去年，深圳将“十四五”期间建设筹集的保障性租赁住房目标从40万套，提高到了60万套。

如何完成这个KPI？

非居住存量房屋改建成为主要供应渠道。

今天，深圳市住房和建设局发布了关于征求《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》意见的通告。

重点如下：

非居住房屋改建保障性租赁住房：是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。

需要注意的是，对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的工业用地和存放易燃、易爆和剧毒等危险品的仓储用地上的厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋，不得实施改建。

1）选址原则

重点在都市核心区、市级重点片区、总部经济集聚区等核心区域，以及轨道交通站点附近等交通便捷区域开展和实施，有效缓解供需匹配问题。

既有非居住房屋改建保障性租赁住房应当同时符合以下条件：

2）改建条件

1、具有不动产权属证书或者权属清晰并已通过建设工程规划验收，且房屋用途为商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储或者科研教育等。

2、不存在查封登记、异议登记等情形；存在抵押登记等他项权益的，应当取得所有他项权益人同意。

3、（三）商业、办公、旅馆（酒店）、科研教育、研发用房应当以栋、座或者相对独立的整层为单位进行改建，厂房、仓储用房应当以栋或者座为单位进行改建。单个项目改建总建筑面积原则上不低于1000平方米。

4、改建项目所在楼栋建筑由两个以上权利人共有的，应当经全体共同共有人或者占份额三分之二以上的按份共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外；

建筑物区分所有权的，应当由项目所在楼栋建筑内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并取得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意改建。

实际上，早在2022年，深圳便发布了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》文件，不过此次新的文件属于修订征求意见稿，适度放宽了非居住房屋改建条件：

1、允许产权清晰、已通过规划验收但未取得产权证的房屋实施改建；

2、取消已纳入更新、整备、征收计划非居住房屋的改建限制；

3、适当调整相关业主同意的条件。

一方面，《民法典》仅规定，改建、重建建筑物应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，未具体明确是以宗地为单位还是以栋为单位计算相应的业主数量。

另一方面，“非居改保”项目不变更土地使用性质、土地使用年限以及原已批规划许可文件，是临时改变原建筑用途进行使用，且在楼栋内实施改建主要影响该栋建筑物内的专有部分。

再加上深圳商办物业空置率和供应高企。

据戴德梁行的数据显示，2024年一季度，深圳甲级写字楼空置率更是在新供应影响下环比上涨0.9个百分点至27.0%。而同期的北京、上海、广州空置情况情况分别为18.3%、16.3%、12.9%。

截至2027年未来供应量方面，深圳也是预计供应量最大的，达到520.5万平，北京、上海、广州分别为138.0万平、342.6万平、316.1万平。

因此，通过盘活利用存量非居物业来增加保障房供应是不错的选择。

比如深圳首个“非居改保”案例，位于南山区建发创智云城项目A5栋5-35层，总面积约70000㎡，经装修改造后可提供总房源1268套，其中880套作为南山区保障性住房，388套作为市场化房源。为周边中兴通讯、大疆、鹏城实验室等300多家企业约1500名员工提供高品质住房。

运营1年半以来，入住率一直保持在95%以上。

附原文：

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