我对房地产第一次有感知要追溯到2008年。

那一年，杭州本地报纸都市快报头版报道了当时市委书记王国平的讲话，标题很简洁：救楼市是救经济、救银行、救百姓。

彼时美国次贷危机已经传导至国内，沿海外贸企业一片哀嚎，房地产企业也哀鸿遍野，喊话后的一个月，杭州密集出台24条救市政策。

而我对房价的感知，则需要再往前推上一年。

2007年，上海顶豪汤臣一品被查虚假交易，我认真数了报章上面的预售价格，是11万元/平米，11后面跟了4个零。

我当时断言，肯定是编辑没有认真校稿，要不多了一个1，要不多了一个0，因为我旁边的住宅当时价格是5000多元/平米，上海比杭州发达，翻个倍也差不多了，毕竟砖块石头换成镶上金子也到不了11万元吧。

彼时我哪里知道，其实杭州的均价都已经也已经破万了。

当人的认知被局限之后，周边的一切都显得不可理喻。

你在笑他癫，他在笑你蠢。

随后的日子里面，我见证了农田变成工地，荒无人烟的村落变成高楼耸立的摩天大楼，连出租车都不愿来的犄角旮旯，也修来了地铁，最后被三座综合体包围；

见证了有人拆迁前光速相亲结婚生孩子，只为给户口本上多加两个人，完成一夜暴富的梦想；

见证了因为降价近百人组团在售楼部里打砸抢，德信金隅万科均遭此祸殃。也见证了有人离婚净身出户只为腾出一张房票，赶上房价飚涨的列车；

见证了有楼盘半夜鸡叫，只为将房子卖给交了茶位费的买家的癫狂，也见证了有房开商，100元一位买小蜜蜂，到售楼部充场的窘迫；

见证了某院子1亿元一桩，连泳池里面都要贴上金子的奢华，也见证了房开倒闭后，烂尾房里业主星星点点点着蜡烛继续生活的辛酸。

极速狂飙，光怪陆离，魑魅魍魉，四十年。

之前做万科生死劫的时候，很多留言说想看我讲融创碧桂园保利等等等的。索性，我们这一次将指针拨回到40年前，跟随着时代的浪潮，看看风起云涌的中国地产四十年。

你们想看企业，都是这条大河里的浪花，只不过有的如今还在继续奔涌，有的早已消失在历史的尘埃中，至于这条大河将流向何方，也许等这个系列结束，你也会有你的答案。

【前门三大街工程】

时间倒回到46年前，1978年10月20日上午，北京前三门大街一处住宅工地正热火朝天，还有三个多月，这批住宅就要建设完成。

而在结束前，工程迎来一批特殊的客人，他们中有时任国家建委副主任张百发以及刚复出一年多的改开总设计师邓小平。

这是一个多月时间里，邓小平第四次视察新建居民住宅楼。

而眼前的北京前三门大街工程，无疑是当下最重要的工程。

前门、宣武门和崇文门，这三座城门均位于皇城之前，故称前三门。

北京地铁一期建成之后，这里形成了一条贯穿三座城门的新街道，被称作前三门大街。

十年动乱，拆的拆，砸的砸，而且在提倡艰苦奋斗的时期，北京根本就没有什么新建住宅，人均居住面积更是逼仄不堪，建一批好房子，就被提上了日程。而这条前门三大街，街面宽阔，位置显眼，很适合做标杆工程。

于是，1977年10月12日，经北京市批准，“北京市建委统建办公室”在王府井一个临时工棚里正式成立了，之后这个办公室被称为统建办。

统建办成立以后，实行“六统一”，即统一征地、统一拆迁、统一规划、统一设计、统一投资、统一分配。

不知道大家知不知道一个房企，首开。

对，首开的全称是首都开发集团，而他的前身最早就可以追溯到这个统建办。

作为统建办的第一个项目，前三门住宅区总造价超过1亿元人民币，并集结了北京6个大建筑公司的力量，可以说是举国家之力。

“抓纲治国举红旗，十里长街立新功”、“拼命大干四个月，三十七栋全矗起”，这都是当时提出的响当当的口号。

1978年，前三门工程建设达到最高潮，一度有近万人参与建设，45台塔式起重机同时出现在工地上，成为北京一道独特的时代风景。很快，31幢大板楼从崇文门一路向西建到宣武门，全部是9至12层的高层建筑，场面格外壮观。

