近日，厦门市自然资源和规划局发布关于征求《厦门市“招拍复合”出让国有建设用地使用权试点办法（征求意见稿）》修改意见。
为促进城市高质量发展，按照公开择优原则，注入“选商择资”理念，建立竞争性准入机制，创新“招拍复合”出让方式。此次《意见》征集时间自2024年05月11日 至 2024年05月20日。
划重点：
一、定义
“招拍复合”出让国有建设用地使用权，是指出让人以通过竞买申请资格核验后的有效申请人数确定出让方式，分别采用招拍复合或拍卖的方式出让国有建设用地使用权。
1、当有效申请人不足N家(N≥3，根据项目、产业类型由市政府确定)时，地块采用常规拍卖方式出让，按价高者得原则确定竞得人；
2 、当有效申请人为N家及以上时，地块则采用先招标后现场竞价的组合方式（即招拍复合）出让，进入招标竞价程序，按综合条件最佳者得或现场竞价最高者得原则确定竞得人；
二、适用范围
厦门市城镇开发边界内符合下列条件之一的国有建设用地，可采取“招拍复合”出让：
（一）城中村改造用地；
（二）低效再开发用地；
（三）成片综合开发用地；
（四）轨道综合开发用地；
（五）经市政府同意的采取“招拍复合”出让的其他用地。
全文如下：
关于征求《厦门市“招拍复合”出让国有建设用地使用权试点办法（征求意见稿）》修改意见
为促进城市高质量发展，按照公开择优原则，注入“选商择资”理念，建立竞争性准入机制，创新“招拍复合”出让方式，根据《中华人民共和国土地管理法》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）、《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171 号）等，结合本市实际情况，制定本规范。
一、定义
“招拍复合”出让国有建设用地使用权，是指出让人以通过竞买申请资格核验后的有效申请人数确定出让方式，分别采用招拍复合或拍卖的方式出让国有建设用地使用权。当有效申请人不足 N 家(N≥3，具体数量由市政府根据项目、产业类型确定)时，地块采用常规拍卖方式出让，按价高者得原则确定竞得人；当有效申请人为N 家及以上时，地块则采用先招标后现场竞价的组合方式（即招拍复合）出让，进入招标竞价程序，按综合条件最佳者得或现场竞价最高者得原则确定竞得人。
二、适用范围
厦门市城镇开发边界内符合下列条件之一的国有建设用地，可采取“招拍复合”出让：
（一）城中村改造用地；
（二）低效再开发用地；
（三）成片综合开发用地；
（四）轨道综合开发用地；
（五）经市政府同意的采取“招拍复合”出让的其他用地。
三、业务流程及操作规范
（一）项目策划生成
各区政府、指挥部、管委会根据项目、产业类型，出具出让方案意见函，明确商务标评价方案等事项，并同步对接市资源规划局，明确技术标概念详细规划评价方案等内容。综合评价方案原则由商务标、技术标两部分组成，根据需要可增设加分指标项。其中商务标以经济实力、项目经验、技术资质、招商方案、运营方案、承诺事项等评分项目为主；技术标为投标人对地块的设计方案，以城市设计方案、建筑设计方案及动画演示或实体模型效果展示等评分项目为主；加分指标项主要是因特殊需求增设的评分项目。评分原则采用百分制，具体评分项目、评分权重、加分项可根据项目类型灵活设置。综合评价方案指标设置参考详见附表。
（二）编制出让方案
市土地发展中心编制出让方案，由市资源规划局按规定报市政府审批，经批准后制作出让文件、出让公告。3出让方案须包含出让方式、出让起始价、综合评价方案等。
（三）发布出让公告
市土地发展中心根据进度安排，在厦门市土地矿产资源交易市场及相关网站（包括中国土地市场网站、厦门市自然资源和规划局、厦门市土地发展中心等）上发布出让公告及出让文件。出让公告应当至少在投标、拍卖开始日前20 日发布，以首次发布的时间为起始日。
出让公告应当包括以下内容：
1.出让地块基本情况和规划指标
2.竞买资格要求
3.竞得人确定方式
4.提交竞买申请要求
5.招标拍卖活动举行时间、地点
6.联系方式
7.其他
出让文件应当包括以下内容：
1.出让公告
2.政府批文
3.出让宗地界址图
4.规划条件
5.出让须知：（1）出让人及承办人，（2）出让原则，（3）出让地块的基本情况，（4）组织实施出让活动的程序，4（5）保证金的缴交及退还，（6）交易申请、审查、资格确认，（7）出让方式确定，（8）招标、拍卖活动规则、流程及注意事项，（9）土地价款支付及土地交接，（10）违约责任，（11）其他等。
6.委托书
7.竞买申请书
8.境外申请人在厦设立项目公司承诺书
9.现场踏勘确认书
10.投标竞价承诺书
11.成交确认书
12.出让合同
13.监管协议
14.外币保证金专用账户外汇托管及结算协议
15.跨境人民币保证金专用账户外汇托管及结算协议
16.外币（含跨境人民币）保证金专用账户管理规程
17.其他
