北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我对您说1978年北京人均才4.5㎡有疑义，感觉不可能。因为我就是那年出生，在石景山古城，从小周边就都是楼房了，虽然各家面积也都不大，但到不了4.5㎡的紧张程度。
比如我现在仍然住老房，小两居60㎡，当年我父母和我们兄弟共四人，人均15㎡，其他同学和邻居家里也都差不多情况，不宽裕但也不是太紧张。我理解城里的平房面积小，但也到不了4.5㎡的程度吧？
A：
1、这怎么说呢？只能说人们都更关心自己身边的事儿吧，对其他人的生活不是太关注，很正常。但有些历史是有确切统计数字的，可以说不了解，但没必要太过的怀疑，更别以自己的认知去否定。就像咱这儿能吃饱穿暖似的，但能怀疑和否定黑非洲的缺衣少食吗？一个道理。
2、首钢的福利确实是不错，但1978年的时候也不是太强，大多数的宿舍区都是8/90年代才建设的，周老爷子时期的居多。这不抬杠吧，去二手房平台上看看建设年代就知道了。
对了，我有个同学父亲就是首钢的。当年他家是父母+兄弟俩住10平米小平房，人均2.5平。但他家直到90年代中期都没分到楼房，只是又给了一间别人换下的15米平房。这一是说明他父亲的级别资历不是太高，二是说明他家在首钢还不算太困难的，所以才没排上队。
3、可以查查北京的年鉴，1978年时北京的住宅总量是4000万平米，人口接近880万，所以人均就是4.5平米。这数字我记的不是太准，但大致差不多。
另外说个数字，北京刚建国时的住宅总量是100万间房子，1350万平米。也就是说，从1949-1978年，北京新建住宅2650平左右。但是，刚建国时北京算上后来划入的所有郊区才280万人，到1978年则是增加了600万。那这就算算吧，2650/600=4.2。也就是说，即便把新建住宅全部分给新增人口，人均才4.2平米。而现实中不是这样，是新增人口大量的住在市区平房里，导致平房区的人口密度非常大，人均面积很小。
4、总之简单就是这情况，数字可以去查，信不信的就看自己了。另外也可以去北京平房区看看没腾退的现状吧，大概就能知道什么条件了。比如大名鼎鼎的“崇外六号地”，快腾退了，再不看看还就没机会了。
看看老北京们窘迫条件吧，而且现在还比以前强点儿了呢，毕竟很多住户和年轻人都或买房或租房的不在平房住了，如果都不搬走，那条件会更差。他们都是没享受过福利分房的，和大单位福利好的没法儿比，别刺激人家了，谁家的生活都不容易。
仅供参考。
二
Q:
我的情况是这样的，目前在大兴黄村的滨河西里南区有套2居室，东西向，次顶层，从2023年3月份挂给中介，至今还没有出手。近期带看量还行，但是客户给的报价差不多175w左右。这个报价离自己的预期有点远？
另外我们打算置换这套房子，买一套大兴星光城的小三居进行改善（目前该楼盘进入清盘阶段，优惠力度比较大，目前家庭成员都在大兴黄村上班），现在比较纠结的是：
如果卖掉目前的两居的话，价格太低了，不卖的话，只能以二套去买星光城，首付没问题，但是二套利率偏高了，另外还要多交2个点的契税等。想听听专业建议。
A：
1、那就看星光城打折力度了，如果跟西里的差不多活超过了就划算，赶紧卖了赶紧买。但如果是带硬伤的，或者是力度不是真大就算了吧，干嘛非得抢这种尾房啊？
一般来说清盘阶段的房源都不是太好，否则早就卖了。那开发商请了这么多人推销，还有中介和渠道商帮忙，他们不好卖，你买到手后成为二手房了，过些年能好卖吗？有可能也不好卖出想要的价格吧。所以考察好，确定是房源合适再出手。
2、反正要是我不轻易甩卖，老房都这样儿，总体保值在板块内就是跟随大盘，不吃亏也占不到便宜。但流动性弱，着急卖就看情况了。这不光是郊区的，市区的也强不了多少，什么时候行情平稳了才不吃亏。
3、另外这套房有其他硬伤没有？比如暗厅，斜角和遮挡一类的，如果没有就犯不上。再确认一下星光城的房源品质和价格吧，一般尾房做不到倒挂就不是太划算，毕竟流动性也弱。
仅供参考。
三
Q:
目前有点困惑想请教您：大宝四年级，二宝二年级，现在大兴上学。工作地学院桥附近，预算总价400多的二套，想兼顾上班近，能转学的，可否请您抽空帮忙指点一下。
A：
1、工作在学院桥，那上班近的就在周边呗。两个孩子，怎么也得两居吧，海淀基本就是五环外清河西三旗，基本都是老房，50-60平米的居多。学区溢价都相对低，保值也还可以。
其他的那就是昌平回龙观了，房龄会新一些，基本都是经适房小区。但选择可能也不太多，尽量避免带硬伤的吧。
2、转学怎么说呢？哪儿都能转，2-5年级都可以，但是否能对口入学就不敢保证了。海淀的要求是先跟对口学校协商，看有没有学位，好学校几乎不可能，普通学校也得看是否接收，不收的话就只能是派位了。
昌平什么政策我不清楚，一般来说都是由教委安排，先在本学区派位，没学位的再看周边学区。
3、其他没什么建议，先看看吧。
仅供参考。
四
Q:
请教一下。之前在大兴买了远破小，因为孩子明年上小学，想改善一下。但是因为没有京户，积分落户还有很多年，所以一般学校即可。
现在几个问题：
问题一：要不要直接置换到丰台科技园，兼顾上班和上学，但是，积分落户的分数就没有优势了。
问题二：要不要置换到大兴，换个近新大。兼顾积分和上学。
问题三：要不直接在丰台租房，租房入学呢。
A：
1、我一般只能从投资角度说几句而已，而这是上学，积分和居住的选择，只能是自己取舍了，外人不好建议。
2、或者这么说吧，丰科园指的是郭公庄附近吧？房子好办，除了公寓之外保值都不错。
学校是不太明朗，第五实验已经招生但没使用本校，中学到目前为止是只招丰科园子弟和点招，派位的极少。但将来理论上应该给周边一些学位名额，如果是这样就算很不错的。
其他的四合庄小学和六圈的普通，村小的底子。丰八中海有传言要改成第五实验附小，是否真的会实行不清楚。
3、换个近大新，是指西红门东的那些新房吗？居住肯定没问题，怎么都比二手房强。地段儿普通，两区交界不是太好发展，看大兴的投入力度吧。另外新房主要看价格，打折的多就怎么都合适。这我不熟，他们卖房的更熟悉。租房那就看自己了。
仅供参考。
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