但是对于前三门住宅区，过来视察的邓小平并不是特别满意。

邓小平说：房子小了。连个洗澡的地方都没有。

当时前三门住宅区只有三个户型，主力户型只有56个平方，没有客厅，很多户型厕所只有1平方米多一点面积，只能放下一个狭小的蹲坑，洗澡还是得都去公共浴室。

邓小平提了个建议，降低层高，省下来的成本来拿来扩充面积。

这是邓小平之前在东北和天津考察学来的经验，后来设计师根据邓小平的建议整改，层高从2.7米被降为2.53米，室内面积则增加了1.5平方米，因为面积增加，卫生间里塞进去了一个洗手盆和小澡盆。

而成本下降了77元。

所以说，邓公设计师的名头也不是白来的。

之后的一段时间，预算不变的情况下，降层高扩面积，成了各地规划住宅的主要思路。

不过，对于已经建好的工程，邓小平仍表示遗憾。

参观完前三门住宅区后一个月，邓小平前往新加坡考察，萦绕在心头的一件事就是，看看普通新加坡人的住房什么样的。

但是因为安全原因，参观普通住房的计划未能成行。在离开新加坡的最后一天，邓小平突发奇想，新加坡方面给中方翻译安排的就是普通新加坡住房，于是邓小平走之前一定要去翻译的房间去看，翻译施燕华后来回忆，邓小平来到这个普通房间，认真看了房间的每个空间，特别是洗澡间。最后自言自语地说，很好、安排得很合理。

邓小平说，北京在前三门一带建了30栋房子，外面好看，里面就不行了。可派人出来看，学人家是怎么搞的。“要比就要跟国际比，不要与国内的比。”

虽然比不上新加坡，但是在人均住宅面积只有3.6个平方的时代，前三门的住宅区，无疑已经算普通人能拥有的豪宅了。

这些房子最后也按照当年的福利分房政策，分配给了在北京的各机关单位，平均下来一个单位大概有3-5套房子的配额。

之所浓墨重彩追忆前三门住宅区，是因为，邓小平第一次在这次考察中问出了一个没人敢问，也没人敢答的问题——

“这些建好的居民住房，可否成为商品，让人来买”

彼时，离十一届三中全会开幕还有两个月。见无人应答，邓小平又“自言自答说，如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，”邓朴方是小平同志的长子，在北大时候被攻击后，跳楼致残。邓小平说，他是因为我致残的，我要对他负责。

【房剩与房荒】

小平之问，可能新中国成立以来，领导层最早公开提出商品房的设想。

而这个设想，邓公心理估计琢磨了不少时间，时间往前拉一个月。

1978年9月，邓小平还在外各地考察住宅的时候，恰逢全国城市住宅建设会议在北京召开，邓小平没出席，但是国务院副总理谷牧传达邓小平的指示——

“希望路子能宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。”

分期付款，动员个人手中的钱，以及将房子变商品。邓小平有这样的想法，只因为一个现实——

1978年的中国，一极度缺房、二极度缺钱。

新中国成立时，中国有5.3亿人口，到1978年增加到9亿。

1949年我国人均居住面积是4.5平方米，1978下降到3.6平方米。

这还不包括城市里有1000多万知识青年还在农村插队，眼瞅着文革结束，知青要返回城市，假如把他们算上，城市里面的人均居住面积可能连3平方米都不到。

顺带提一嘴，2024年，我们的人均房产面积已经到41.76平方米了，将近1978年的10多倍。

人口增加了几乎一倍，而房子盖得极少，新中国成立的30年间，累计用在住宅上的投资为374亿元，年人均住房投资不足10元。可想而知，人们居住条件越来越差只能是唯一的结果。

