文/十一弟
从开年到现在，房地产还是没能从坑里爬出来。
到上个月，全国的新房销售额，又跌了28%。
连行业龙头老大——保利发展，也不能幸免，销售额下滑了将近四成。
终于，央行也坐不住了，放了大招——
下调银行和公积金贷款利率，还把最低首付比例，降到了15%。
有人说，这是史诗级的救市。
从1998年市场化房改以来，历经几轮的楼市调控，购房首付比例从未击穿过20%。
现在，大家买房只需要15%的首付款，创下了历史最低。
在政策层面，国家已经破天荒地给到了贷款更高、利率更低的杠杆。
史无前例的大招一出来，最先支棱起来的，并不是买房人，而是房产中介和A股。
中介朋友们集体狂嗨，在朋友圈怒发了上十条动态，都快把自己整感动了。
这周五，A股收盘，整个房地产板块一片通红，大涨了7%。
压抑了整整三年的地产股，在央行的大招之后，集中释放出来了。
十一弟看了下，保利、万科、金地、滨江、华发等二三十家开发商，应声涨停。
其实，哪怕处在下行市场，财务稳健、业绩出色的开发商，依然能跑赢大市。
过去三年里，房企在二级市场的估值，已经大幅萎缩。
但还是有几家开发商的股价，增长十分强劲。
涨幅最大的，不是排名靠前的几家大央企——保利、中海、华润、招商。
而是那些处在腰部位置的千亿房企——
十一弟做了统计，从2021年下半年以来，保利的股价上涨了6%，中海上涨了3%，华润上涨了12%，招商上涨了17%。
同期，滨江的股价涨幅超过了150%，建发达到了71%，华发将近41%。
这三家房企的股价表现，与它们的基本盘牢牢挂钩。
去年，百强房企销售缩水了17%，但滨江、建发、华发的销售业绩，顽强地守住了不掉队。
其中，滨江的销售额为1535亿，与2022年大致相当。
厦门、珠海最大的国企开发商——建发、华发，销售额则创下了历史新高。
建发在去年实现销售额2295亿，增长了9%；华发实现销售额1260亿，增长了5%。
而且，在A股房地产板块，它们也依然是盈利能力最强的开发商。
滨江在去年赚到了25亿利润，每股现金分红0.09块钱，现金分红比例大约11%。
建发的盈利规模高达131亿，若剔除收购重组红星美凯龙等非经常性损益，利润降至24亿。
建发在去年的现金分红比例，大约16%。
去年，华发帮上市公司股东们净赚了逾18亿利润。
相比滨江、建发，它向股东们进行的利润分配，明显慷慨得多——
每股现金分红0.37块钱，现金分红比例超过了55%。
在整个A股房地产板块，华发的现金分红比例，遥遥领先。
按照华发在去年底的股价计算，光是股息收益率，就接近6%。
楼市下行，很多开发商的毛利率水平，都在承受压力。
去年，作为龙头老大，保利的毛利率，已经跌到了16%。
万科也下挫到了15%，滨江不到17%，建发更是只有11%了。
华发的开发业务毛利率，依然维持在了18%左右，比肩华润、中海。
这两家央企利润王，开发业务的毛利率大约20%。
华发的盈利能力，依然算得上强劲。
这得益于上市公司有力的成本管控和效率提升，把钱花在了刀刃上。
去年，华发的营收规模超过了721亿，增长了19%。
但它的管理费用，从2022年的17个多亿，降至去年的不到15亿，大幅减少了15%。
在财务分析上，有一个指标用来衡量企业的管理效率——
管理费用率，也就是管理费用占营业收入的比重。
去年，华发的管理费用率为2%。
同期，华润置地的管理费用率接近2.7%，越秀地产超过了2.2%。
在严峻的市场里，华发把更多的资源，投入到了销售端。
去年，它的销售费用从2022年的19亿，增加到了24亿，增长了27%。
其中，为了抓紧去化回款，营销代理、宣传推广等费用开支，都有增加。
华发在销售端增加投入，使得它去年在逆流中也能站稳脚跟——
销售额增长了5%，经营性现金净流入500亿以上，大幅增长了31%。
也就是说，华发在去年削减了管理费用，转而增加了营销投入，从而提升了效率产出，拉动了业绩增长。
到去年，华发体系内已经有将近1.5万名员工，按照1260亿销售额计算，人均能够产出843万销售业绩。
对比之下，华润置地的人均销售业绩大约498万，越秀地产将近736万。
华发在去年削减了15%的管理费用，但它的人均业绩产出，仍然大幅领先于同行。
从今年开始，监管部门将会加大力度对国央企的市值管理考核。
在过去房地产下行的三年里，保利、中海、华润、招商等几家大央企，它们的市值管理，算得上成功。
但显然，作为厦门、珠海最大的国企开发商，建发、华发的市值表现，更胜一筹。
市值管理背后的支撑，还是靠上市房企的基本盘——经营管理、财务业绩。
在房地产板块，开发商只要能加快去化，推动销售增长，紧抓现金流，提高成本管控，留住利润，稳定分红。
那么，二级市场的投资者，很快就会用脚投票，把它们从同行里挑选出来。
这是过去三年里，在市场下行时，华发的股价还能大涨四成的秘密。
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