大理发布17条楼市新政

5月16日，大理州发布关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行），含优化投资环境和供给结构、鼓励支持住房消费、规范市场秩序、防范化解风险4个方面共17项具体措施

期待已久的大理楼市新政终于来了。5月16日上午，大理州正式对外重磅发布《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》（下文简称《实施意见》）。其中，关于购房补贴政策，在特定期限内符合条件的购房者按所缴纳契税总额50%给予补贴，生育二孩、三孩的家庭（新生儿户口登记在大理州）分别按照所缴纳契税总额80%、100%给予补贴，补贴最高不超过3万元。

《实施意见》还提出，鼓励居民住房“以旧换新”。引导房源品质优、信用评价好的房地产开发企业和经纪机构创新合作方式，满足居民多样化改善型住房需求。

清存量，遏增量

针对闲置土地问题，《实施意见》提出，进一步加大闲置土地清查和依法处置力度，积极盘活低效用地资源。已供未建的商业商务用地，可按程序完善规划单元国土空间详细规划后可依法调整商服开发比例。在建未交付的商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业结合实际按程序适当调整套型结构，以便更好适应市场需求。《实施意见》还明确，洱海流域内除城市更新、城中村改造等项目外，谨慎新增单一功能的城镇住宅用地供应。

针对住宅商品房库存问题，《实施意见》提出，住宅商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，除产业园区内部配套和离县城（主城区）较远的镇区外，不再新建保障性租赁住房；城市更新、城中村改造等项目改建地段或就近地段可提供存量房屋进行房屋产权调换的，原则上不再新建回迁安置房。鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，拆迁安置的优先采取市场购买方式安置。

点评 ：自然资源部日前发布通知，商品住宅去化周期超36个月的城市，应暂停新增用地出让。各地密集出台的楼市政策中，大多也都有消化存量房产和优化增量住房的相关内容。控制洱海流域内城镇住宅用地供应、鼓励收购存量房扩大公共租赁住房供给，这些措施在2022年7月出台的《大理白族自治州人民政府关于促进房地产平稳健康发展的实施意见》也出现过。政府收购存量房的难点在于资金来源，因此2024年新政中提出“支持民营房企与国有企业联合组建保障性住房运营公司”，结合国家支持民营经济的发展的一系列金融政策，打通民营企业信贷、债券、股权融资渠道。

提品质，促消费

探索房地产发现新模式，其中一项目的，是要建立新型住房制度和长效机制，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。《实施意见》提出，不断提升住房品质，实行商品房“优质优价”管理，回归其商品属性，切实发挥市场调节作用，房地产开发企业可以根据项目及市场变化情况合理定价，让购房者享受实实在在的优惠

为进一步鼓励支持住房消费，大理州制定了一系列政策措施。首先是进一步明确了全面落实“认房不认贷”等金融支持房地产有关政策措施，充分发挥住房公积金民生保障作用，推行存量房“带抵押过户”合并登记服务等。其次是组建“营销大理”专班，组织开展线上线下系列推介活动，持续强化城市营销，定期开展商品房团购活动等。还有就是购房补贴和住房“以旧换新”，补贴方式是对特定期限内在辖区内购买新建住宅商品房并完成网签备案、且取得契税完税凭证的购房者实行契税返还，住房“以旧换新”则由房地产开发企业和经纪机构创新合作方式来推动。这些政策需要由各县市自主选用并制定实施细则。

点评 ：目前来看，各地楼市政策中购房补贴的类型主要包括针对特定群体的补贴、房票、购房优惠券、契税补贴等，大理州鼓励支持的是契税补贴政策。2022年8月大理经开区出台多项促进房地产业平稳健康发展的举措，其中对在经开区范围内购置新建住宅商品房（不含安置房）和二手房（存量房）的购房者一次性给予购房所缴契税金额100%的补贴。按照2024年新政，只有三孩家庭才能享受100%的契税补贴。大理州住房“以旧换新”的模式能够发挥的主要作用是提高房产交易效率，但该模式各地都还在试点探索中，政策实施效果有待观察。

保交楼、化风险

《实施意见》中有4项措施是直接关系到烂尾项目处置和保交楼的，可见这仍是一项重要任务。

第一项是规划层面，经各县市、大理经开区研究确需通过调整规划化解的烂尾楼或保交楼项目，属地政府（管委会）可按程序开展国土空间详细规划调整，规划调整方案应满足公共服务配套设施有关要求。

第二项是金融层面，全面落实金融支持房地产有关政策措施，继续支持引导金融机构对烂尾楼、保交楼项目给予商业配套融资，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

第三项是复工复建，压实企业主体责任，严格落实属地监管责任，“一楼一策”加快推进项目建设，妥善解决历史遗留问题，鼓励企业协商采用工程抵款房等形式多渠道筹集资金积极推进项目建设。

第四项是竣工验收，对于已售逾期难交付项目，经项目业主自愿申请，采用通告告知承诺方式，在符合建筑单体规划、工程质量、消防安全等要求及具备独立使用功能的前提下，可先行完成主体或单体建筑的竣工验收，支持项目分期验收交付。

点评 ：保交楼工作是一项重要政治任务和重大民生工程，事关群众切身利益和社会大局和谐稳定。4月16日大理州召开的第十五届人民政府第35次常务会议提出，要千方百计推进房地产业高质量发展，加大“保交楼”工作力度，加快房地产去库存，全力防范化解风险。此前有媒体消息，大理州两批次10个保交楼项目全部复工续建，3个项目已经实现100%交付，但仍有一些没有进入“保交楼”名单的项目建设进展缓慢。2024年新政发布后，大理将继续在“保交楼”工作上发力，多措并举加快项目复工和建设交付，切实维护购房人合法权益。

小结

2024年一季度，全国新建商品房销售面积同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%；新建商品房销售额下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。在楼市低迷的大环境背景下大理也无法幸免，尤其是在2022年楼市政策过时效后，大理除房贷类政策外的其他楼市刺激政策出现了较长的“真空期”，加剧了市场观望情绪。

2024年楼市新政涉及房地产项目从规划到竣工的多个环境，内容是较为全面的，能够疏通当前房地产业中存在的痛点和难点。但是，刺激房地产消费市场复苏不是一件容易的事，很多地区的房地产优化政策背后还隐藏着“抢人大战”，随着这些地区陆续放松住房限购和积分落户政策，面对外部竞争，大理各县市还需要用好政策工具箱，进一步减轻初次购房者的压力，吸引和留住年轻人才。

政策原文：

官方解读：

End

撰稿：张超

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