前段时间，上海淮海中路的凯德茂名公馆，终于公布了入围积分：
114.72分。
以0.24分/月的社保基数来算，想要拿到一张入场券，必须要满足的硬性条件是：
60分基础分+≥228个月（即19年）的社保。
在此之前，坐拥陆家嘴一线江景的滨江凯旋门，入围积分是113.04分，除了60分基础分：只要221个月社保。
当时，认购率冲破了500%的滨江凯旋门，一举成为了：
“2024年上海最难上车的新盘”
滨江凯旋门价值1.1亿的楼王开场就被锁定， 5月17日终于迎来开盘的 凯德 茂 名公馆也不遑多让 ， 7 5套房源 ，只有8个弃号 ：
以平均36秒一套的去化速度，在短短45分钟内快速售罄。
今年，上海市区豪宅可谓是走出了独立行情。
上百的入围积分、上百亿的单盘单日成交额、上百万单价的二手老洋房……屡见不鲜。
暗流涌动的淮海中路上，凯德茂名公馆再出山、以高积分日光收官，隔壁将由万科操盘的高福里，也蓄势待发、开始刷存在感了。
01
事实上，最早在13年前，凯德茂名公馆首批次就已经入市，作为早就已经在上海滩叱咤风云过的老牌豪宅，这一批次，也是这个项目的收官之作。
今年入市前，凯德开了项目官微，官方给的区位图相当精简：
地铁线都懒得画——尽管项目就在地铁附近。
毕竟这个区位，懂的人确实一眼就能看出含金量，老卢湾淮海中路板块、北临巨鹿路、南临长乐路、西临茂名南路、东临石门一路瑞金一路。
作为老牌的市中心商圈，出小区随便往哪个方向走都是烫金地，确实也已经不需要在意更多东西了，住在这里就是身份的象征。
而早些年间，就有坊间传言，这还是：
万达太子爷同款。
凯德茂名公馆这一次收官推盘，实则总共也就75套房，都是建面约218平-368平的大户型，备案均价16.8万/㎡，套均总价4177万。
这批房源，非常特别，据说在一手市场售卖前：
一度曾用于出租。
直到2018年这些房源又进行了重新装修，最早在3年前就一度盛传要入市销售 ，最 终 却一路拖到了2024年。
不过这些“过往”都丝毫没有降低市场的热情度，近17万一平的房子，跟不要钱一样遭到了哄抢。
75套房源，认购率大约有387%，虽然不像滨江凯旋门5组客户抢一套那么激烈，但因为套数太少，入围的难度反倒变相提升了：
甚至还是在开发商拒绝了所有中介合作的情况下实现的。
毕竟凯德茂名公馆在二手市场驰骋多年，近几年挂牌均价一直稳在20万+/㎡，最高甚至要超过30万/㎡。
这次入市，不到17万/㎡的备案均价、最高也不过18.5万/㎡的单价，完全属于：
买到就是赚到。
并且从房龄上和产品设计上来说，这一批次的新房，和其他楼栋也都大差不差，又是现房，价值跟二手的房源完全是类同的，虽然不够“新”但也不会存在降标减配等问题。
只不过是因为一手限价，才和二手出现了巨大的价差。
所以凯德茂名公馆新房的实际价值是最适合去跟其二手房源做对标的。
去年9月时，凯德茂名公馆就有一套5楼的368.2平的房源以一个小目标成交，单价大约达到了27万/㎡左右。
这次的75套房源，74套都在6号楼，剩下的1套、也是最贵的1套在5号楼，总价达到了6186万，这套房源虽然在2楼，但建面恰好也是368.2平，单价恰好就是项目的备案均价，只要：
16.8万一平。
艳姐对比了下茂名公馆这批次的房源，6号楼同楼栋差不多的面积段，2楼的均价还要略高于5楼。
如果按这个标准计算，未来进入二手市 场后，一平米可能就是净赚10万元。
一整套下来，赚到的钱都能在上海市区再买一套面积不小的一手豪宅。
02
早在1994年，凯德就已经进入了中国市场，以上海为起点和核心开疆拓土，曾在上海造下了其在中国的第一座写字楼、第一座来福士、以及菊园、曼克顿豪庭、江临天下等诸多住宅项目。
