史上最大的房地产行情已到，高杠杆重仓上海周边附属城市的房子
在“丁彦皓聊投资”周日公益直播中的演讲
文\丁彦皓-可信财商
一、 判断市场有没有大行情的唯一标准就是政府是否向该市场注入增量货币
5月17日，人民银行同时发布三条重磅消息，即
1、个人住房贷款首付比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于25%
2、公积金贷款利率下调0.25%
3、全国层面取消首套住房与二套住房商业性个人住房房贷利率下限
其实，判断市场有没有大行情的唯一标准就是政府是否向该市场注入增量货币
但是，一轮受货币推动的资产价格上涨必然会形成财富的零和博弈，即增量货币推动某一市场的资产价格上涨，必然是以另一市场或群体的利益损失为代价的
房地产品质可以长期保持、价值随周边环境的改善而提升、价格易估，且便于流通等特点决定，在所有资产中低估，且基本面持续大幅稳步提升的优质房产永远是最佳的货币流入载体
这也是凡是政治稳定与货币独立国家或地区核心城市的房价持续上涨的关键，其实房价只是个货币投放的产物，高低仅仅是个对比，没有绝对值
二、当前中国的房地产市场已经从曾经全国城市遍地开花演变为少数城市的繁荣与大范围萧条的“结构性”特征
任何经济体都不可低估房地产的支柱产业属性与产业链带动能力，即使城市化饱和与住房需求完全满足的发达经济体，房地产依然是最佳的金融载体
经济发展的初期通常都是基础设施与房地产规模化开发先行，自1998年住房改革以来，中国房地产呈现爆发式增长的关键是土地财政的乘数效应让其呈指数级上升态势
这是中国与其他经济体最大的不同，即城市土地国有化与一定阶段的使用权让渡最终让地方政府能够基于房地产的大发展大力开发城市基础设施，最后房地产与基础设施相辅相成
中国的房地产行业演变至今，呈现了三大特征，即
1、 人口迁移的脉络从曾经的城市化现已转向大城市化，即全国人口从曾经离开农村进城现已演变为全国人口涌向北上深杭及其他核心城市，农村与中小型城市呈现人口净流出的态势
2、 主导产业从曾经的劳动密集型产业演变为高科技，劳动密集型产业的红利具有普及性，但是高科技产业的红利释放极其聚集，即聚集在少量人与少数地区，其他地区呈现产业中空与附加值骤降的态势
3、 住房也从解决基本需求升级为改善，太多的家庭依然有改善的潜在需求
也就是说，当前中国的房地产市场已经从曾经全国城市遍地开花演变为少数城市的繁荣与大范围萧条的“结构性”特征，导致这一现象产生的关键是住房基本面的演变
三、中国经济产业升级转型取得成功则意味着这一轮房地产行情呈现“结构化”的特征，即极少数地区的房价会暴涨，其他地区依然萎靡，或下跌
其实，决定一座城市住房基本面的条件无非两条，即
1、 主导产业的附加值
2、 人口净流向
而主导产业附加值与人口净流向又是高度一体的，即人口总是流向产业释放附加值高的地区
目前中国经济最大的特征是产业成功升级转型，在高科技领域取得全面的技术突破，甚至在诸多领域引领全球，且在未来很长一段时间还将保持上升的态势
但是高科技产业最大的特征是聚集，即聚集在上海、深圳等极少数地区，且被极少数人主导，最终让大量的地区和群体成了旁观者，与这一轮高科技产业崛起无缘
资本在炒作某一标的时，通常会兼顾收益与风险，即选择低估的优质标的，赚取估值与基本面双提升的戴维斯双击收益，断然不会选择高估，且基本面持续走衰的垃圾资产
这就意味着，即使政府在全国层面向房地产市场注入增量货币，最终货币也会密集型流向低估，且基本面持续提升的优质标的，而对高估，且基本面持续走衰地区的垃圾资产避之不及，断然不会再出现全国普涨的态势，呈现“结构化”特征
在经济发展的初期，通常低附加值的劳动密集型产业是经济发展的主导产业，而劳动密集型产业最大的特征是红利释放具有“普及性”与追求低成本，太多的人自然就成为那一轮经济发展的红利获得者
但是一旦产业升级转型与经济运行的成本提高，追求低成本的劳动密集型产业要么会迁往其他低成本的欠发达地区，要么全面引进人工智能，取代人工，最终未掌握高端技术的体力出卖者会被时代淘汰，与发展的高附加值无缘
而高科技产业极其聚集，只需要少量的高端人才就能够创造巨大的附加值，最终让这一群体获取了高收益，成为北上深杭等超一线城市高端增量住房的潜在购买者，推高了该地区的房价
四、任何城市的核心城区一旦发展饱和后，则会停滞发展，而新的发展潜力会迁移至新开发的地区
产业、资本与人才都是沿着低房价流动的，一旦一个地区发展饱和后，再提升的空间极其有限，因此资本为了获得买卖利差，会选择低房价，且基本面暂未饱和的“欠发达地区”，提前买入，然后静待该地区的基础设施完善与产业导入，最终提升基本面，推动房价上涨
另外，高房价会增加企业的运行成本、透支企业的净利润与提高购房者的门槛，尤其住房是基本的需求，直接决定一个地区的平均收入，最终企业为了降低运营成本，购房者为了降低购房成本，共同将产业迁移至低房价地区，但又无形中无形中推高了该地区的房价
这就意味着，任何城市的核心城区一旦发展饱和后，则会停滞发展，而新的发展潜力会迁移至新开发的地区
但是人的本能是基于历史的套路预判未来，潜意识会认为曾经房价暴涨过地区的传奇会依旧，最终高位站岗，成了接盘侠
尤其一旦房价持续上涨，形成赚钱效应后，市场会癫狂，各路资本密集型涌入，将房价推高至远离基本面，形成资产泡沫，一旦市场回归理性，则房价会呈下行态势，挤出泡沫
事实目前北上深杭核心地区的房价无不如此，是上一轮市场癫狂时的产物，目前发展遇到饱和与市场回归理性后，房价萎靡不振，持续阴跌
其实，对北上深杭这类城市基本面持续提升地区的房价上涨会呈现两个阶段，即
1、 发展初期，基本面具有极大的提升空间，基础设施不完善，房价又低，各类增量资本、产业与人才密集型规模涌入，持续提升该地区的基本面，短期内急速推高该地区的房价
