4月5日早上9时许，美团外卖骑手林斌接单后匆匆下楼，边戴头盔边按下电动摩托的遥控锁，连按数下，竟没有听到响应。起初他怀疑是离得太远，他快步走近小区停车棚，看见一米开外的车子的座包已被掀开，里面仅剩些缠绕的线头。林斌脑袋一蒙：摩托车的电瓶被偷了！
找来物业人员查验现场后，林斌要求赔偿。物业经理压低声音对林斌说：现金赔付不大妥，但可免交一年的住宅专项维修资金。林斌有些意外，将此事反映到社区，并提出了自己的疑问：“维修资金交不交是物业经理一句话的事吗？或者说他们有这方面的补给渠道？”
“是有渠道的。”电话里一位社区网格员告诉他，“譬如小区的广告收入……”
公共收益归谁所有？
林斌居住的小区位于武陵区丹阳街道，由于配套成熟，楼宇众多，一直是广告商家的必争之地。“刚入住的那会儿广告就多，现在是无孔不入，每天一进电梯就有画面提醒你，电器该换了、烤瓷牙哪家强、理财产品助你跑赢通胀……”已在该小区生活5年的夏甜甜坦言，小区实际入住率不高，至今也没有成立业主委员会。
连日来，记者走访了常德市10多个小区发现，这些小区的公共区域——电梯轿厢、楼道内、楼宇外墙、公告栏、进出口起落杆等处，都张贴着各种商业广告。
因为工作关系，林斌整天出入于常德市各大小区楼栋，对于五花八门的广告早已司空见惯。某天傍晚，他带着7岁的儿子从公园回来，进入电梯间后，儿子目不转睛地瞅着一则按摩广告上的女郎照片问东问西，林斌第一次想到这些广告的“审核”和“归属”问题。
阳光地带小区某楼道内的电子屏广告
经泽·湖畔小区入口起落杆上的酒类广告
和林斌一样，夏甜甜在遛娃时也遭遇过同样的尴尬。“事后我问物业人员，这些广告是如何进场的，有没有征得多数业主的同意，物业人员总是支支吾吾，语焉不详。”
记者从相关部门了解到，根据民法典和有关规定，小区广告收入属于全体业主所有，受业主委托的情况下，可由物业公司进行代收；广告内容也应征求业主的意见。但事实上，常德多数小区的广告是由物业公司说了算。
阳光地带小区电梯间的按摩广告
某分众传媒公司工作人员何先生称，他们的电梯广告都是每年与小区物业公司签署承包协议，几乎不和业主委员会或是业主见面。公司会安排工作人员定期到小区检查广告损毁情况，及时更换和清洁。至于广告内容，他告诉记者：“不违反国家法律和有关规定即可。”对于小区电梯广告的具体报价，何先生则讳莫如深，但他也表示，广告费用会根据小区住户人数和地段不同而有所区别。
记者调查发现，常德市大多数小区广告的发布权主要从小区物业公司那里取得。常德传传广告有限公司一位负责人透露：“我们有时为了规避法律纠纷和风险，希望物业和业主委员会两方都签字，但很多小区目前还没有业主委员会，物业人员拍胸脯说，这就是他们说了算。”
公开数据显示，目前常德市已成立业主委员会的小区占比未过半，多数小区公共收益管理主体仍为物业公司。很多小区将公共设施让渡给物业公司来经营管理，业主并不参与其中。时间一长，这些公共收益很容易被作为“管家”的物业公司支配使用，一些业主忽视甚至“放弃”了这部分权利。
公共收益鲜少公示
事实上，近年来，小区公共收益来源日趋多样。物业从业人员谢华强介绍，户外广告、电梯广告等的收入，停车泊位收入，经营性用房收入，占用公共区域经营的快递柜、贩卖机等的收入，电瓶车充电桩收入，公共部位征收补偿款，活动场地经营收入，部分通信运营管理费，第三方因损坏小区公共设施进行的赔偿……都是小区公共收益来源。
民法典规定，业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。
经泽·湖畔小区的快递柜
市城区多个小区可见的自助售水机
然而，在记者近日走访的10多个小区中，只有德景园、三一·翡翠湾2个小区的物业公司对公共收益收支明细进行了公示，金色晓岛、紫御华庭、电力南苑3个小区的物业公司能够满足业主查看账目的需求。而那些未公示账目的小区物业给出的解释多半是“小区广告收益很少，已用于弥补亏空”。
在记者采访的20多位业主中，近8成对小区广告收益及使用一头雾水。“即使我和邻居在业主群里@物业，甚至上门要求其将收支明细公开，但对方始终敷衍了事。”家住三闾路附近某小区的彭先生表示。在相当数量的居民小区，长期以来的广告收入等公共收益都是一笔糊涂账。小区公共收益信息不透明、业主知情权得不到保障的现象较为普遍。
有些小区物业虽已公开小区公共收益账目明细，但在使用这块，却颇受诟病，主要体现在“使用金额与公共账户余额不匹配”“物业公开的维修费用太浮夸”以及“物业总是先斩后奏”等方面。正因为如此，一些对小区公共收益比较了解的业主在接受记者采访时称：“即使有公示，真实性也难以判断，倒不如眼不见心不烦。”
