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北京丰台【森与天成】售楼处电话：400-991-5670【营销中心】

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楼盘名称：森与天成

开发商：京投发展

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价格：预计8万-8.3万/平米

位置：南四环，丰台新宫地铁站

户型：76㎡两居-89㎡三居-109㎡三居-148㎡四居。

容积率1.04、20栋楼、1094户、4-18层。

土拍回顾

丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块由京投发展底价竞得，成交金额为50亿元，成交楼面价约4.07万元/平方米，建成后销售指导价为8.3万元/平方米。

地块性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，总占地面积约120616平方米。

地块为新宫车辆段上盖项目，分为落地区、坡道用地落地区及上盖区，地上建控规模约125500平方米，限高 60 米，容积率1.04。

居住用地内，京投需建3000平方米机构养老设施一处、1000平方米社区养老驿站一处、1100 平方米社区综合服务设施一处，以及幼儿园，建成后无偿移交相关部门。

地段分析

北京丰台森与天成售楼处电话：400-991-5670【营销中心】位于丰台新宫板块，五环内，具备环线优势。

新宫板块的西边是新发地，在京开高速的西侧，这是北京最大的农副产品批发市场。东边是南苑湿地公园，未来据说要达到2.5个奥森那么大。

周边的住宅板块主要是草桥、西红门、高米店、大红门，其中草桥和高米店无新房项目，而四环内的大红门有中海和瑞叁號院和永定金茂府两个改善盘，但卖的差不多了。

对比最多的是西红门东，那边目前有华润橡树湾、中建三局御璟星城、中建二局玖玥府这三个在售项目，体量较大，同样是五环内，但因为是大兴区，所以单价便宜，6开头。

对于这两个板块和项目的对比，房Sir和团队成员调研多次，甚至进行了辩论争吵，很是熟悉，想打听细节的粉丝私信找我吧，绝对能帮助到你，微信：jwbei2。

森与天成售楼处电话：400-991-5670【营销中心】项目西侧是有一片绿地，未来有可能成为海子公园的一部分。东侧是新宫家园北区，2009年的回迁安置房项目，才十年出头，但看起来显然像是至少二十年房龄的老破小。森与天成东北角，是正商明苑小区，共产房，2021年交付的，算是周边最新的交付楼盘了。

北京丰台森与天成售楼处电话：400-991-5670【营销中心】项目东侧500米左右，是万达广场以及去年比较火的建发璟院项目。南侧是翠海明苑，有商品房也有二类经适房，于2005年建成。

再往南是中粮和天恒携手开发的天悦壹号，可以算是豪华改善盘，大部分房源是四居，妥妥一千多万起步，门槛非常高。2018年开盘时定价就已经是8万，印象中首期开盘竟然卖的还不错，当初真是地产黄金时代啊。现如今回头看，五年前8万买的业主们，可以说是买在了山顶，站岗多年。（从天悦壹号的身上，其实可以分析出很多区域板块的情况，不展开了，感兴趣的粉丝私信：jwbei2）

交通配套方面，森与天成守着新宫地铁站，是4号线和19号线换乘大站，对地铁族很友好。这两条线都是南北主框架级线路，其中换乘站不少，到大部分目的地基本倒一次也就能到了。而且说句接地气，这19号线目前是始发站，意味着您可以有个座，很不错。

有些森与天成的销售会说：“这个19号线大站快线有北延和南延的规划，但北延会更优先，南延得等”。话虽委婉，但意图明显，翻译过来就是“西红门东一时半会没地铁，没谱”。

为啥这样说？

还不是因为西红门东是最大竞品嘛。讲真，竞品项目相互打击很正常，京投算是还比较收敛含蓄的。话说回来，售楼处销售的话真不能全信，想打听真实客观情况的粉丝，私信找我。

公路方面，森与天成上四环确实还比较方便，沿着项目东侧的槐房西路往北走到公益西桥就齐活了，不到2公里就能上四环。您如果沿着槐房西路往南走，可以上五环，但估计大部分人不会这么通勤。

项目西侧是1.3公里是京开高速，可以直奔丽泽、金融街。

森与天成售楼处电话：400-991-5670【营销中心】项目1公里内，有万达、大悦春风里两大商业，日常所需完全绰绰有余。海子公园、槐新公园、南苑森林湿地公园，分别在项目的西北东三侧，给森与天成来了一个大包围，这也是项目所谓“在公园里”的主要依据。

