长坡厚雪
雷军曾提出过一个“长坡厚雪” 的商业理论，描述了企业发展战略的一个理想状态——“长坡”象征着一个持续时间长、发展空间大的市场环境，“厚雪”则表示这个市场环境中蕴藏的丰厚利润或商机。
50个长租公寓大宗交易案例
“长坡厚雪”其实颇为适合描述长租公寓行业，从近年来的50个典型大宗交易案例可以看出，整体交易额超过200亿元，项目的建筑面积合计超过170万平方米，未来行业发展空间巨大。ICCRA通过这些典型大宗交易案例，探究一下未来住房租赁市场走向和发展趋势。
表 50个典型长租公寓大宗交易案例
信息来源：ICCRA搜集整理
趋势1
2023年成为长租公寓大宗交易元年
预示了两大重要方向
从对50个大宗交易案例的分析来看，无论是从交易数量还是建筑面积来统计，大宗交易量均显示出逐年上升的趋势，到2023年达到了高峰。如果将2023年视为长租公寓大宗交易的元年，这至少预示了两个重要的发展方向：首先，从商业闭环的角度来看，保租房REITs在近两年的运营后逐步趋于稳定，长租公寓行业已形成了明确的退出机制，这极大地吸引了投资机构的兴趣。其次，从投资对象的维度分析，随着办公市场的下滑和产业园市场的逐渐饱和，长租公寓已成为少数几个仍呈稳健上升趋势的投资赛道。
数据来源：ICCRA
趋势2
上海是大宗交易主战区
北京有望成为未来的潜力区域
50个典型长租公寓大宗交易案例中，32个交易在上海，9个在北京，按照建筑面积统计，67%的成交面积位于上海，20%位于北京，其他交易也几乎都位于一线、二线省会城市等热点城市。
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根据ICCRA《中国住房租赁市场发展蓝皮书·2023年》的统计显示，2023年上海住房租赁市场凭借22.7万间的市场供给在16个热点城市中拔得供给量的头筹，但也造成了平均租金坪效和出租率水平的同比下降。相比之下，北京2023年的供给量为9.4万间，远低于上海，但其平均租金坪效和出租率水平相对坚挺，显示出更稳定的市场表现。这种供需关系为未来机构投资者提供了广阔的投资空间。因此，可以预测北京有望成为未来长租公寓大宗交易的重要潜力区域。
趋势3
私募基金、资管企业、险资公司最为积极
住房租赁企业后来居上
不同类型的投资者在收购后的
运营策略上存在显著差异
从收并购的交易频次和交易额来看，以建信住房租赁基金为代表的私募基金，以博枫资本、锦和资管、领盛、铁狮门……为代表的资管企业，以及以平安不动产、大家保险为代表的险资公司都是目前长租公寓大宗交易市场的主力军；而睿星、微领地、城璟租住集团、贝壳等内外资背景的住房租赁企业也后来居上频频发力。
数据来源：ICCRA
此外，从收购后的运营管理方式来看，不同类型的投资者在长租公寓市场的操作策略上存在显著差异。私募基金和险资公司通常倾向于委托专业的长租公寓运营管理公司来负责日常运营和管理；而资管机构、住房租赁企业均自建运营管理团队。这种差异化的运营管理策略反映了不同投资者在风险偏好、专业能力、成本控制和长期战略目标方面的区别。私募基金和保险公司更看重风险控制和资本效率，而资管机构和住房租赁企业则更注重市场影响力和品牌建设，愿意投资于构建和维护内部运营能力。这些选择不仅会影响各自的业务模式，也会对整个长租公寓市场的发展和运营效率产生深远影响。
趋势4
非居改租是主要投资类型
市场偏好快速变现项目
对成本和风险的敏感度较高
从投资类型来看，按建筑面积统计，71.3%的大宗交易为非居改长租公寓，新建开发类型约占比13.3%。
数据来源：ICCRA
非居改租占比较高的原因主要是这类项目通常能够减少新建成本，同时缩短项目开发周期，快速投入市场，从而快速产生现金流。此外，这类改造项目往往位于城市中心或交通便利的核心地段，能吸引更多租户，确保较高的出租率和投资回报。新建开发项目虽然前期投资大、开发周期长、风险相对较高，但是具有前瞻性规划和定制化的优势。
投资类型恰恰反映了目前住房租赁市场的特点及发展趋势，投资者在选择项目时显然更偏向于那些能快速转化现金流的改造项目，以应对市场的快速变化和租赁需求的持续增长。同时，这种策略也反映出市场对于成本和风险的敏感度较高。
趋势5
从收购后的项目定位来看
能产生规模效益的产品、高溢价产品
是大宗交易的偏好类型
从收购后的项目定位来看，按建筑面积统计，50.7%的大宗交易项目会定位为租赁式社区，25.5%会定位为高端公寓，19.5%定位为青年公寓。
数据来源：ICCRA
租赁式社区通过提供完善且多元化的产品户型设计、配套设施和服务，能够吸引更广泛的租户群体，从而提高整体的出租率和稳定性，实现规模经济；此外，户型的多样性也为应对市场的需求变化提供了有力保障。高端公寓因其优越的地理位置和高品质标准，能够吸引支付能力更强的租户，从而提高租金水平和物业溢价。这种策略不仅反映了投资者对市场趋势的敏感把握，也显示了投资者在风险控制和资本回报方面的战略考虑。
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