2、 一旦基本面饱和与房价高企，增量资本、产业与人才不再会涌入，呈现存量博弈的场景，表面看很发达，但是未有继续提升的空间，房价不再受基本面提升而上涨，未来的房价上涨更多受货币投放、该城市的平均收入上涨以及产业演变
在这一背景下，没了增量资源的涌入，即使北上深杭这类产业升级转型持续突破核心地区的房价上涨依然极为缓慢
初步估计，上海这两个阶段房价的临界点是7万，即在7万以下房价会急速上涨，但是一旦房价突破7万，房价上涨的幅度甚至覆盖不了银行贷款利息，即上海的房产投资的购买价必须在7万以下
五、北上深杭部分地区的房价在未来将会持续上涨，但也仅仅是部分地区
其实，对太多的家庭而言，房子是其最大的资产，增值比居住更重要，房子的居住价值是房租，这也是中国住房租售比极低的关键
对太多的家庭而言，买对房子，几年赚几百万，人生逆袭，如果买不对，最后也就是辛劳一生弄到了一套房子
也就是说，在上海买了7万以上的房子，可能太多人的这辈子也就为这套房子奋斗了，提升的空间极为有限
之所以北上深杭部分地区房价继续上涨的关键是中国经济在未来很长一段时间内还能够保持一定的增速，且产业升级转型稳步推进，持续取得突破，叠加未来依然有相当大比例的人口大城市化与改善性需求，尤其全球依然维系增量基准货币投放与债务堆砌虚假繁荣的发展模式未变
这一轮国家通过供给、需求与增量货币三个途径推高房价的关键无非有三，即
1、 高位变现地方政府与开发商手中的资产，让社会为其天量债务接盘
2、 通过房地产的赚钱效应拉动需求，推动产业升级转型
3、 让过去八年被人为压制的房价回归其内在价值合理的范畴内
之所以国家不担心资产泡沫风险的关键是中国产业升级转型取得了全面的突破，能够确保未来很长一段时间内持续释放巨量的附加值，即使房价在一段时间内远离内在价值，随着高科技产业巨量附加值的释放，也会很快填补价格与内在价值的空隙，遏制金融风险
六、上海、深圳周边紧邻附属城市的住房是最佳选择，推荐张江长三角科技处
虽然这一轮的政策是全国性的，但是最终产生效果的更多是聚集在长三角与珠三角部分地区，其他地区受房地产基本面的持续走衰，房价很难在这一轮货币宽松中有大的增长
但对中央而言，只要长三角与珠三角地方政府与开发商的债务得到缓解，则可以通过财政转移支付的形式，为中西部的地方政府与开发商的债务解套
严格意义来讲，这一轮房地产大行情的红利释放基于三大原则，即
1、 产业附加值持续提升的高科技产业聚集区
2、 人口净流入的地区
3、 房价较低，估值不高
在这一条件限制下，最佳的选择是长三角与珠三角个别地区，准确地说是上海、深圳周边紧邻附属城市的住房
对非该地区的个人与家庭而言，在这一轮房地产大行情中，必须基于全国一盘棋的资产大腾挪，将其他的地区的资产变现，布局上海、深圳周边紧邻附属城市的住房
基于此，推荐张江长三角科技城
七、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机
其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即
1、市场演变路径
2、国家的政策导向
但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就
张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期
科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建
图张江长三角科技城区位图
上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的高科技产业与年轻人赶至其他地区
最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城有九大特征，即
1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持
2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势
3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都将落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应
4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与上海平均接盘力7万有5.7万的差距
5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，利率3.45%，在最佳的时间低利率撬高杠杆
6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨
7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍
8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位
9、政府已经出台明确的规划，未来发展的蓝图已定，但是周边目前仅是稻田，未有拆迁成本与开发时间的可控
10、凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元
11、购房请关注“可信财商”或“丁彦皓聊投资”自媒体矩阵，私信获取优惠券
可信财商-所有评论都对投资有所帮助！
作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
热门跟贴