过去一年，上海楼市跌的哀鸿遍地，很多朋友过来咨询都会问一个问题：

有没有抗跌的房子值得买啊？

答案是肯定的。

其实有一个非常简单的方法，就是去买那些板块标杆的社区，或者说楼市的明星社区。

从价格表现看，这些社区完全符合大家的预期：

涨的多，跌的少。

但是这些社区的价格已经很贵，会不会只是价格还没跌到位？

这些社区的坚挺，到底是昙花一现，还是价值体现？

01

说起标杆社区，大部分朋友第一反应都是：

价格需高、炒作为主，理应在今天跌的更惨。

但是这是个主观倾向性的错误预判，事实恰恰相反。

四月份，大宁金茂府刚刚成交一套大平层，总价高达3000万，单价高达16.6万。

年后成交了两套小户型，单价也在13万以上。

这个水平，相比于最巅峰期的价格，跌幅也仅有10%左右，完全谈不上暴跌。

大宁板块跌的多的社区跌幅高达25-30%，相比之下金茂府的保值程度肯定是大获全胜。

就算是老静安核心远中风华园、泰府名邸那些社区相比，宁金茂府无无论是单价还是总价大疑是更胜一筹。

类似的还有古美的万源城系列，万源城郎郡、尚郡近期的成交价都还是维持在11万左右的水平。

尚郡88平的小三房，价格一直比标准南北通户型低一些，最近的成交价9.7万的水平其实也是没有跌太多。

当然，这种现象也不局限于中产社区，基本上各大板块的标杆社区，价格的跌幅都相对较少。

比如九亭的标杆社区贝尚湾，由于期数比较多，显得价差会比较大。

实际上房龄比较新的两期，相比于巅峰期6.5-7万出头的水平，跌幅也并不算大，远远低于板块整体的跌幅。

杨行板块的标杆远洋香奈，相比于最高峰5.5万左右的成交价水平，如今跌的比例也不算多，仅有10%左右，远低于板块的平均跌幅。

这些社区并非完全没有成交量的虚高，几乎任何一个周期内都能找到对应的成交记录，带看次数也不少。

和大家普遍认知中的“枪打出头鸟”不同， 经过购买力真金白银的投票后，标杆社区的价格表现还是更加优秀。

只是为什么，这些标杆社区的价格表现要更加坚挺呢？

02

之前我们提过一个板块鄙视链的概念，讲过一个原理：

鄙视链上游、高能级的板块跌幅相对会更少，因为一旦价格下跌就会有更多的购买力来接盘，把价格支撑住不会继续下跌。

这个逻辑放在板块层面来看其实也是一个道理。

板块内部也有其价值鄙视链，标杆社区自然是板块内占据第一梯队的项目，一直是购买力的第一顺位选择。

上行市场的时候，上游板块涨价，购买力外溢出来到了下游板块。

他们的第一选择必然是下游板块的标杆社区，“宁选鸡头不选凤尾”，因此这些标杆项目的房价大多率先领涨起飞。

反之在下行市场的时候，板块整体跌价，标杆社区也不能免俗。

但是一旦标杆社区跌的多了，原来考虑板块其他社区的购买力就会过来接盘，让这个标杆社区的价格止跌。

尤其是那些品质出圈、在同总价范围内都有影响力的“明星盘”，甚至还会吸纳临近板块的购买力来购买。

这种情况下，这些社区的涨跌幅，一般跟着的都是上游板块的房价体系，和上游板块的涨跌幅水平接近。

单拿出来这些项目的价格表现来看，肯定是远高于自身板块其他普通社区的水平，因此就会异常的坚挺。

03

当然，以上说的是一个通识性的判断标准，实际也有一些标杆社区的房价跌的非常惨。

比如我们最近刚写过的板块 的仁恒河滨花园，价格就跌的非常惨。

单价从高位的14万，跌到了如今的9万多。

相比之下，他隔壁的天山另一个标杆社区，新天地河滨花园的价格表现就坚挺的多。

为什么同为标杆社区，二者的表现差距这么大？

为什么仁恒没有像其他板块的中产社区一样，价格依然保持坚挺？

其实这里面就涉及到另外一个问题，板块的承载能力范围。

随着楼市的分化，一个板块能承载多少总价的购买力都有明确的区间。

像天山，整体大部分社区的定位都是初步改善，总价范围在800万到1800万左右。

唯有仁恒是一个特例，定位主要以大户型为主，总价高达2000-4000万。

他的这个产品定位和板块其实整体的定位是有错位的，比板块其他社区的定位和总价高了不止一档。

下行市场的价值接力模型直接失效，其他社区的购买力都是1000-1500万的水平，拼尽全力也接盘不上仁恒。

房价的接盘侠断了一条腿，价格表现自然没那么坚挺。

当然，在之前2020-2021那一波上行市场的时候，仁恒的涨幅也是十分不错的。

核心在于，当时全市的新房豪宅供应还没跟上，在长宁为主体的西郊置换圈里，仁恒河滨花园和古北二期的几个项目都是长宁区在这个总价段的王者，没什么人跟他们竞争。

到了今年，市区的豪宅大量上市，3000万以上的新房特别多，直接把这个总价段的购买力吸走了。

仁恒的业主想要卖房，只能降价到2000-2500的水平吸引稍微低一层级的购买力错位竞争才能卖的掉。

所以，今年的房价跌的就比较惨，类似的还有古北二期的大户型，完全没什么成交。

全市范围内，这样的项目也有不少。

比如青浦的仁恒西郊，杨东的仁恒公园世纪大都是类似的情况，价格跌的很惨。

（都是仁恒，因为他很喜欢做错配的大户型产品)。

这些社区上行市场景气，下行市场崩盘，本质还是总价和板块能级错配了。

避免打击面太广，这种项目就不一一盘点了，感兴趣的可以私聊。

像大宁金茂府所在的大宁板块，整体的总价承载力一直都在1500-3000万左右，在北区是中产王者地位。

3000万的房子依然能高价成交，也就不奇怪了。

但是大宁金茂府的叠加别墅就会比较尴尬，属于严重的错配产品，流通性比较一般，价格表现也不太好了。

结语

刚需社区可能替代性很强，标杆社区未必那么坚挺。

但是中产社区的巅峰产品们，类似于大宁金茂府、古美万源城的大平层，已经处于中产社区置换链条顶峰的产品，其实安全度很高，核心在于没有替代品。

这个总价和豪宅4000-5000万的主流区间还存在一定的安全地带，产品力不弱于那些在豪宅中吊车尾的社区。

面积设计没有豪宅那么夸张和浪费，主打的功能也更适合于中产家庭的需求。

而这些中产板块也有各自独一无二的崛起历史，未来很难二次复制，后来者很难居上。

这样的明星项目标杆产品，肯定不会被时代抛弃。

▼ 以上为正文

编辑∣环线咨询