能不能客观分析、判断房地产走势，往往体现出人的价值观和世界观是否正确。

如果仅凭一个现象、自己的期望来判断房价走向，意味着自己的三观出现问题了，需要及时修正，否则就是自损而无法自拔。

如果说，没有出大力度政策，市场预期没扭转的话，房价还可能继续调整，但把最核心、影响市场走向的关键政策都搬出来了，有人还在那喊房价再跌4成、5成，这就属于自欺欺人了。

房价走向，本质上由三方面决定。

一是住房供需。

从去年中国家首次宣布房地产供求关系发生重大转变以后，自上而下的楼市支持政策纷至沓来，取消限购限贷、降房贷利率、发购房补贴等，从需求端不遗余力发掘购买力，潜在购买范围不断扩大。

从供应端，一些高库存城市暂不新增宅地供应，同时启用国企收购库存商品房，实质性压缩商品房供应量。

犹如一个水池，出水孔加大流速，而进水口则采取限制甚至堵塞方式，库存的水迟早有被消耗掉的一天，这是决定楼市走向的内在逻辑。

二是政策导向。

房地产快速发展20多年时间里，没有哪一次调控说让楼市降温而没有降下来的，也没有哪一次真想让楼市回暖而没有回暖的。这次自然也不是例外。

就拿楼市调控最关键的手段其实是金融手段来说，也就是我们说的房贷利率调整。无论楼市有多火热，只要利率不断增加，一直加到算不过来账，购房者自然会选择退出，需求少了，楼市也就冷了。

同样的道理，无论楼市多么冷，只要房贷利率降到足够低，理论上可以降到零，不要利息给你贷款买房，你买不买？有需求肯定会买的。

当下房贷利率降到历史最低，足显国家的诚意，目的就是让大家尽量少负担的买房，其他支持楼市政策也是如此。说白了，国家出台抑制楼市过热政策，就是喊你不要炒房了，该停歇了，国家出台支持楼市政策，就是喊你要买房了，应该行动起来。

大家回想一下，房地产发展这么多年，如果跟着国家政策买卖房的，基本都是赢家。现在喊你买，你却说还要跌，跟谁过不去呢？

三是市场预期。

如果觉得房价不跌了，刚需、改善率先入场，如果觉得房价还能涨，投资客也会选择入场。最能反映楼市真实情况的二手房价格，在这两年一直都是下跌的，这是大多数人对未来市场信心不足的表现。

但楼市关键招出来以后，一二线大城市的二手房市场则出现“淡季不淡”，5月的二手房成交量比楼市“金三银四”还要好一些。说明啥？目前的二手房价格已经被市场接纳，很多人认为目前的价格是底部了。

而对二手房业主来说，开始选择撤掉挂牌房源，甚至有小区发出涨价倡议，这表明市场预期在开始扭转，业主看多未来市场，这是每一次市场开始走出底部的显著标志。

为什么说房价会再次上涨？还有一个底层逻辑。

你要明白，这轮提振楼市，国家是动了真金白银的，比如连续降低房贷利率，每年会损失多少利息？还有花数千亿收购住房、地方勒紧裤腰带给购房者发补贴，图啥？

很明显，大家都是买涨不买跌，如果房价不涨，各方此前所做的努力都白费了，库存去不掉不说，收购屯在手里的房源也脱不了手，那真的就进入死循环了。

唯有涨价，这些市场结就迎刃而解，不仅能收回此前失去的成本，还能把手中的存货变现。

那个时候，市场应该足够火热，所谓的存货变现，官方的说法应叫“调控”，通过抛货平抑市场。有钱人接盘，套一批，国家成功实现财富再分配大局，周而复始。

一句话，半个字都没提涨房价，但现阶段的整个楼市逻辑则透射出不得不涨。

当然，我不是说让大家闭着眼买房。原因就在于，房子可不比得其他商品，今天买，明天赚了就可立马变现，你要考虑到几年后的楼市趋势，你持有的房子到底能不能“扛造”，我后面陆陆续续会谈论这个问题。