靴子终于落地，上海救市政策4.0来了。
而且连同5.0版本的信贷支持一起发布，全面超过大众预期。
中介朋友圈集体高潮，售楼处连夜收回折扣。
一波楼市小高潮来了。
01
5月27日「沪九条」跟进了北京、深圳新政，但是细节上区别很大。而且又加入了信贷调整，内容相当复杂。
总结一下重点如下：
01
限购侧内容
外地户籍社保年限缩短
外地户籍只需要三年社保/纳税即可买房，五大新城、宝山、金山只需要两年，临港只需要一年
扩大外地单身可买范围
原先外地单身满5年社保，外环外可购一套。现在满3年社保单身，可以买外环外房源，以及外环内的二手房
重点区域范围扩容
原先五大新城核心区享受的政策，现在五大新城全区、宝山全区、金山全区都可享受。与第一条部分重合。
多子女家庭增加套数
对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。
并且调整首套标准，大概率二套房可视为首套，按首套利息、首付计算（具体看落地执行）。
调整离异家庭套数认定
取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。
取消赠与套数认定
已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
支持企业购房
对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
02
信贷侧内容
进一步调低利率
首套房利率LPR-45，即利率只有3.5%。
二套房利率LPR-5，即利率只有3.9%，特殊区域（五大新城、宝山、金山）只有3.7%。
下调首付比例
首套房商贷首付比例最低只有20%，二套房最低35%，特殊区域（五大新城、宝山、金山）二套房首付最低30%。
提高公积金贷款额度
公积金单人首套额度上调至80万，家庭最高160万。
二套单人最高65万，家庭最高130万。
多子女家庭公积金额度上浮
公积金多子女家庭基础额度上浮20%，最高192万。
下调公积金贷款首付比例
公积金首套首付比例不低于20%，二套首付比例不低于35%。
02
两部分内容都足够重磅。
限购侧的调整，影响分为两个方面。
五年社保变三年、多子女家庭增加套数、离异和赠与修改套数认定，都是增加了全市购买力储备，利好全市。
很多人认为上海放开限购没用，其实绝对有用。
实打实的扩大用户基数，一些人原来没有资质现在有资质了，购房人数一定增加。
上海3月份二手房交易破2万套，4月份也有1.8万套，本来就没太差。
现在政策跟上，如果连续三个月超过2万套，就有大量观望客户入场。
这些观望客户才是真正激活楼市的钥匙。
第二，社保满三年单身，可以买外环内的二手房，对区域分化也是一次助推。
这个政策极具创新精神，只把购买力引向二手。
外环内新房不愁卖，不用过度刺激，但是外环内老破小卖不掉，影响了置换链条。
求仁得仁，外环内老破小出手难度会有降低。
更有意思的是企业购房，只放开了2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房，这不就是老破小吗？
70平米以上的老破大、老大楼，尤其是144平米以上真正跌入谷底。
不过老破小问题太大了，这个政策力度可能救不活。
其实真正能改善的，还是外环内的次新房市场。
次新房市场不同，供需基本平衡。现在社保放到三年单身可买，增加的购买力有望扭转市场。
对外环内新房热度也是一次调低，一些单身客户提前买了外环内二手房，新房购买力被透支。
力度更大的其实是信贷，首套首付20%，二套首付只有35%，成倍的增加了客群基数。
有人讲我缺的不是首付，缺的是背贷款的信心。
不缺贷款信心，缺首付的也实打实的存在。
而且利息又大幅调低，力度空前。
去年12月之前，二套利率高达5.25%，现在迅速调低到3.9%。
同样是100万贷款三十年，少付利息33万以上！
你不会觉得33万还可以忽略不计吧？
03
大家最关心的当然是，市场能火到什么程度？
这里环二要破一盆冷水：不可能全面起飞。
这次政策非常复杂、非常精细，精细到只能买外环内二手，新房都不让买。
为什么要这么精细？
是因为政策不是拍脑袋定的，我们做过了充分调研、测算，各方讨论协商定下了以上细节。
我们不知道新政激活多少购买力，施政方心里大概有数。
是因为我们只想让楼市恢复到一定程度，政策过激、太弱都不行。
精准施策，难为上海。
我们救市的目的，不是让楼市再次火爆，而是托住楼市。不垮掉、不崩盘就够了。
很多人抱怨上海在挤牙膏，但是目前的情况挤牙膏就是唯一解。
挤一次牙膏，楼市坚持3-6个月。这样拖个两年，上海经济全面恢复，楼市问题自解。
既解决了当下问题又实现了平稳发展，这才是真的高明。
04
但是有两个问题，可能超出ld预期。
一个是，楼市根本稳不住。
环二多次讲过“楼市稳不住原理”，让大家预期楼市稳，结局一定是下行。都预期楼市稳住，就是不涨不跌，那么观望客户还是不会入场。
他们不入场，结果就是下行。
只有让大家预期楼市上涨，观望客户才会入场。大家预期上涨，就真的上涨了。
这次起不来，就只能再挤牙膏。
其实目前的所有政策都是存量游戏，针对的都是上海本地居民，交了三年社保肯定算上海居民了。
真正的大招是启动增量，外地人0社保就能买、上海人不限套数。
这个大招不启动，我们就有足够的后手。
更重要的是，政策是面向全市，各个板块需要的政策却不一样。
一些板块可能会率先起飞。
我们已经实现了一城一策，号召一区一策。
目前上海还没细致到按区施策。
但是各个片区的市场问题完全不同，有些区域市场基本健康、有些区域神仙难救。
就像烤箱里放了红薯、鸡翅、面包，面包烤糊了红薯可能还梆梆硬。
新政之下，一些供需基本平衡的区域率先起飞，另外一些区域继续下行。
这可能也是上面想要的吧，均价不变就行，内部分化不关全局。
对于购房者而言，我们就要高度关注板块情况，及时把握优质板块，把握起飞机会。
也要避开神仙难救的区域、房源。
▼ 以上为正文
编辑∣环线咨询
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