最近密云生态马拉松即将开跑,我提前来到密云熟悉赛道。其实,除了参加马拉松,每年也会来密云几次,密云的生态环境,让我觉得住在这里一定很舒服。唯一遗憾的是,密云的新房品质,与市区相比还是有很长的一段路要走。近几年北京的住宅品质越来越“卷”,比如顺义卷的是高得房率,通州亦庄新出的豪宅卷的是会所及资源,东北五环边上新品迭出,卷的是面宽尺度、园林及社区品质等,然而密云新房的迭代速度,仍处于静静等待的状态,并没有进入快车道。

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随着京沈高铁的开通,拉近了朝阳与密云的距离,越来越多的人会在周末来密云,这次我来密云的感受也完全不一样。在万象汇吃个午饭的功夫,就发现身边很多人跟我一样,都是周末从市区来密云的休闲放松的。

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示意图

这次来密云收获还真是不小,买了咖啡提提神,竟路过一个地产项目的展台,可能是职业关系多瞄了一眼,就被他们的销售发现,开始滔滔不绝地给我讲项目。

“先生,这是密云之前没出现过的产品,1.8容积率,低密纯洋房,密云首个玻璃幕面,全景落地窗,270°大转角窗,罕见超高得房率,全屋收纳......”

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乍一听,真是吓了一跳,以为她是在密云卖市区的房子,再次确认下,竟然真的是密云的新房,想不到在密云竟能出现这样高品质的好房子。用密云的价格享受市区的住宅品质,它触动了我这地产职业老司机的神经,不可置信的同时,更是要眼见为实,让他拿来户型图给我看看。

谁知,被销售人员神秘的告知,没有图!没有图!没有图!重要的事情说三遍,没听错,项目上都没有图,需要等样板间开了现场看。怎么可能?换做别人,那可能算了,我拆哥在地产圈可不能白混。经过我的一番努力,终于,独家揭秘来了!

鉴于该项目户型图并没有对外公示,我对标市场同类型产品,做个简单示意,大家就会明白它是如何惊艳到了我。

建筑面积约115㎡三居产品南向三面宽达到约10.7米约4.2米的光幕宽厅,别说在密云,在北京市区也同样罕见。端户主卧约1.2米网红转角落地窗配置,除了满足更好采光、更广视野、更高颜值外,更能为空间进行绝佳扩容,115㎡户型也能享受约近5米的奢侈宽厅感!

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效果图

U型厨房搭配LDK设计,餐客厨一体化空间达到约45.78㎡,享受级面积占比,这是标准的豪宅概念。双主卧双衣帽区设计,空间尺度豁达舒适,搭配单独储藏室、全屋收纳体系,这一系列操作下来,让未来居住的人,幸福指数直线拉满。

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市场同类产品示意(非该项目户型图)

对于购买者来说,花更少的钱买到更大使用面积的房子才是王道!而建筑面积约115㎡户型最大的看点是,得房率超高!我粗算了下,这绝对是房地产史上难得一见的超高得房率!

在这里,我先普及一下,建筑面积通常包含了套内面积、公摊等空间,只有套内面积才是消费者真正实得的可以使用的空间。

这套户型,是建筑面积约115㎡的三居,客厅全景落地窗,内嵌式阳台,搭配设备平台,赠送面积约12-14㎡,相当于套内面积一共约111㎡。而密云在售新房里,拿往期相对得房率高的品质楼盘来说,115左右的面积段,套内面积能在98㎡左右。也就是说,相同的115㎡户型(建筑面积),如果总价相当的情况下,这个新项目套内实得面积多出12-14㎡,按照密云目前市场均价计算,相当于赚了35万元。

另外,这套建筑面积115㎡,套内面积约111㎡。反算一下:在密云,如果想套内面积达到111㎡,销售面积(建筑面积)要在135㎡上下,按密云在售项目135-137这个面积段,总价需要约380万。这套115㎡户型完胜,假使未来销售单价与其他在售项目持平,总价足足省了60万元。我再翻译一下,就是用115㎡的总价,买到了相当于市场上130㎡的面积。

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看总价是一个逻辑,我再用另一个角度,带你揭秘一下,这是我拆哥的专业。如果你想买115的户型,拿这个产品去跟另一个项目去做对标。先不考虑地段、品质,装标等等,单说得房率。两个项目,同样115㎡,假使同样的销售总价(建筑面积),那么按照得房率,去分别计算套内使用面积。用相同的总价,分别除以111㎡和98㎡的套内实得面积,折合套内面积单价会相差3700元/㎡左右。就是这么夸张,所以得房率成了产品力卷王的标配。

下面在市场上找了一张类似的户型图,把空间黑科技做了拆解,把多得的面积及收纳面积,逐一标出来,你们就能 一目了然了。

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市场同类产品示意(非该项目户型图)

超级得房率+颜质空间,在高性价比的同时,开创了全新的人居体系,可以说是带领密云,进入了人居品质的新十年,这个项目不愧是卷王体质,让我大为惊艳,为他竖大拇指。

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示意图

通常来讲,一个五口之家平均需要收纳的物体容积为17m³,约等于520个20寸登机箱,此户型在设计上增加了更多可拓展收纳空间,包括储藏间、餐厅等全屋扩容,可以拓展的收纳体积为27.6m³,约等于850个20寸登机箱。

销售员一再跟我强调,75㎡户型仅有20多套,结合最近的新政利好,适合我这种想做第二居所的人士;另外的89㎡全能双卫及135㎡的奢阔四居,也让我充满期待。这次没有看到样板间,有点遗憾。不过好消息是,示范区6月即将开放,我打算坐高铁再来实地考察一下。有机会,拆哥再给大家好好讲讲,也欢迎你去现场品鉴,真实感受下拆哥这次的意外惊喜。

想了解更多,可以加拆哥助理微信聊聊!跟着拆哥看房,好处多多!