北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
最近遇到个问题寝食难安，想来想去还是找您咨询下踏实。目前孩子广外片区小学四年级了，家里两套房都不属于优质资产，一套观音寺北里东区89平小三居，290万购入，现在估计也就值270万，目前出租中。
还一套远见国际公寓，一居室，600万左右，自住。想改善一下居住环境，观音寺的房子购入还不满两年，现在卖原地亏20万，现在想只置换这套公寓。家庭年收入100万左右，我算了一下若贷300万贷30年，月供1.4万应该能承受。
目前不知在哪个区域买，孩子上学这几年还得住广外，是仍然买西城求保值。还是直接买个丰台的大房子，以租换租，因为置换的话又涉及10万多税费，请帮忙分析下。
A：
1、一个郊区相对偏远的老小区，一个学区房公寓，是不算多优质。但这也看主要目的了，观音寺的自住很合适，经济实惠；远见公寓上学挺合适，都是各有优劣，看自己重视哪方面了。
2、仍然在西城求保值，那就买总价相对高的宜居房产吧。总价高的学区溢价相对低，居住的性价比划算，能实现改善。而且明年之后就算学区功能减弱，居住的功能则会加强，宜居的会更受追捧。
两种选择，一种是牛校旁边的，小区品质不用太强，算兼顾的，比如月坛发改委的。另一种是普通学区但小区不错的，大椿天广牛广外都有，大椿天的更典型，比如四合上院等等。
但如果是预算千万左右那就得看高峰期之后的政策了。只能说现在的溢价率还都不低，明年之后如果放宽落户和高考什么的就能撑住溢价，没这些政策或许会受影响。我觉得这意义不是太大，相当于在同一家豪华餐厅吃饭，佛跳墙和鱼翅捞饭的性价比差距很大吗？反正我觉得未必划算，计入税费的话更不太划算。
3、买个丰台的大房子换租？换租是正常的，很多家庭选择，但这么换的不是太多。常规建议是紧凑户型，这样能多占便宜，朝阳的租金最高，丰台次选。千万大房子在丰台更是改善户型，自住合适保值也能正常。但租金未必高，通常都低点儿，流动性和升值排序一般不太靠前，自己又住不上，我也觉得未必划算。
4、资金方面看自己了，税费可以计入房价。我觉得这俩方案都是自住为主的，西城的是现在自住，丰台考虑的是以后自住吧？那这就看自己的需求了，能接受换租就买丰台的，不能接受就换西城。保值方面是西城的多出个溢价风险而已，其他的差不多。
仅供参考。
二
Q:
背景介绍：想入龙体片区的房子，500预算范围内，能入的也就老破小2居。综合排序，我们夫妻俩一致优选离公园近一些，社区大一些，相对安静一些的房子。所以最终锁定了龙潭北里、光明楼这两个小区以及周边近处的房子。一直有关注这边的老破小，现在有套楼龄新些的电梯房（附户型图），价位与老破小几乎同价，不知该入不？
2000年电梯房
优点：楼龄新，电梯房；面积大，建面88平，套内 64平；价格低，与同片区的60平左右的老破小几乎同价；楼龄新，以后价格合理估计比老破小好出？
缺点：9层顶层、北向，虽阳台有东、西采光面，但该房处于北侧中间的单元，两侧都有邻居遮挡；面积大功能却少，再增加居室全靠隔断；阳台大保温性不好不太好利用。
该房在东城龙体片区的龙潭北里小区内。这是一个60年代的老公房社区，共有44栋5层小板楼，一步梯3户，每栋3-4个单元。只有这么1栋9层高塔楼，2电梯10户，有单独的物业管理。
老破小的情况是这样的：
建面60平左右，户型好，以南北通透或全南2居为主力户型，明厨明卫，自住舒适度不错。缺点是，楼龄老，大部分上世纪60年代的，后续贷款困难难出手。我们也想过大不了不出自留着，这种思想是不是很危险呀？
A：
1、户型图不用看了，这地方我挺熟的。龙腾阁，房山城建开发的，备案名是“龙潭北里商住楼”，单体楼，公寓性质。未必比老破小好出手，否则就不是这价格了，毕竟商品价格是由供需关系决定的，好卖的多数都价格高。当然真要价格“合理”也行，可那就有可能吃亏了。
88平应该是一居室吧，打隔断的话肯定有暗间，居住体验就得看自己的喜好了。这种产品就是自住为主，升值方面慢点儿。我发一个当年崇文区的房价表吧，比较一下这些年的升值率。
2、老房谈不上什么危险，常规选项。老房的优势就是保值稳定，本身就是大盘的基础组成部分。劣势就是流通性弱不好出手。但公寓也是同等性质，都是最好在横盘期慢慢卖就不吃亏了。
另外老房可以赌一把原址重建，这就得看运气了，赶上了就是重大利好，轮不上也不吃亏。前些日子光明楼一带有重建的了，我忘了具体是哪儿了，但那是公房，这种房改房还得等。
3、总之如果是自住就看自己的喜好，保值角度常规建议是尽量不选公寓性质的，尤其有硬伤的尽量规避。
仅供参考。
三
Q:
我家孩子25年入学，目前想购买学区房，综合通勤因素后考虑两种方案如下：1是直接买朝外的九年一贯制学区，卧龙小区的两居，总价控制在750万以内。2是买和平里一小的房子，考虑到流通问题，选在楼龄最新的三区五区买个两居，总价控制在550万以内，满两年后就卖掉，去惠新西街南口附近买个稍微大点的房子。孩子坐地铁上下学，想问您这两种方案您更推荐哪种？
A：
1、这没有标准方案，得看自己的情况和期望值。常规建议是如果是天牛娃那在哪儿都行，朝阳和东城在高分段的成绩一致，朝阳追赶的势头还挺猛。牛娃的话在朝阳占便宜，有点招，牛校也多数九年制和单校。东城更适合普娃，资源均衡还公平，到目前为止没点招。
2、另外从房子来说两边的溢价率应该差不多，也就是居住的性价比基本一致。区别就是朝外的单校九年，管得严；和一的直升登记和派位都有，看运气。
3、如果能接受租房，那可以买占坑儿房。优势是占用资金少，流通性好，用完了学位看行情，觉得不合适就出手。劣势是溢价率更高，租金收益率低点儿。换租的话能占学区房的便宜，一般30%左右。
4、这还是先考虑哪个行政区合适吧，俩区各有所长，看家庭情况选择。
5、另外多说一句，接送孩子挺累人的。低年级还好，高年级和初中之后就紧张了，尤其是初二之后和高中，很多家长追求的都是让孩子多睡15分钟了，通勤时间长了很磨人的。
仅供参考。
四
Q:
我老公儿子都是北京户口，我户口还有一年转北京，可能是最后一批了，以后没有这种政策了吧？我们现在纠结的是儿子上学问题，我们名下无房，有100多万现金，如果买学区房要迁走户口才能上学是吧？
那我们如果迁走户口会不会迁不回来，到时候拆迁就吃亏了。上学后是不是就可以迁回来了？如果可以的话你建议买哪里的房子，不图面积，只要能让孩子上好点学校就行。
A：
1、政策，2021年取消的农户，明年也不是最后一批吧，5年怎么也得2026年呢。但具体的我不知道，还是问派出所吧。
2、也未必非得迁走户口，只是说有房有户的京籍孩子顺位靠前，有房无户的顺位就靠后了，被调剂的可能性增大。
3、是否能签回来，这不是什么难事儿吧？只要是拆迁的时间允许就不难办啊。具体过程我不方便说，咨询村委会吧，他们肯定熟悉，比我懂。
4、大多数在入学后就能迁回来，但像朝阳的非九年制就不好说，因为小升初要重新审定房籍户籍，也就是说中学单校划片的就最好有户籍，相当于幼升小。其他的九年制和派位的就无所谓了，有了学籍就行。
5、100多首付，多到什么程度啊？月供能承担多少，也就是总价能到多少？如果只是占坑儿，那东西海都能买到。西城广外的荣丰，东城东崇前的兴隆都市，还有永外的，300来万都能买到。既然是在东边也可以看朝阳的，头部校的不好买到，中上学校的没问题，也都是300来万。这先做个预算吧，然后看是哪个行政区合适，之后在考虑学区和房子。
仅供参考。
五
Q:
您为什么不推荐新房了？我印象中你推荐过啊，还有燕郊环京的呢，现在怎么又不推荐了？我没别的意思，不是挑您毛病，而是我确实是首付不高，只能关注五环外和环京的新房，并不是想抄底，而是尽量多用点杠杆，请理解刚需的无奈。您觉得房山的云景台现在价格合理吗？是否跌到位了？
A：
1、为什么不推荐了？没人给钱了呗，之前推荐是有开发商给钱啊，我也都明着说是广告了。只要钱到位我连鹤岗的墓地都敢推荐，不过燕郊的我没发过，环京的也就俩吧，给钱太少犯不上的，做人的底线是可以用钱多钱少来试探的，要不你多掏点儿钱试探一下我？
2、我当然能理解刚需的心情了，卖这么多年的房子，主要坑的就是刚需，其次才是买改善房的和有钱人。
3、中骏云景台，现在多少钱啊？限竞房，限价3.5万肯定是高了，所以开盘时2.8万，后来据说降到过2.5万，现在多少我不知道。
拿阎村的做个参照吧，以绿城百合作为标杆，因为这是地铁附近+品质好的小区。现在百合的小三居成交价是2.5万左右。那云景台作为没地铁且配套不完善的，在不高过绿城百合80%的情况下还可以考虑。
因为毕竟是限竞房，以投资角度说，性质上就弱于商品房。这就相当于人们的出身，大专的跟本科总让人心理上觉得不太一样。然后是品质，我不知道具体情况，但很难说能超过绿城，尤其是在开发商普遍缺钱的时期。
然后是金融属性，虽然是二手房但没有限制条件，想卖就能卖，而限竞房是有禁售期的，流通性自然减弱。再加上交通配套等因素，80%的折价率我觉得还保守了呢，毕竟你要考虑的是至少五年后能上市时的二手房价值。
或者拓宽一下维度，假定你是想买二手房的。五六年后来到房山，面对绿城百合与云景台的二手房，都愿意出什么价格？然后再估算一下和你同等想法的接盘人有多少？
4、简单就这情况吧，云景台自住肯定合适，怎么都是新房。但投资性不算多强，房产的价值由地段决定大部分，然后是性质、品质和流通性。
仅供参考。
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