作为和地产密不可分的一个城市，杭州楼市从不缺关注度
5月9号我们一同见证了这个准一线城市的全面放开
理论上全国各地买房人可以在不落户不交社保的情况下在杭州各个区购买一套房
新政第二天我就看到有消息说有卖方连夜提价30%
第三天又看到杭州新盘现场火爆的新闻
限购放开楼市大涨，这成了我们对楼市的基因式理解
但杭州放开后的情况真的如此么
为此我们还是觉得有必要实地去一趟杭州
于是我从杭州东站出发去往拱墅区、上城区、萧山区、滨江区、西湖区、余杭区
当我和这些地方的13位房东面对面的时候，我感受最深的反而是
焦虑
01
“很早就放开了”
这是拱墅区房东站在自家楼下跟我闲聊的一句
这里的早并不是5月9日的放开限购，而是3月14日
这一天杭州取消了上城区、拱墅区、西湖区、滨江区的二手限购
这些区域相当于北京的二环里、上海的内环内
具体取消的是这些区域二手购买条件、购买套数的限制
落到中介实操层面就是杭州市或者非杭州市客户都可以买入这些区域
相当于从这天起杭州核心区的限购门槛就差不多被抹平
而外围像萧山、钱塘、余杭这些区，门槛抹平的更早
差不多在去年10月16日，也全线放开限购
这些地方的房东就没听说过有谁想买萧山、余杭会遇到限购之类的困难
所以对于杭州本地而言，放开其实来的更早些
5月9日的全线放开也更像是一次对外发声，对内房东可能都纳闷这是第几次
略显麻木是所有房东对新政的第一反应
而麻木背后更为根本的原因是每次放开对于市场起伏并没太大影响
3月14日放开后杭州二手市场的前后成交起伏不大
去年10月16日放开后表现得也比较平静
©杭州贝壳研究院
新房市场也是如此
从去年10月到今年4月，杭州新房市场也没有想象中的放开即大涨
这也让杭州房东看到了新政的后续走向
没有房东还在期待放开限购带来的楼市大涨
连夜提价30%的房东我无法求证这件事的真实性
但在我市调的13位房东、以及他们的朋友、以及中介的房东客户们
从没听说过这时候还有在涨价的房东
大家都知道放开后大概会发生些什么
也是这种平静让我后面的市调愈发压抑
02
这个时候真正想卖房的房东开始焦虑了
杭州二手市场有两点最为特殊，一是他有着让其他城市都去学习的房源备案系统
二是杭州二手市场近乎令人咋舌的二手库存
仅链家挂牌就在15万套左右
这个数字甚至领先上海、广州、深圳这些一线城市
哪怕是拥有超高挂牌市占的链家大本营北京，都望尘莫及
而新政后链家杭州的后台数据又开始激增
这背后离不开杭州新政中那条，只要房东挂牌所在区域唯一住房，则可以按首套首付和税费再去买房
也就是说有房东为了首套首付和税费去挂牌自己的房子，并不是真想卖
这样的房子链家小哥带着客户找过去的时候，差不多占70%左右
你会发现即便如此，在原本令人咋舌的高库存面前
新政后还要面临那30%的库存加码
这对于原本已经来到超高水位的二手挂牌而言无疑雪上加霜
对此时此刻真正想卖房的房东来说，他们每天一睁眼需要做好两件事
一如何跑赢我的邻居
不断走高的挂牌也意味客户的更多选择
而你跑赢你的邻居的方式大概率只有降价
拱墅区某小区小户型原本挂了6套，现在变成了9套
其中一套挂牌价从160多万后来调整到150万，因为同户型邻居调整到156万
萧山区某三房户型原本挂牌10套，现在变成了12套
大家的挂牌价还是维持基本的上套成交价，但有的房东在实际谈价的时候给到更大的议价空间
而邻居并不是你唯一的烦恼
你小区的“邻居”才是你更大的烦恼
过去五年杭州楼市最大特点就是围绕海量土地供应而形成的海量新房供应
这两年也差不多到了海量交付时间
也就是说此时此刻杭州的房东，尤其是滨江、萧山、余杭的房东
他们的房子周围正在大量交付新房
比如杭州奥体三兄弟，创世邸、天璞、时代奥城，这是杭州奥体附近改善客户一梯队选项
现在单个小区挂牌都在150套以上
©链家杭州
2021年他们三个挂牌量加起来差不多300多套
但现在附近十几个小区都交付了，哪怕每个小区放出不到100套
那也是从300套挂牌变1000套库存的骤变
这背后可想而知房东卖房的压力