北京丰台森与天成售楼处电话：400-991-5670【营销中心】项目北侧公益西桥附近，有集美家居，后续买家具、家电比较方便。BHG华联这里，房Sir印象中还有一个大迪卡侬。还有丰台体育场和京丰南篮球羽毛球馆，对经常喜欢体育锻炼的人群很友好，都在公益西桥。

再来说说京开高速西边的配套，首先是天坛医院，从天坛搬过来的，而且这不是分院或者XX院区，就是纯粹的主院区，北京知名大三甲，综合实力经常可以排进全国前二十，尤其是神内神外，稳居全国第一。其次，西红门商圈的作为南城第一商圈，自然要说说，这里有宜家、荟聚、山姆、新光界，从集中规模来说，可以算得上是北京第一大了，房Sir每次去都会逛懵，太大了。虽然4小时免费停车，但是找到自己的车停在了哪里也得花点时间，果然，大也有大的缺点，哈哈。

产品分析

76㎡两居，四环＋南北通透，对于一个两居户型来说，这两点就已经足够优秀，很是具备稀缺性。

类似的盘在丰台科技园附近有一个，户型也不错，产品档次很高

大面宽，短进深，通透性真是非常不错了。俩卧室都是朝南的，采光非常好。北向没赠送，但是南向送了俩阳台和一个飘窗，可以了。

L型厨房，并且冰箱能放在厨房内，也不错。真别觉得这是废话，很多小两居的厨房真放不下冰箱，都得放客厅，只是很多人注意不到，交房了才发现。厨房是正常开窗，不是在凹槽里的那种，通风没问题。

卫生间起码做到了干湿分离售楼处电话：400-991-5670【营销中心】，而且洗手池台盆外置，这种设计在入住后的实际利用率更高，生活经验丰富的粉丝应该能理解。

缺点：餐厅得挨着北边窗户放，如果真按照户型图放的话，堵在路中间，很不方便。咱毕竟是小户型，面宽没那么足。也就是说，餐桌会正对着入户门，或许有的人会在意。

89㎡三室两厅三卫，森与天成的入门三居。结构很普通，标准两面宽的版本，这结构真是没啥好说的。

亮点是赠送还不错，送了四块面积，对于购房者来说，显然够实惠。

缺点：这是东西通透的房源，不是南北通透。

109㎡三室两厅两卫，南北户型，由于是南向两面宽的结构，通透性其实并不算好。但边户的话，是可以实现客厅转角大飘窗和270°采光的，弥补了通风和采光的问题，一点不耽误。

主卧套房设计，U型厨房。

这户型的三个卧室面积很均衡，两间北向次卧的面积都不算小，可以真正做一个卧室。这也不是废话，有的户型说是三居，但其实有的次卧很小，导致北向房间只能做榻榻米或者放单人床，这种情况现在并不少见。可惜大部分购房者自己是无法看出这些细节的，这也是咱房Sir说北京存在的意义，发现细节，提醒避坑，更多实话可以私下问我：jwbei2。

148㎡四室两厅三卫。

网上确实有人说这148户型有多牛多好，但房Sir说句实话，只要是您对比过四五个盘，看过一些项目，哪怕是普通购房者也不会觉得这是所谓“神户型”，瞎忽悠真是挺没劲的。

要我说啊，就是一普通南北三居，南向双套房是个优势，比二手老房子户型肯定强一些，但其结构相比周边新盘并无优势，只能靠地段环线去突出优势了。

就这么个评价，够客观不？
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从三卫这个角度来说，148户型考虑的是改善群体，那北向卧室面积确实也还可以。从“实用能住人”的角度来说，比只能用作书房的某些神户型的次卧强。

目前对外发布的资料还真是不算太多，户型位置、房源分布的情况可以找我要资料。

北京丰台森与天成售楼处电话：400-991-5670【营销中心】与京投上一个项目东坝北熙区一样，也是分为上盖区和落地区两部分，目前在售的是上盖区部分，容积率低于1，真正低密度。

优点总结

1、城六区四环，满足这一条件的地块不多。

2、500米内双地铁的新盘，少之又少，而且两条地铁都已经通车，不需要任何大饼。

3、北京本地国企开发商。

4、官宣的容积率真是非常低，只有1.04，很多别墅盘也不过如此。