关于2025年房价的问题，几个要点来帮助理解。

首先声明，我看不懂金融数据，我的分析基本都是围着市场供需走的。

其实影响房屋价格的因素就那么几个，无非就是供需，然后就是经济。所有的一切都在下面这几个点里。前面两个是供需，后面两个算是经济，最后一个算盲区。

1。法拍房悄悄影响市场

法拍房之前很少有人说，但是从黄奇帆之后，提法拍房的人越来越多。事实上，也不是从他之后，而是在他之前就已经开始有人关注法拍房。从什么时候开始的呢，就是从抖音大家经常能看到法拍房代理公司的广告，那个时候开始。说白了就是从那个时候，就开始有人注意到法拍房可以作为一个房源来接入市场了。

之所以说法拍房可以接入市场，是因为两个因素。第一个就是现在的法拍房数量逐渐增大，它的供给总量放在这里，已经能够让很多人挑出比较理想的房子。另外一个因素就是我国司法制度在最近几年确实是飞速的成长，单纯说这个腾房问题吧，原来腾房就是个大事，房子里住老头老太太基本上是轰不走的。现在基本不用太担心，法院如果遇到这种情况，他会直接给被执行人下一个拘留，然后那些身为父母的人，你看他们会不会立马搬走。

所以总体来说就是法拍房市场房源不断扩大，另外加一个它的执行难度下降，所以就让这个市场成为了一种可能。这里所谓的可能呢，就是可能成为更多人的选择，而不是极少数一部分人的选择。比如说以前买法拍房子一般都是用作投资，财大气粗的，就算扔点钱也不在乎那种人才是考虑法拍房的群体。但是现在有很多人买法拍房就是自己住的，他们就是一般购房人。另外一个额外的问题就是现在法拍房与断供越来越多了，断供房的房主跟那些经济纠纷房还有所不同，经济纠纷房里面的房主确实是有很大一部分人是老赖，但是断供房，说实话，大部分房主都是老实人。这是一个比例问题，不是绝对。

法拍房影响房价市场的过程是这样，如果我们假设每一个法拍房都有几个人去竞价，那么一般来说，竞价的这几个人怎么也不可能把房价抬到跟市场齐平的水平。我观察了一下，我们这边的法拍房绝大部分，成交价格是在市场价以下的10%或者是更多一点，也就是说，市场价如果是一万的话，那么法拍的价格基本上会成交在9000或者是不到9000的水平。然后跟着，当法拍房越来越多的时候，法拍房的价格就会成为市场价的一个对标，他会反过来影响市场价。其实说白了就是法拍房，如果不存在交房问题的话，它跟正常的市场的房子是可以一视同仁，所以这两部分的价格就会相互的形成一个对比，然后不断的往下走。

至于未来法拍房会有多少，不太确定。但是按照之前我其他文里分析的，一个房子从断供到法拍大概三年半，那么最早的断供应该是2020年上半年，现在已经能在网上看到断供开始增加。断供大部队是2022年夏天，景德镇起步，虽然当时针对的是烂尾楼，但是实际上影响的是很大一批人。2022年，可以说是人们对于疫情已经十分疲惫的一年，在夏天的时候仍然还看不到终点，现在回头看看2022年年底的放开，固然是因为当时的病毒已经没有2019年的时候那么厉害，但也是因为如果不放开的话，中国的经济可能也会比较尴尬，人们还是要出去活动跟外面交流才能赚钱的。

对于断供房的规模，我从网上大概翻了一下，有人说，2022年断供房就已经达到了350万套，但是实际上我看了一下这个数据来源于法拍。也就是说，这个法拍里面到底有多少是断供的，有多少是经济纠纷，并看不出来。而且2022年的断供房，想要在市场上看到它，起码也要等到2025年，就算是最乐观的，估计也要到2025年的夏天才能看到那一批断供潮所带来的影响。现在市面上的断供法拍，很多都是2020年的案子拖到了现在，对应的2022年的影响力，怎么也要到2025年才能知道。

所以想象一下，明年夏天遇到大批量法拍上市的时候，尤其是这一批法拍还没什么风险的时候，房地产情况会如何？

2。供给的不断扩张

供给不断扩张，这个问题是相对于需求没有同步上升而言的，除了上面提到的法拍房以外，二手房和新房仍然在持续供给，需求的下降是一种断崖式的下降，但是供给想要控制下来，却是一个缓慢长期的过程。