学者杨绛后来回忆，她和钱钟书在办公室住了将近3年，时任社科院院长的胡乔木给国家领导人李先念写“要房信”，一字一句地请求为顾颉刚、蔡仪等著名学者解决蜗居问题。

名人尚且如此，普通人就更难了，废旧木板搭成的简易储藏室都算是一处好居所，不少人无处栖身，流落街头更是比比皆是。

而现在的魔都上海，因为经济发达人口众多，更是住房矛盾集中的重灾区。

1982年12月15日，夜里21点05分，上海真如火车站，一列疾驰的火车发现异常并紧急制动，但已经来不及了。

人们在火车驶过的铁轨上发现了一个姑娘，警方查明后发现，死者叫陆三妹，二十五岁，上海某纺织厂的棉检工。

厂子保卫科和家属在清理陆三妹的衣物箱时，发现她留下了6封遗书，分别给工厂、车间以及家人。

而陆三妹自杀的原因也随之浮出水面，哥嫂霸占了属于共有的11平米住房，住房矛盾到达什么程度，可见一斑。

而在1980年，解放日报就发文，《上海十个第一和五个倒数第一，说明了什么》，引起了全国轰动。

当时上海工业产值、上缴税收和出口总产值等十个指标全国第一。但是城市建设严重落后，人均居住面积，全国倒数第一。

上海人之前经常被称作小市民，而其中的小，最重要的就是房子小。有上海市民十多年不会请人家中做客，因为根本转不开身。一家人三代同堂，五六个人住在10多平方的亭子间，要烧饭、要放马桶、要睡觉、小孩要做作业，上海人把这叫“螺蛳壳里做道场”，而到了睡觉的时候，就要“猴子刷杂技”因为床上、床底、阁楼上、桌子下面都要睡人。立体式的睡觉，和公园里的猴山一样。

上海市房地产局，为了让下一代人了解当年难以想象的住房困境，而委托电影厂拍摄了——上海住房破危状况资料片，为今天也留下了珍贵的影像。

除了缺房，还缺钱。

全国当时共有869万城镇缺房户，疲弱的国家财政早已无力承担。

1976-1978 年，中央财政赤字分别为279.85亿元、356.35亿元、423.74亿元。

逐年增加。

当年，陈云在一份内参上看到“延安还有不少群众靠讨饭过活”时，大为痛心的表示——

“不能让农民喘不过气来。如果老是不解决这个问题，恐怕农民就会造反，支部书记会带队进城要饭。”

为了还历史欠账，本就捉襟见肘的财政开始向农村倾斜，包括提高粮食统购价格、农副产品收购价格等一系列措施。

时任国家副主席的李先念在在 1979 年的全国计划会议上表示，76 到 79 年的财政收入涨了 600 亿，但是还旧账，三年也还了 600 亿。

而且全国公房大多是建国初期兴建的，光维持他们不变危房每年就得拿出近百亿的资金，再大规模新建住房，就是个伪命题。

其实除了行政拨款，企事业单位还可以用职工缴纳的房租和企业利润截留来新建住房。

但是，福利分房本质就是对职工低工资的对价补偿。缴纳的租金只能说杯水车薪。80年代中期曾有测算，全国住房的成本租金是每月每平米1元左右，而当时的1平米租金一般只有7~8分钱，不到成本的1/10。50平米的一套住房，月租金只有3~4 元。

而 1980 年的猪肉价格是 8 毛钱一斤。

50平的房租差不多 5 斤猪肉的价格，换算到现在，也就是100元不到的月租金。靠租金建房，可以说异想天开。

而且，因为租金约等于无收益，借出去钱就等于给财政背锅，建房等于埋雷。也不会有银行愿意贷款。借助社会资金建房这条路也彻底被堵上了。

而用截留利润建房，更是少数单位的特权。

他们或是富有的国企，本身就有足够雄厚的资金，或是手中掌握着特权的强势的部门。这些特权包括了土地、审批、分配等等等等，或者是能够将自己的资源同上面富有国企或强势部门，进行置换的部门，这三类单位的员工，往往可以享受到更好的住房。

除此之外，清水衙门以及远离权力中心、资源中心的单位，就很难再分到一杯羹。工龄15年甚至20年才能分到房的职工并不鲜见。

同时由于资源是由上而下分配，在单位内部，福利分房也给分配者提供了巨大的寻租空间。

谁能分到房，分到什么面积，什么品质的房，充满了博弈的空间。

最有名的故事是关于数学家陈景润的。

按照当时陈景润所在的中科院数学所规定，陈景润是个单身汉，职称低，又不担任行政职务，要改善居住条件的话，也只能住四人一间的集体宿舍。但是即使帮助陈景润住集体宿舍这样的事情，也一直拖着没有能够解决。

后来，在当时总书记的关心下，陈景润才得到一间16平方米朝阳的房间。

可以说在福利分房的时代，好单位、好岗位，有可能能够超额获得住房指标，有的单位领导，手上不止一套房，甚至能够将孙子辈的住房指标都解决了。

但是对于绝大多数的普通职工，获得一套福利分房也是难上加难。

虽然福利分房的主体在单位，住房矛盾的解决也在单位内部解决。但是，随着房荒的加剧，这种怨气和冲突逐渐在冲破单位的界限，在社会上开始蔓延。

小平之问的同一年，时任国务院副总理的谷牧在城市住宅建设会议上指出，城市住宅问题已经“到了非解决不可的程度了”，“如果任其继续下去，将会严重脱离群众，那就不仅是一个生活问题，而成为一个政治问题了”。