公告期间，出让公告内容发生变化，确需变更公告内容的，应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，其补充公告发布时间距投标、拍卖活动开始时间少于20 日的，招标、拍卖活动相应顺延。
公告期间，出让人或土地交易中心延期、中止或终止招标拍卖活动的，应当按原公告发布渠道及时发布相关通知。5涉及地块中止后恢复出让的，出让活动自中止的时间节点开始继续进行，地块恢复出让后至成交的时间应不少于7日。
（四）受理竞买申请
1.网上交易系统注册
竞买申请人应提前完成 CA 数字证书及电子印章的办理，并登录厦门市土地招拍挂网上交易系统完成注册。
2.缴交竞买保证金
竞买申请人应根据出让文件规定的期限和方式缴交竞买保证金或办理银行保函。
3.提交竞买申请
注册成功后的竞买申请人应按出让文件规定的期限、要求，凭 CA 数字证书登录厦门市土地招拍挂网上交易系统提交申请、上传申请材料并进行电子签名确认。
4.确认竞买资格
厦门土地发展中心根据出让文件要求，对竞买申请时间内收到的申请材料等予以审查核验，对符合出让文件要求的竞买申请人予以竞买资格确认，并发放《竞买通知书》。竞买申请人凭 CA 数字证书登录厦门市土地招拍挂网上交易系统查询资格核验结果，并打印《竞买通知书》。
（五）确定出让方式
遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，市土地发展中心根据报名截止后通过资格核验的有效申请人数确定出让方式（出让方式确定依据为有效申请人数是否符合出让文件相关规定，当有效申请人数不足出让文件规定时，地块采用6常规拍卖方式出让；当有效申请人数大于等于出让文件规定时，地块则采用先招标后竞价的组合方式出让，进入招标竞价程序），并将结果呈报市资源规划局，经同意后将出让方式在厦门市土地矿产资源交易市场、厦门市自然资源和规划局、厦门市土地发展中心等官网上发布。
（六）实施出让活动
1.招拍复合出让
招标由评标专家按照综合条件最佳者得（或价高者得）原则确定竞得人，由公证处根据评标项目类型、人数分别在对应的评标专家库（由各区政府、指挥部、管委会明确）内随机差额抽取组成，并当场联系确定出席情况。若有缺席的（例如承诺 1 小时到场但 1 小时内未达现场，或直接明确无法准时到场的均视为缺席），再次随机抽取直至人数额满为止。通常评标专家成员人数为5 人或5 人以上的单数。
（1）投标
投标开始前，招标主持人现场组织开启标箱，检查标箱情况后由公证处加封。
招标主持人宣布投标开始。有标底的，招标主持人应在公证处监督下组织出让人将密封的标底投入标箱。
投标人凭《竞买通知书》和本人、法定代表人或其有权受托人身份证明文件，在规定的时间内将《国有建设用地使用权招标出让投标书》及其他投标文件送达指定的投标现场。
投标人提交投标文件，经公证处查验通过后，招标主持人接受投标，填写《投标存根》及《投标回执》，并向投标人出具《投标回执》。投标人将投标文件投入标箱。
投标文件应包括投标方式、投标报价、商务标文件、技术标文件等。其中投标方式分为独立竞投、联合竞投；投标报价为不低于地块出让起始价的有效报价；商务标文件包括投标书、投标文件内容摘要、相关证明材料等；技术标文件即投标人对标的的设计方案。商务标和技术标须分别独立装订。
投标人投标后可对投标文件进行补充说明，但须以更新投标的形式，在出让文件规定的投标截止时间前将更新后的投标文件送至投标现场并通知招标人，原投标文件不予撤回。
（2）开标
开标前，评标专家应在开标会前候场，工作人员及时将评标专家签到情况通报招标主持人。若到场的评标专家人数不足，则招标主持人当场宣布开标会中止，延期举行；若到场的评标专家符合规定人数，招标主持人向专家宣读评标会须知，宣布开标会开始，邀请投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况，并当众开启标箱。
标箱开启后，招标主持人点算投标文件后由评标专家按照出让要求对投标人资格进行核验，通过资格审核的投标人为有效投标人，若有效投标人数低于3 人的，招标主持人宣布招标终止；若有效投标人数为3 人（含）以上的，招标主8持人当众拆封投标文件，宣读投标人名称、投标文件的其他内容，后由公证处对专家进行抽签分组。同时，工作人员将投标文件按类别分为商务标文件和技术标文件两部分，由公证处对技术标文件随机编号。投标人须在开标现场根据出让文件的规定提交评标所需的备核原件。公证处将标底、投标文件等送至评标室。开标后，投标人须在相关开标记录上签名确认。
（3）评标
评标在开标后进行，须在严格保密的情况下进行。首名接受评标邀请的评标专家即为评标专家组长，由其主持评标会进程。
招标活动可以选择两组专家分别评定商务标和技术标，也可以只选择一组专家既评技术标又评商务标。
