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澳大利亚的住房问题,已经提前成为明年大选的主要战场。
反对党领袖彼得·达顿 (Peter Dutton) 誓言将永久移民数量削减四分之一至每年 14 万人,将难民入境人数减少三分之一,并禁止外国投资者和临时居民在两年内购买现有住房,以释放 10 万套房产。
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达顿表示,他更感兴趣的是“恢复购房梦想”,而不是支持移民的大企业的利益。
他说,将限制大城市大学的“过多”留学生数量,以减轻租房市场的压力。
在劳动力短缺持续导致通胀居高不下的情况下,永久移民人数从 185,000 人减少到 140,000 人,将使这一指标降至 20 年来的最低水平。
永久移民人数将保持这一水平两年,然后第二年升至 150,000 人,第三年升至 160,000 人。
同时,将目前为 20,000 人的人道主义移民人数将减少到 13,750 人。
并且,将在两年内禁止所有外国人购买二手房。
这是自由党领袖在明年大选前的宣誓,“势必解决住房危机!”
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澳洲联邦预算案
本周二,在澳洲工党政府公布了新的联邦预算案中,有一整节关于澳大利亚住房危机的内容。
预算案中承认,澳大利亚的住房供应未能跟上人口的迅猛增长,而人口增长是由数十年来创历史新高的海外净移民率造成的。
01
澳大利亚人口变化
预算案文件中指出:“澳大利亚的住房系统无法建造足够的新住房来满足人口的需求,
这导致供应短缺不断增加,导致租房者和首次购房者的负担能力下降。
按国际标准衡量,澳大利亚的住房供应量很低。澳大利亚是经合组织(OECD)国中住房数量占人口比例最低的国家之一。
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房屋供应不足成了导致租金上涨、贷款还款和房价上涨的主要原因。
租房空置率远低于反映平衡租房市场的 3% 左右的水平。
在澳洲部分地区,包括一些首府城市,这一比例已经低至 0.5%。
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住房供应对人口变化的滞后反应,导致了房价上涨和负担能力的恶化。
自 2000 年代中期以来,纸面房价和广告租金已上涨一倍以上!
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02
房价和租金
由于价格压力,自 2020 年以来家庭收入中越来越多的份额用于和房子相关的事项,特别是对于低收入租房家庭。
对于潜在购房者来说,偿还新贷款所需的收入比例已从 2020 年的平均29%上升至 2023 年的46%。
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这高于长期平均水平 35.7%,也高于贷款压力的 30% 门槛。
2002 年 3 月季度,房价中位数是家庭可支配总收入中位数的 4.9 倍。
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而到了 2024 年 3 月季度,这一比例已上升至年总收入中位数的 8.6 倍。
这些因素导致房屋拥有率随着时间的推移而下降,现在租房的人越来越多。
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和往常一样,预算案将问题归结为:供应问题!
澳大利亚的住房系统对需求的反应太慢。造成这种情况的原因是多方面的,复杂的,影响到住房建设过程的所有阶段,包括各级政府和行业。规划和分区以及土地释放做法通常进展缓慢,没有有效考虑到郊区对住房的迫切需求。
由于土地开发缺乏必要的基础设施、熟练劳动力严重短缺以及该行业生产力下降,行业增加新供应的能力受到阻碍。与此同时,社会住房投资长期不足。
澳洲住房危机的“真凶”是谁?
人口增长,真的事导致住房负担能力恶化的真凶吗?