【房改】

十一届三中全会在78年年底召开完毕，党的基本路线已经确定为以经济建设为中心，次年年11月，邓小平在中央副部长以上干部会上指出，要把住房紧张问题列为急迫解决的重要民生问题。

而他一年前提过的方案，利用个人资金，分期付款，房子买卖等想法，正式开始进入试验期。房改也就此拉开序幕。

1979年，国家分别拨款给广西壮族自治区的柳州、梧州、南宁以及陕西省的西安四市，让这四个城市做个试点工作，由市政府统一建房，并以土建成本价向城镇居民出售。

1980年开始向其它省市普及，1981年4月，试点售房扩张到全国60多个城市。

为了调动购房积极性，这批试点房的价格，只包括了住房本身的建筑造价。土建、室内设备、征地、拆迁、市政设施等成本，都由政府负担了的。

价格大概是一平米为120—150元，一套普通两居室的总价大概是家庭年收入的4到5倍，而且还能可以分期付款，分期年限2到15年不等。

不过，效果上，却大跌眼镜。从79年底到82年初，两年多，一共才卖出去3000套房子。

经过走访调研，职工们普遍觉得，价格还是太高。

于是中央又重新设计出一套更优惠的方案，也就是所谓的“三三制试点售房”。一套房子的购房款里，政府负责一部分，企业负责一部分，个人负责一部分，三者各负担1/3。

第二次试点，从郑州、常州、四平、沙市四个城市开始，不出意外，还是失败。

其实，失败的风险邓小平考虑过，因为和每个月几块钱的房租相比， 100 多一平的购房成本，确实算是天价。

三三制售房在86年被叫停了。

两次房改失败之后，中央意识到，房租不提高，房价永远显得贵。因此将福利分房的租金价格提上来，等于变相给卖房导流，成为下一个阶段的房改重点。会成功吗？此处我们先按下不表，我们先讲视线移到南方。

东边不亮西边亮。

79年开始搞的房改，接连遭遇挫折的时候，主流之外的支流，却慢慢生发出勃勃的生机。

而这股支流的源头，则可以追溯到广州。

在十年动乱之前，广州市经过特殊批准，市内的一些地方兴建了一些房产，卖给海外华侨和港澳同胞，安排给他们的亲属居住，得到的全部外汇提供给国家，以应对当时外汇奇缺的局面。这些房子称为侨汇房。

三中全会之后，我国引进外资的大门已开了“门缝”，珠三角多地引入“三来一补”工厂。我们有地，他们有钱，广州能不能像侨汇房一样，用现有的地，挣外商的钱？

1979 年 6 月，广州市东山区，也就是现在的越秀区经批准，史无前例地成立了引进外资住宅建设指挥部，简称“引进办”。

1979年10月15日，政府批准了利用外资改造旧城区——东湖新村项目。当然用的还是三来一补的名义。

广州市东山区引进办与香港宝江发展有限公司签订合同，港資投入1,080萬元人民幣，東山區則提供3.1萬平方米土地，建成后建筑面积共计6万平方米的东湖新村平分为三份——

一份港商在港销售、一份拿来安置拆迁户，最后一份在内地销售。

害怕意外，港商在给工程投了全险之外，还加上战争险、政变险等特殊险种。东湖新村香港售价 2500 港元/平米，内地销售价是 700 元/平米。

因为比彼时的香港房价便宜一大半，东湖新村一经上市，就在香港引起抢购热潮。但是在内地，由于个人买卖没有放开，加上当时人均仅有40 元/月，东湖新村虽然名为商品房，但是最后只能卖给广州外轮供应公司、华侨公司等效益好的本地大单位，后者将其作为宿舍分配给职工居住。

在东湖新村前期谈判与建造过程中曾提供协助的广东省保险公司、电信局、电力局、中国银行等单位也购入了小区的房产。

当然，被分配的职工，多数都有领导干部身份。而且因为绿化好，建的摩登，这个小区，还成为当年轰动全国的电影《庐山恋》的取景地之一，女主角回到“美国”，站在天桥上仰望的画面就是这里取景的。

东湖新村为中国房地产开发找到了一个新路子，即吸引外资来发展中国的房地产。

而深圳，则把广州的步子，迈的更大了一点。

1980年1月8月，东湖新村的第一根桩基打下不到一个月，深圳市首任房管局副局长骆锦星带着5个人，5万元资金，外加4部旧单车，组建了中国第一家房地产公司，深圳经济特区房地产公司。