评标专家审查各份投标文件是否有效，将无效的或被否决的投标文件的评定结果填写至《国有建设用地使用权招标出让无效标书评定表》或《国有建设用地使用权招标出让否决投标文件评定表》，然后按照出让文件规定的评分标准对各份有效投标文件进行评分，并将评分及评分说明分别输入《国有建设用地使用权招标技术标评分表》及《国有建设用地使用权招标商务标评分表》。评分提交后不得进行修改，评标得分情况在开标现场即时公布。
评标过程中，评标专家可以通过记录员要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。若投标人不在现场，则视作自动放弃澄清、说明权利。
所有评标专家提交评分后形成《国有建设用地使用权招标评标得分汇总表》，得出每份投标文件的最终得分后，由评标专家按照综合得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。得分有相同者，则按以下优先原则确定排名顺序：先以经济实力得分由高到低排序；若经济实力得分有相同者，则再以项目经验得分由高到低排序；若项目经验得分有相同者，则再以技术资质得分由高到低排序；若技术资质得分有相同者，则以抽签方式决定其排序。评标专家再根据投标人的排名顺序确定招标出让中的入围竞标人，并签署《国有建设用地使用权招标出让评标报告》。
入围竞标人在现场竞价时的最终有效报价为其最终报价，否则宗地的投标报价为其最终报价。
现场竞价阶段，主持人根据入围竞标人的最终报价由高到低确定竞标人竞价评分。具体原则为：主持人根据入围竞标人的最高投标报价，按入围竞标人综合得分排名顺序高低依次询问入围竞标人（该报价的投标人除外）是否愿意接受该报价，然后在接受该报价的入围竞标人中，通过现场竞价方式确定其竞价评分。应询入围竞标人均不愿意接受该最高报价的，则以各入围竞标人的投标报价确定其竞价评分；表示愿意接受该最高投标报价的入围竞标人在现场竞价时均不出价或报价无效的，以竞标人的投标报价确定其竞价评分。
现场竞价规则参考常规拍卖方式，竞价评分标准于发布出让公告时在出让文件中予以明确。
以综合条件最佳者得确定竞得人的，主持人按入围竞标人综合评价和现场竞价评分加权得分由高到低的排序确定中标候选人顺位，其加权得分最高者的出价为最终成交价。入围竞标人得分权重、现场竞价得分权重视具体项目可灵活设置。
以价高者得原则确定竞得人的，主持人按照现场竞价由高到低的排序确定中标候选人顺位。
中标候选人原则上 2-3 个（含）。
（4）定标
招标主持人根据中标候选人顺位，确定排序最前的中标候选人为竞得人并宣布中标价格。原则上中标候选人不得放弃中标资格，若该中标候选人宣布放弃中标资格的，后一顺位的中标候选人即转为竞得人，中标金额为竞得人本人的最终报价。放弃中标资格的中标候选人没收其竞买保证金并列入信用考评，所有中标候选人均放弃中标资格的，该地块不成交。
竞得人当场签收《中标通知书》，公证处对招标活动进行公证。
2.拍卖出让
竞买人在拍卖前凭《竞买通知书》和本人、法定代表人或其有权受托人身份证明文件领取竞价号牌。
拍卖主持人点算竞买人。
拍卖主持人宣读《拍卖竞价规则》。
拍卖主持人宣布起叫价和增价幅度，没有底价的，应当明确提示，主持拍卖竞价。
拍卖主持人报出起叫价。拍卖主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交，并宣布最高应价或者报价者为竞得人。
公证处核验竞得人身份后致公证词。竞得人当场签订《成交确认书》及竞价记录。
拍卖主持人宣布拍卖活动结束。
（七）发布出让结果
交易结束后，土地交易中心将竞得人、竞得价格、地块信息等基本情况于成交当日在厦门市土地矿产资源交易市场及相关网站上及时发布。
（八）签订出让合同
出让人通过信息系统生成并制作《厦门市国有建设用地使用权出让合同》。竞得人在交易会结束10 天后与出让人签订出让合同。
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厦门市“招拍复合”出让程序
「CRIC福建区域解读」
招拍复合是一种土地出让方式，具体指的是招标与拍卖方式的结合。这种出让方式在上海自2017年4月起开始施行，2022年6月被取消。在房地产开发环境大变下，2023年9月重回上海土拍市场。
如今，厦门土拍市场将启用“招拍复合”出让土地这一创新举措，具体会根据房企经济实力、技术资质、项目经验、受让管理、运营方案、招商方案、承诺事项及城市设计等类别进行评分择优选择。
这样的评分方式对房企要求特别严格，不仅对房企经济实力有要求，还对开发经验、产品、运营等能力进行择优筛选。招拍复合的拿地方式，一方面意味着将提高拿地门槛，中小型房企后续在厦门拿地将更难；另一方面也意味着厦门商品房开发迎来提质期、精品期。
来源：厦门市自然资源和规划局、厦门地产资讯
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