新的分析表明,劳动力和材料短缺、利率上升和投资者抛售增加等一系列因素的“完美风暴”导致了住房供应短缺。
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而这次的危机,需要数年时间才能解决。
Propertyology研究主管西蒙·普雷斯利认为:“人口增长,仅是影响房地产市场表现的主要因素,但实际上也是一个非常小的因素。”
Propertyology 使用澳大利亚统计局的数据,对截至 2023 年 6 月的过去 20 年内 120 个人口超过 20,000 人的城市和市政当局的人口增长情况进行了排名。
以悉尼为例,在过去二十年中,悉尼的业主享受到了可观的房价增长收益,但这并不是单一的人口增长导致的。
悉尼,在澳大利亚人口增长最快的地区名单中仅排名第 43 位。
增长最快的 10 个地区更多的位于城郊地区,其中 8 个在西澳和维州。
排名首位的是西澳沿海城市Mandurah,位于珀斯以南一小时车程处,在那14 年中,这里是澳大利亚人口增长最快的地区,增长了 91%。
但是当地的房价中位数却没有变化。
同样,维州Surf Coast的人口增长了 85%,西澳Busselton增长了 81%,昆州阳光海岸增长了 70%,南澳的Mount Barker增长了 68%,而房价增长都令人失望。
人们很容易将人口增长与房价增长联系起来,但一个地方的受欢迎程度与其人口指标关系不大。
这是一个先有鸡还是先有蛋的问题。“需求”这个抽象的概念推高了房价,而人口增长只是需求的一部分。
自 2010 年以来,澳洲房价涨幅最大的 10 个地区都在悉尼。
比如:Baulkham Hills和Hawkesbury地区的房地产价格增长了177%,南部高地和Shoalhaven增长了171%,Blacktown增长了160%,中央海岸增长了158%,悉尼的外西区增长了150%,而Illawarra、悉尼的北部海滩和悉尼的西南部都增长了148%。
为什么?
很简单,悉尼是澳大利亚最大的城市,也是和国际接轨最多的城市。
悉尼的机会更多,工资和其他地方比也更高,人们当然希望住在机会多的地方。
自 2010 年以来,霍巴特以及新州、塔州和维州的偏远地区也出现了房价大幅上涨。
不过近年来,阿德莱德、布里斯班和珀斯的房价上涨最为明显。
在疫情爆发之前,珀斯经历了一段长时间的房价下跌和需求低迷时期,但现在需求极高,很难找到住的地方。
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那究竟是,哪些因素影响了房价上涨?
影响住房需求和房价的更多是买家行为,而不是人口增长。
海外移民是为人口统计数字做出了贡献,但他们中很少有人在来到这里的头几年里就买房。2021年的人口普查数据显示,有38%的移民在5年后以贷款或直接购房,10年后这一比例为71%。
买家的行为,更多是受到经济因素的影响。
劳动力增长稳定,收入和信心增长的地方,就会有更多的人买房。
PropTrack 资深经济学家保罗·瑞安(Paul Ryan)认为,房价上涨有三个关键因素:经济表现、住房供应和利率。
“过去20年的房价上涨是由供应限制和利率下降共同推动的,因此,如果澳洲在未来有更高的利率和更高的供应增长,这可能会给租金和房价带来下行压力。”
昆士兰大学(University of Queensland)人文地理学副教授艾琳•查尔斯-爱德华兹(Elin Charles-Edwards)也同样淡化了人口在推动房地产需求方面的重要性。
她说:“人口有影响,但我们的家庭结构和行为以及它们如何随时间变化也有影响。例如,在疫情期间,我们看到平均家庭规模下降,因此家庭数量实际上比总体人口增长得更快。
“随着人口老龄化,我们知道我们更有可能独自生活,这将增加对住房的需求。伴侣关系的变化也会产生影响,因为如果我们结成伴侣,或者孩子呆在家里的时间更长,我们就会消耗更少的房子。”
澳大利亚储备银行首席经济学家亨特(Sarah Hunter)本周在一次活动上表示,近几十年来,每户平均人口的数量呈下降趋势,从上世纪80年代中期的2.8人左右降至目前的2.5人左右。
这听起来像是一个小小的改变。但是,如果由于某种原因,平均家庭人数规模回到了2.8人呢?
那到时候,澳洲是不是又要大力引进新移民了?还是减少120万套住房?
结语
所谓的澳洲住房危机,实际上就是一场经济的危机!
只不过是在房子的问题上表现了出来。
澳洲总理安东尼·阿尔巴尼斯和彼得·达顿都在利用本周的预算案把自己塑造为选举年变革的推动者。
不过,两位领导人提出的变革版本截然不同。
对于阿尔巴尼斯来说,他对澳大利亚的愿景包括拥抱未来的产业:关键矿产、先进制造业、技术和计算、绿色能源并向它们迈进。
达顿则希望利用国家忧患的资源,承诺让澳大利亚“重回正轨”,包括:重振澳大利亚人的住房梦想、减少移民、加强街道安全、撤销有利于工会的工业综合体改革,以及建设一系列核电站以降低能源价格和排放。
而对于政客来说,这是一场难得机会,谁能提前赢得民心,明年大选也就稳了。
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