其中，凯德茂名公馆算得上是知名度相当高的一个代表作，不过这个项目实际还是凯德2010年9月收购来的。
当时，凯德斥资22亿美元（当时折合人民币约150亿元）从东方海外手中收下了一系列优质资产包，其中就包括了茂名公馆。
值得注意的是，今年4月底，凯德还把位于徐汇衡山路99号、月租最贵达到20万元的上海雅诗阁衡山服务公寓给出让了。
这个项目同样来自于东方海外的资产包，据说成交价至少超10亿元。算下来一栋楼的收官加上公寓的转让，凯德就在短短一月内，收回了近50亿元资金。
有意思的是，在茂名公馆地块上，不止有住宅，还有一栋商办大楼“凯德大厦”——也是东方海外资产包中的一员。
而相较于虽然一直拖到今年才收官、但实则早就已经开发完毕的茂名公馆，凯德大厦的开发却一度陷入停滞状态，迄今仍未完工。
不过，这并非是凯德“拖延症”犯了，而是因为就在凯德大厦东侧的高福里，此前迟迟未解决拆迁问题，而被变相拖延了进度。
直到这两年高福里顺利动迁，凯德大厦也才得以恢复建设。
巧合的是，就在茂名公馆频频登上热搜的这段时间里，高福里项目（黄浦区HP-23-II街坊）也终于正 式公示了建设工程设计 方案，这个未来的市中心王炸，也有了新进展 。
而这个项目的操盘方，是大家的老熟人万科。
03
高福里和一街之隔的凯德茂名公馆颇为相似，项目公司高福房地产早在2001年就已成立，万科则是在2021年年时才入场成为的大股东。
这个项目原本是由浦东顶豪别墅华洲君庭的开发商操盘的，但是因为资金问题一直没能推进拆迁，直到万科入场后才得以改变。
华洲君庭
这3 年间，高福里终于顺利动拆迁的同时，还发生了非常多的变化。
在去年11月的时候，高 福房地产以21.95亿元拿下了建面1.61万方的高福里新增相邻地块，高福里也就此以高达13.67万元/㎡的拿地楼面价，完成了一次“扩容”。
今年5月15日时，黄浦区自然资源管理局还正式发文官宣了两个地块合二为一，核心由瑞金二路街道007-1 地块及 007-4、007-6 地下空间地块组成，为纯住宅用地。
因为历程太悠久，高福里前前后后经历过至少五版以上的方案调整和磨合。
按照目前的情况看，高福里的石库门建筑都会全部保留打造风貌别墅，有联排也有独栋，此外还会搭配一栋150米的超高层豪宅。最新的设计方案大致如下：
那高福里的体量有多大呢？
调整后项目用地面积为 4.18万方，计容的土地面积为3.70万方，总建面达到了16.85万方，其中有10.15万方是地上的建面。
作为一个纯宅地项目，地上超10万方建面的体量，这是一个什么概念？
大家随意算一下，不管从高福里的新增拿地楼板价看，还是从如今市区高层和别墅的定价看，这个项目未来的整体均价必然是要超过20万元/㎡的，这还是非常保守的说法啊。
毕竟， 最近悄悄开盘的，起步建面502㎡的别墅，单价接近36万/㎡，没有独栋不说，甚至还带了叠墅，洋房公寓均价也达到了18万/㎡。
而从区位价值和市场认可度来说，老卢湾淮海中路的地段，还是要更胜一筹的。
所以，未来高福里两三百亿的货值必然是没有问题的。
除了上海金字塔尖的成熟地段，这个项目还会搭配一座幼儿园、底层商业、大量社区配套以及一大片绿地……
总得来说，开发难度不小，但是背后的市场诱惑力和赚头同样也不小，尤其上海市中心的超高层太抢手了，也能做好高难度风貌别墅的平衡。
高福里算是万科在上海位置最好的一个项目，也是未来的最大王牌。
而对于如今还处于阵痛期、力求活下去的万科来说，如何把这张王牌更好地打出来，也将至关重要。
主编：张艳
责编：Nanako
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