所以即便有人说新政后有房东连夜提价，这也属于无法求证的极端个例
更大面块面对新政前后带来的高库存而面临的新一轮价格踩踏
才是杭州房东沉默的大多数
03
尤其是买在21年的房东和买公寓的房东
这是我接触的所有杭州房东里最为焦虑的两个群体
2021年很好理解，这是全国楼市的一个阶段峰值，上海的二手市场也是如此
杭州还要刺激的一点是他的二手疯涨和如今二手回落之间的落差更大
还是奥体三兄弟为例，2021年买进这里的客户差不多在9万均价
今天这里的均价6万/平
杭州链家已经不展示成交均价，这里是挂牌均价7万左右，成交均价在6万左右
钱江世纪城位置也算是杭州较为核心板块
当你去到外围萧山、钱塘、尤其是余杭，从2021年至今，价格腰斩不算夸张
这样的情况在新房+二手，比比皆是
西湖的浙地人家，相比21年折价30%
最厉害的当属余杭区，相比21年折价45%
哪怕拱墅、上城、滨江、西湖，21年入场的客户此时动也动不了
上城区的链家小哥说前段时间他客户跑来感谢他
说2021年他要买的临平区某新盘还好没买
2021年这个新房开盘均价2.4万，还需要摇号，但今天1.4万的价格还难卖
当市场下行到一定阶段，他当然也想降价卖给你，但他的付出不允许
还有一类意难平，是买公寓的房东
虽然买公寓已经成为全国购房者的一个肉眼可见的雷区
但在杭州比较特殊的地方在于，杭州市场对于公寓产品抗性没那么大
今天看到的杭州滨江沿线，不管是西湖还是滨江抑或是萧山都有一定公寓产品开发
而这样的公寓产品因为在杭州市场的井喷供应，在开发商端就进入卖房难阶段
链家后台某杭州商住项目，2021年开盘
只不过过渡到杭州房东手上更为惨烈些
杭州本地人的选择是如果是刚需去买二手、如果买学区去买二手
但如果买改善可以考虑看看公寓，因为这类产品的大平层设计极为改善
而这里说的公寓产品是在这个框架里面那些偏低端的公寓
一道长长的连廊放着几十户小公寓
有的做成了这种上下两层，让你可以买来一分为二的租出去的这种
这类产品亏是一定的，只不过在如今市场里是血亏，入手90万，卖出60万还算赔的不多，比较极致的甚至是入手120万卖出60万...
04
也许各位好奇我是怎么见到这些房东的
一般看房的话，基本都是中介带看，但当我去到杭州见房东跟见中介差不多同频
有的中午翘班回来帮我们开门
有的专程停下手头事回来给我解释他们小区真正的优势
还有的派出家里的长辈过来陪同看房
对于客户的热情是我在上海这么久看房以来没有感受到的
客户少、房子多、房子难卖，可能是我受到优待的一个根本原因
果然当我问起这些房子的挂牌时间的时候
杭州的二手市场挂牌200天算短的、挂牌2年算正常
杭州的链家可能也是全国见过挂牌时间之最的城市站，因为他们甚至见过挂2000多天...
太阳底下没有新鲜事
此时此刻杭州房东并没有多么另类，他就是普通购房者一员
当楼市放开的时候，大部分杭州房东也跟普通房东一样跑不赢市场
永远在你想卖280万的时候，市场成交价是260万，当你想卖260万的时候，价格又来到250万
房产交易就是连接着供应和需求的中间部分
需求变弱-库存走高、库存走高-竞价开始，这世界没有太多新物种
这些逻辑可以发生在杭州，在其他地方也同样
只不过眼下杭州房东比我们先行了一步
05
市调结束的我累到窝在高铁座位里
这时候再看回那些杭州楼市暴涨的新闻觉得格外刺眼
今天如果一个类一线城市放开，我们的关注点还在于他的哪个新盘爆了、二手的日均的成交量也涨价了，这种角度对于房东而言是不过三秒的麻痹
没意义
我可以准确跟各位说新政放开一周后杭州市场日均转订单上浮40%、新增带看上浮80%
但这些准确的数字放在杭州全域市场并不准确
这样的成交起伏不会超过4周，点状的新盘热度也迟早会过去
最后我们都会在点状狂欢中归于沉寂，只留下卖不掉房的杭州房东还在苦苦等候
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5265篇原创文章
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