13 年后，这家公司在深交所上市，他就是深深房a。之后这家公司将与另外一个地产龙头恒大产生各种爱恨纠缠，我们先按下不表。而当时深圳之所以要成立这么一家简单如皮包的公司，就是因为，深圳也要和广州一样，让港资来建房了。

不同的是，广州的东湖新村对内销售，其实还是卖给单位做福利分房。

而深圳这一次要建好的房子，将全部拿去香港卖，卖出的钱，深圳拿 85%，港资拿 15%。

而这个钱，也成为新生的深圳，解决干部职工住房的资金来源。如果说广州的东湖新村是半商品房半福利房性质，那深圳的的这批房子就是纯商品房性质了。

而这个故事，我们将在第二篇，土地，里面详细展开。

广州、深圳利用外资发展房地产，虽然相比于全中国的房改来说，只是一小股暗流。但是还是引起了学界的担忧。

有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》，影射“土地出租”就是“租界”。有人公开吹风：“深圳发生了惊天卖国案”。

虽然1980年4月，邓小平发表谈话，指出“城镇居民可以购买房子，可以分期付款”，6月，国务院正式提出住房商品化制度，准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅。

但是，这些讲话和政策给只是给单位公房的出售和买卖，提供了政策依据，像广州深圳这样利用外资盖房赚钱，是否合法，没有人心里有底。

而这种担忧，在四年后才解除。

1984 年1月，随着邓小平南巡来到深圳，写下了一段著名的话：

“深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的”

邓小平说，吸收外国资金肯定可以作为我国社会主义建设的重要补充，今天看来可以说是不可缺少的补充。

如果说构想，这就是我们的构想。总的来说，这条道路叫做建设有中国特色的社会主义的道路。

后来据深房第一任总经理骆锦星回忆，小平同志南巡之后，关于是否可以利用外资发展房地产的争论就此结束。

同年，国家相关部门批准颁布了《国民经济行业分类标准代码》，房地产首次被列为独立的行业。1984年8月18日《人民日报》首次出现了“商品房”报道，报道内容是浙江省舟山地区农房建材成套供应公司在普陀县螺门乡螺门捕捞队建造了74套商品房，每套面积为68平方米，渔民争相购买。

时间定格在 1984 年，那年还发生了很多事，陈佩斯开始在春晚舞台吃面条了，

中英两国政府《关于香港问题的联合声明》在北京签署。

邓小平接见访华美国总统里根。

联想、海尔、四通、健力宝，也在那一年走上历史的舞台，

而地产界的大佬还在蛰伏，

五年前为建设特区成立的蛇口工业区建设指挥部，在这一年正式悄悄更名为招商地产。

而全家跟随着开国上将王震南下的王石，成立了一家专做进出口的贸易公司，直到四年后这家公司进军房地产，并改名叫万科。

农村孩子潘石屹从甘肃的山沟里走出来，被分配到设在廊坊的石油部管道局经济改革研究室工作，这一年他捧上了铁饭碗。也是四年后，他卖掉所有家当，毅然辞职，投入海南房地产的洪流当中。

干了四年包工头的杨国强，这一年，在顺德正式组建了自己的施工队，离他的碧桂园腾空出世，还需要一点时间。

还没从部队转业的王健林，这一年，正在辽宁大学党政专修班读经济管理。

而在平顶山舞阳钢铁厂的许家印，这一年，刚升职成了车间副主任，他或许还在思考什么时候能转正。

是的，还有四年，他们只需要再等四年，一切都会变。

当七届全国人大第一次会议将《中华人民共和国宪法》中“禁止出租土地”的条款删去，大地犹如张开了裂缝，土地也失去了最后一道禁锢。

万马齐喑40年的上半页，也随之翻了过去，一股喷薄而出的力量接管了后面的故事。

接下来，要迎接的是，中国房地产长达30年是波澜壮阔，风起云涌。天地不仁以万物为刍狗，裹挟着财富、权力、癫狂、泪水、悲歌的房地产，将无差别席卷这片大地上的每一个家庭每一个生命，犹如一直巨兽，我们贪婪他，憎恨他，感谢他，仇视他。

有人在这场游戏中暴富，春风得意马蹄急，一日看尽长安花，有人在这场游戏被反噬，出门无所见，白骨敝平原。

那些你现在听起来如雷贯耳的名字，将在这之后如过江之鲫进入我们的视野，

或高尚，或奸诈。或正义，或邪恶。浩浩汤汤，奔涌而来，你方唱罢我登场，滚滚长江的东逝水，开始淘英雄了。

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