楼市重磅新政来了！
5月17日中午，央行连发三条通知，通知提到：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%。
随即A股市场上，房地产板块掀起了涨停潮。截至5月17日收盘，申万一级地产指数大涨7.37%，万科A、城建发展、空港股份等超过20只房地产股涨停。而就在此前一天，该指数的涨幅也达到了3.67%。
这般行情能延续多久？相关基金眼下表现如何呢？本期硬核一起来分析下。
一、 地产板块飙升
地产股走强并不只是近几天的事情。
Wind数据显示， 4月25日至5月17日，申万一级地产指数累计上涨28.55%，在众多一级行业板块中遥遥领先，同期沪深300指数上涨4.44%。
在市场看来，这或和“五一”前后利好政策接连出台有关。
据不完全统计，4月底以来，北京、上海、天津、深圳、杭州、西安、成都、南京等地楼市优化政策密集“上新”，包括放松限购、“以旧换新”、上调公积金贷款最高额度等。
值得一提的是，5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布了《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，宣布在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。
对此国信证券分析称，本轮“去库存”首次政府直接出手收购，而不是通过城投来做，标志性意义重大，若后续能有更多的城市跟进杭州临安的做法，并推广到按照市场价收购市场化项目，则传递出来的信号会更加积极。
而今天，正如前面提到的，房地产金融政策“三连发”。对此中原地产研究院表示，最低首付比例和贷款利率的下调，将直接降低购房门槛。与此同时，由于不设下限，利率下调的空间更大。用易居研究院研究总监严跃进的话来说这是“历史级的购房提振政策，影响深远”。
二、 相关基金“回血”明显
地产股嗨了，相关基金纷纷“回血”。
Wind数据显示，全市场公募基金中名称带有“地产”且投资国内资产的有39只（不同份额分开计算，下同），其中持仓房地产板块市值占基金净值比超过80%（2024年一季报）的仅10只。
地产板块本是大盘价值股的典型代表，但此前持续低迷的行情让公募基金在地产股的持仓上呈现出了持续回落态势。Wind数据显示，2024年一季度，房地产板块的公募基金持仓总市值为 505.3 亿元，环比下降9.84%，持仓市值为2017年二季度以来新低。
如此若放宽范围，以持仓房地产板块市值占基金净值比超过20%来筛选全市场基金，则有34只。它们近期业绩很是亮眼，Wind数据显示，4月25日-5月16日，34只基金平均区间回报达17.54%。
涨幅最高的是工银产业升级A/C份额，它成立于2019年12月，最新基金规模0.76亿元（2024-03-31），是一只股票型基金。据一季报披露，其十大重仓股中包含了招商蛇口、保利发展等5只地产股以及索菲亚等3只地产下游家居企业个股。
这只基金关注的是传统产业升级过程中的投资机会，具体行业层面上，基金经理陈小鹭在一季报中表示，众多行业的供需格局演变持续进行中，包括传统的金融地产、制造业，需求持续增长的新能源、新材料、医药、高端制造，乃至需求前景广阔的智能驾驶、人工智能大模型、虚拟现实等等，均有变化并在孕育机会。
进一步聚焦到被动指数型基金。
34只基金中有10只为被动指数型基金，它们跟踪的指数包括沪深300地产等权重指数、中证800地产指数、国证地产指数、中证全指房地产指数等。4月25日-5月16日，这些基金的平均区间回报达20.19%。
（部分地产相关被动指数型基金近期表现；数据来源：Wind；制图：硬核选基）
其中涨幅最大的是招商沪深300地产A，这只基金成立于2014年11月，最新基金规模8.96亿元（2024-03-31），跟踪的是沪深300地产等权重指数。
一季报中，基金经理王岩表示，报告期内仓位基本维持 94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。
三、行情能否延续？
风水轮流转。
地产板块眼下又一次占上了市场“C位”。
但对其未来走势，机构总体上持的是谨慎乐观态度，基于的逻辑在于：眼下房地产反弹的主要推动力是政策预期，接下来行情能否延续还要看楼市复苏的情况。
比如，国信证券表示，中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。
财信证券称“以旧换新”和放松限购等支持政策的进一步落实将促进购房需求的释放，但二手房市场数据反映当前购房者信心仍然不足，房地产市场拐点的到来还需等待市场预期的进一步修复。
中邮证券表示，新的政策窗口渐近，虽然当前基本面仍未有明显好转，但考虑到过去几轮行情周期基本上均为政策行情领先于基本面行情，看好未来几个月政策窗口期的估值修复行情，但是否能持续最终仍取决于后续基本面的支撑与否。
也就是说，虽然眼下地产板块行情火爆，但基于基本面上仍存在较多的不确定性因素，不宜盲目去追。
事实上，地产板块调整起来幅度是相当大的。回头看近五年的行情，申万一级地产指数于2020年7月创下阶段性新高，此后多次出现阶段性反弹但整体上依旧震荡向下， 若计算其2020年8月1日-2024年4月24日期间跌幅的话，则幅度达58%。
（图片来源：Wind）
对应的，地产相关基金的波动也不小。Wind数据显示，上文提到的34只基金自成立以来（截至5月16日，下同）平均最大回撤为-52.52%，若只看其中的10只高位持仓房地产板块的被动指数型基金，它们自成立以来的平均最大回撤则为-59.11%。
因而且不论行情如何，从资产配置的角度来看，地产相关基金同样不适合承受能力不高的小伙伴ALL-in投资。
（本文内容来自持牌证券机构，不构成任何投资建议，亦不代表平台观点，请投资人独立判断和决策。）
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