“每个小区都有一本难念的经，账目公示有时候反而旁生枝节。”对此，我市某大型物业公司一位余姓负责人说。他透露，不少进行了公示的物业公司只是走走过场，大部分业主并不知道小区公共收益的收支情况需要公示。
小区公共收益的管理，除了收入环节，使用环节同等重要。我国相关法律法规规定，小区公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。具体操作中，有的小区用公共收益分红、发放福利，有的小区用公共收益补充物业费，有的小区用公共收益维修、更新设施。
2024年1月，位于武陵区的水榭花城·西城小区业主委员会用小区公共收益的140多万元给1252户业主发红包，红包金额1000多元到2000多元不等。除去发放的140多万元，小区还剩60余万元的公共收益用于改善小区环境等方面。
由此可以看出，地段好、住户多的小区的公共收益不是小数目，管好、用好小区公共收益是加强基层治理的一个重要课题。
水榭花城·西城小区业委会在业主群里公示的2023年12月的公共收益账目
规范管理道阻且长
常德市物业服务行业协会会长陈照文认为，管好小区公共收益，既关系到居民的获得感、幸福感，也体现基层治理的能力。每个小区应根据实际，按轻重缓急来使用公共收益。
如何更好地管理和使用小区公共收益？湖南天思律师事务所律师李也建议，一般来说，日常的设施设备维护、绿化管养等费用，应当从物业费中支出；随着时间的推移，小区公共设施设备老化，需要大修，或增加新的设施设备，也可以动用公共收益，但不建议用公共收益给业主发“红包”，因为，一旦后期公共设施设备维修需要资金，筹集起来就比较困难，如果公共收益丰厚，小区暂时不需要资金的情况则另当别论。
李也表示，业主应多关心公共事务，有效行使自己的权利义务；此外，小区必须成立业主委员会，代表业主摸清“家底”，建立台账，管好、用好公共收益。
“如果有历史遗留问题，物业公司可以抛出来由大家协商解决，不能避重就轻、藏着掖着。”夏甜甜认为，物业公司不能一味“哭穷”，在小区广告等方面的公共收益应该向业主公布，并写明该笔款项作何用。
水榭花城·西城小区外墙上点缀着多处商业广告
“如果小区广告收益不菲，物业公司不愿意拿出来，业主可通过法律途径进行维权，或是按照属地管理原则向相关社区或街道报告。”常德市住房保障服务中心物业服务部部长杜致颜告诉记者。
多名业内人士分析，现在业主对小区公共收益维权意识差，这和不熟悉法律有关，需要有专业人士引导；也和某些小区太大有关，每个人从中获得的利益份额小，大家不关心。另外，小区维权时往往需要带头人，有些小区成立业主委员会时处处受阻，导致业主利益得不到有效保障。
为什么这么多住宅小区都没有成立业主委员会？面对记者的提问，常德市房地产业协会会长陈永强解释，一些住宅小区的物业公司是由开发商指定或聘请的，因而这些开发商未必都愿意成立业主委员会；另外一个重要原因是成立业主委员会的门槛较高，国家相关条文规定，小区的入住率要达到50%才能成立业主委员会，但前些年有许多业主购买房产的目的并不是入住，而是带有投资属性，所以有很多小区很长时间入住率达不到50%。
李也直言，之所以业主的权益得不到保障，除了大多数小区没有成立业主委员会，召开业主大会很困难以外，执法主体不明确也是一大缘故。
“当前，政府的住房保障服务中心只是对物业公司的服务质量承担监管责任，小区广告这一块的执法权并不在他们那里，具体是哪个部门，相关法规没有明确规定。”李也告诉记者。
现实中，业主拥有小区公共区域的所有权、使用权、收益权和处置权，但是有些小区没有成立业主委员会，所有权就流于“人人所有，又人人没有”的悖论，物业公司在缺乏约束和监督的情况下，“鸠占鹊巢”时有发生。
然而，也有专家说，有些物业公司由于收费低或收费难，把小区公共收益纳入企业的运营成本。对小区公共收益的严格管理，可能会造成一些物业公司入不敷出。
“因为物业服务的某些瑕疵，业主动辄拒缴物业费不仅违法，而且会让事态陷入恶性循环。”林斌认为业主维权要合法、理智，尽量避免物业公司“撂挑子”，致使整个小区日常维护陷入瘫痪。“广告收益总量大，分摊到个人也就一丁点儿，仅凭个人力量去进行司法维权成本太高，不划算。”林斌表示，当务之急，是主管部门加大对物业公司的监督和指导，鼓励小区尽快成立业主委员会，当业主的权益受到侵害时，引导业主委员会合法维权。
（应受访者要求，文中的林斌、夏甜甜、谢华强均为化名）
来源：常德日报·常德融媒客户端
记者：罗 勇
编辑：殷沁汝
二审：游 涛
三审：陈晓真
【声明：原创内容如需转载请联系尚一网公众微信号，经同意授权后，方可转载并请标明出处。】
新闻爆料热线：0736-7716930、18907360315
热门跟贴