呼吁深圳尽快一步到位的落地“四支箭”|一线城市|央行|房价|房地产市场|房贷利率|深圳市|首付

今晚直播摘录，需要的小伙伴可以去视频号看回放。

头脑热完，聊点冷的。就两句话，一句是我的担忧，一句是我的呼吁。

一：基于央行“四支箭”，我判断一线城市很大可能不会落地执行15%的最低首付比，以及全面取消房贷利率政策下限。二：我呼吁四大一线城市重视这个最重要的窗口期（“最系统的政策支持”和“最坏的市场”数据），效仿香港全面“撤辣”，果断大胆的落地最优惠政策，以令市场止跌。

本轮央行四支箭发出之后，大的政策我认为都定了，至少在中央经济工作会议之前不会再大调整。所以，现在的问题只在于，各地如何落地这“四支箭”。

看这两天的消息，各地都在步调一致且积极的落地第四支箭，也就是下调住房公积金贷款利率。北上广深全部宣布下调了公积金利率，拉萨更是将首套房公积金利率打到了1.68%。二线城市里面，今天看到报道，武汉开始有银行执行房贷新政，首套首付15%，二套首付25%，首套房贷利率由3.55%降为3.25%。

一线城市是龙头，代表着政策的天花板，一线城市放，意味着其它城市只会更松，我们只关心一线的走向。

我认为，下面的发展，二线及以下城市都会慢慢的全部放松，执行上述“四支箭”，但在一线城市，除了房贷公积金利率之外，其它三支箭恐怕会打折扣，而且是大打折扣。我的看法（也是我的担忧）：一线城市极有可能在首付下调动作上不会一下子降到15%，最多是以5%的速率逐步下调，利率也是同样。

这里有两个原因。一是在实践中，这三支箭都要比第四支箭难落地。因为需要调整的利益关系太庞大了，要面对的风险也太多，本身在落地上就会慢一些。尤其是保障房收储，相信会很缓慢，因为风险点太多了，一旦搞不好，官员进去了也难讲，对他们而言，驱动力很弱。

但更主要是政策理解上，基于过往每一次的政策落地经验，以一线城市为代表，会在首付、利率下调这两支箭上面产生很大的忧虑。这个忧虑我将之形容为两个心态：一是怕，怕涨，二是没必要，觉得还没到那个份儿上。结果是，他们可能会倾向于认为这样的政策在一线城市全面落地会显得激进，会让政府承担房价转头上涨的巨大风险。尤其是，当一线城市一些限价豪宅还是可以被抢购的情况下，以及但凡出点政策，市场就在渲染极其亢奋的成交火热氛围，这些都在事实上起到了“反作用”。

比方说在首付比这个部分，深圳首套是3成，二套是4成。能降到1.5成，就是下调一半，肯定会有作用。有一些储蓄不足但是收入很强的年轻人，可以提前上车。但对管理者而言，未必敢做。房子又不是卖不掉，鸿荣源胤璇那不是基本卖光了吗？二手房不是有人又返价了吗？是不是可以再看看？（包括上海也是，豪宅抢的很凶猛，都在增加对市场判断的分歧）。

再看利率。现在1年期LPR是3.45%，5年期以上LPR是3.95%。按照现行政策，首套房为LPR-20BP，二套为LPR+20BP。深圳的利率是这样：首套为LPR-10BP=3.85%，二套为LPR+30BP=4.25%。市场期待当然能够一把降到3.25%，也即意味着深圳的首套房要减掉60BP。这个基本不可能，会造成银行净息差被大幅压缩，很可能会出现2008利率打七折的亏钱状况，最终会引起商业银行的巨大反弹。

是以，在这两支箭上，我判断，还是会和先前一样，四大一线城市很大可能会选择按兵不动，或者是小步下调。这个也符合政策精神，因为政策也说了，各地可因城施策，自主决定。

但如果是这样，那么就会存在风险。短期是，之前有开发商以1.5成首付卖掉的房子可能会需要补钱或者退房。未来是，这会让市场好不容易积累起来的情绪和基本面回升再度冷下去，从而造成市场不断的螺旋下滑。

我个人不认同一线城市这样的判断，怕和没必要，我都认为不成立。先说怕，房价波动，这本身就是市场的组成部分，有涨就有跌，有跌就有涨。跟你怕不怕没关系，这本来就不是政府的事儿，干预也解决不了。没必要，更不成立，市场永远都不可能是均匀分布的，熊市里有牛股，牛市里也可能ST。个别或者少数的楼盘卖得好，不说明什么。再强调一次：分化行情里，好盘卖得好只说明它是好盘，别的不说明。是以，将一些楼盘卖得好理解为市场共性，完全没有必要，也不符合事实。

身在今天的窗口期，我强烈主张：一线城市最应该做的是效仿香港，全面“撤辣”，把四支箭全面落地，工具用足。最终的结果可能也就是实现“去库存”，造成房价转头并持续上升的概率可以说微乎其微。以深圳这样一个长期供不应求的城市看，现在的新房去化周期也已经达到了20个月，二手房挂牌量也超过5万套，这还不算几万套保障房的冲击。以现在居民端的加杠杆意愿和能力，应该担心的是继续下跌，而不是转头上涨。

市场将会很快对本轮这一大批政策做出反应。事实上，房地产股已经在反映了。自4月中旬反弹以来，到5.17政策落地之前，内房股持续大升。万科H、融创H、世茂H、旭辉H本轮反弹从最低到最高分别反弹了1倍、1.2倍、4倍、1.7倍。但自上周政策落地之后，内房股转头下跌，并似乎显示出持续性。前面四只股，分别最大回调了9%、12%、20%、15%。尤其是阳光100，本轮最高反弹了4.3倍，又快速回调了最大57%。

和之前的上涨相比，这个回调可以理解为正常。但我要指出，这个迹象令人不安，因为它也有可能预示着本轮反弹所创造的“巨大的交易性机会”行将结束。它说明了，一，市场获利回吐虽然正常但也暗示了政策不及预期，本轮反弹很可观（没有比2022年“金融三支箭”强劲），市场获利回吐是正常现象。但市场在政策出炉之后迅速回调，我认为除了获利了结的因素之外，还包含了对政策不及预期的失望。尤其是央行保障房再贷款的规模，只相当于先前市场传言的一半。二，市场正在快速理解上述政策的落地性，一旦意识到这些政策在一线城市落地困难，回调将有可能再次演变为持续下跌。因为先前的市场上升，是整体情绪面、估值面、政策面的合力促成，但行业基本面并无任何改观。相反，1-4月的房地产市场数据，要显得更坏。无论是房地产开发投资，还是市场销售量，还是各线城市的房价，几乎全都创下历史最低值。是以，维系当前市场的核心力量，是政策力度以及落地速度。