成交的情况出现。
上海的市场慢慢变得积极了起来。
老破小的价值回归
我知道关注老破小的粉丝非常多。
可以踩老破小，但是 一味的唱空老破小我觉得是不对的。
老破小虽然不是优质资产，但是逐渐价值回归的老破小又给了大家买入的理由。
只不过买老破小的思路确实要变一变了。
如果你是自住，那请尊重使用价值，记住这四条：
1、老破小的范围尽量买在中环以内
2、最好受到产业区辐射
3、房龄选新一些的
4、配套越丰富越好
但是，你要是有投资需求，请先降低涨价收益的预期。
将现金流放在第一位。
现在不少老破小已经能实现2%-2.5%的租金回报率了。
瞄准那些3%以上来买入，当然这个比例越高越好。
老破小的超额收益不再来自涨幅，而是拆迁。
每一套老破小都是一张彩票，刮到了才有超额收益。
结束
当上海的买家、卖家还在“大刀战”中拉锯时。
老破小却在不知不觉中迎来了确定性回归。
成交价格不再是一浪更比一浪低。
成交量有起色，决策速度明显提升。
我们一起期待上海楼市越来越稳健。
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