首先说二手房的供给，因为之前房屋一直有很严重的金融属性，所以很多人都会不存钱而存房，这就导致有些人手里其实是有一些房产的，这些人或者不是专业炒房团，但是起到了炒房团的作用。再加上，单纯说石家庄这个地方，房子整体是比较富裕的，因为除了市证房以外，还有很大数量的村证房，对于村民来说，村证房是没有那么多人去住的，所以村证房进入市场可以说也是一个早晚的问题。之前展开过对于村证房具体情况的一个登记，我当时以为是给房产税做准备，所以还盲猜过这个房产税会不会很快就要下来。但是跟下来房价就急转直下的一直掉啊掉，在房价这么掉的前提之下，这个房产税估计不可能太快出现。所以，对应的村证房也不会太快的投入市场。说白了，国家的新房也想卖，这个时候如果再允许村证房投入市场，虽然可以扩大房产税的征收对象，但是直接导致了市场上房屋的数量增加，更加不利于新房的销售。要知道新房的销售才是与地方财政收入密切相关的一块。

然后再说新房。前几天刚出了政策，整体来说就是不允许批新地了，但是以前批过的，其实在很多城市都够未来几年的供给了。

未来房子会供给不足的事情，并没有在中介之间传播开来。不知道你们是不是还记得前两年，尤其是石家庄前两年，有一年年底的时候中介疯了一样的说石家庄未来二环内不会批地了，以后就没有二环内的房子了，叫大家赶紧买。然后呢，这两年还是不断有新的二环内的楼盘开盘发售。石家庄什么风格大家都能看出来，对于房地产的依赖还是比较重的，恨不得把二环内全拆了建成小区，你和我说未来二环内不批地了？转过年就把棉一棉二拆了规划小区的事情，中介是一句都不提啊。

不过这次不让批新地盖小区估计是真的，因为存量房确实太多了。而且，就石家庄来说，该批的地也都批的差不多了。未来几年的新房都只会发愁怎么卖掉才好。

新房卖不掉的问题其实全国都有，也不是只有石家庄。看看海南，看看山东，那些所谓的度假房，海景房不都是给北方人准备的么。真要是在当地就能卖得掉，至于呼朋引伴的推销给外地人么。度假而已，租房不行么，非要买个房子，本身也不算合理。

3。经济持续上升

这个是很多人觉得房价会上升的一个重要根据，包括高盛预测也是在经济发展的基础上看的。经济确实在上升，前提是这是中国坚持政治经济学而非经济学，来运作出来的结果。首先经济学是不存在的，前面的文里我也说过，什么是经济学，那就是西方列强想要敲开大清国门的一个说辞。美国秉承的是经济学么，到处建立霉菌基地那叫经济学？还是《美国陷阱》里面可怜的法国企业高管触犯了什么经济学的规则么？

这个世界上的经济学就是个假设，政治经济学才是王道。所以转回来说，中国在崛起，对应的经济必然上升。但是！经济上升和房价上升有什么必然联系么？或者我们扩展的宽一些，经济上升和今年荔枝价格上升有联系么？没有！荔枝涨价只是因为今年雨水多荔枝减产。那么房子呢，经济上升房价 会上升么？如果是以前，房子保持金融属性，那么说房价跟着经济走还说得过去，现在金融属性消失，房子就得遵从市场供需，供给庞大而需求日渐式微的时候，房价会如何大家都知道。

而经济上升，社会剩余财富必然会寻找更能够实现升值的领域进行聚集，任何的能创造价值的新产业都会吸引资金，比如医疗，比如新能源，比如航空航天，所有能够为人类谋求福祉的产业都可能。房产也有可能，但是注意，什么样的 房产会成为可能呢，就是那些能够改善人类居住环境的房产，而不是单纯提供一个居住空间的房产。

4。暂时不会出现的房产税

之前一直觉得25年会出现房产税，现在看不太可能了，房价掉的有点快，尤其是今年上半年，掉了往年全年的任务量。

不过房产税不出现也不代表房价会上升，这个要素只是不会加剧房价下跌速度而已。

5。触底不反弹

不管是对于经济还是对于房价，人们一直都说触底反弹，我就不明白啊，谁和你们说触底一定反弹的啊。触底一定反弹的那是物理，那不是经济。经济领域有数不尽的L曲线，谁说曲线一定是U型的啊。

2025年房价确实有可能触底，就像之前说的那样，在一个断供房法拍房登顶的季节，房子会寻找到一个合适的价格保持平衡。人们通过法拍房寻找到一个能够接受的价格，然后二手房和法拍会形成互动最终确定一个大体价格出来。但是未来不会反弹，2026年也许会有浮动，也就只是浮动而已。至于未来，也许未来很多年都是浮动，反弹在哪里，谁知道呢。

最后补充一点，当然如果说绝对不会反弹也不现实，有可能小幅度反生反弹。这个事情应该这样理解，因为经济规律本身并不知道合理的房价到底在什么位置，所以经济规律本身也在试错，它表现为逐步下调价格，然后去通过市场反应来确定这个价格是不是合理。如果合理，那么就有人能够接受这个价格，并且价格更低或者更高对于购买意愿影响都不大。但是这个调整的过程不可能一步到位，有可能慢慢的降低一直到合理的位置，也有可能降低过了头，需要往回调高一点，这就表现为微观额反弹。也确实是反弹，但是却不值得关注。