中心区宅地嘛，挤挤又有了。
日前，被以为宅地要断供的广钢板块，又迎来了一宗鹤洞汽修厂地块（即荔湾区鹤洞路以南AF040134地块）。
广钢新城又有新宅地补仓，一石激起千层浪，引发大家对广钢板块市场的关注和讨论!
广钢新增地铁上盖宅地
要钱不要地！起拍价2.6万/㎡
为什么这种地块出让如此备受关注？
论素质，鹤洞汽修厂地块素质还不错，几个优势比较明显。
第一，地块占地约1.29万方，建面超2.6万方，容积率仅2.0，既是纯宅地，又是低密性，在广钢难得一见，开发难度也相对较小。
第二，地块总起拍价为64492万元，起拍楼面价约为26427元/平。
若是这个起拍价为最终成交价，相当于是广钢近5年来最便宜的宅地。其性价比之高，注定成为开发商眼中的“香饽饽”。
广钢新城过往成交地块楼面价
第三，地块位于白鹅潭商务区、广钢-广船央企总部组团内，靠近中海花湾壹号，周边配套成熟。
举步即达地铁鹤洞站，说是地铁上盖项目一点都不为过。
图源：2024年度广州经营性用地供地蓝皮书
第四，容积率只有2.0，外界一致认为该宅地会建设成低密度高端住宅。
广钢板块原先纯粹改善项目不多，这意味着广钢也加入高端客抢夺战，市区新盘又“卷”了几分。
广钢部分项目容积率一览
数据来源：公开数据整理 制表：地产少年
项目
容积率
中海花湾壹号
7-7.5
保利东郡
6
华发中央公园
4.8
珠江金茂府
4.8
一手破发， 二手跳水
供应不断背后是：广钢的疲软
大家有没有发现，这里的宅地好像卖不完。
2021年9月，中海以632392万元的总价拿下了广钢新城AF040234地块（即中海保利朗阅）。当时，大家原以为这会是广钢新城“最后一宗宅地”。
没想到，时隔2年半，规划一改，涉宅地再现，可谓是“不讲武德”。
更值得一提的是，不仅鹤洞汽修厂地块，在年初发布的2024年度广州经营性用地供地蓝皮书中，广钢新城还有多宗涉宅地被提及。
新房有容积率、新规报建的高得房率等优势，次新房、新规前一手房价值进一步受冲击。
其一，中海花湾壹号C区、葛洲坝保利曼城，2-3年前高峰期卖到5-5.5万/㎡，目前成交单价已降至3.85万/㎡。
截图来源：贝壳找房
降价的不全都是小户型，标杆项目的楼王单位也开始跳水。
其二，珠江金茂府成交了一套建面约239.37㎡的5房，总价1100万，单价约4.6万/㎡。
截图来源：贝壳找房
同一个户型，1年前的成交总价为1888万，单价约7万/㎡。
截图来源：贝壳找房
7字头降至4字头，相当于1年时间，至少损失700万+，不少业主内心是真的“破大防”。
像广钢板块的另一个标杆项目保利葛洲坝海德公馆，看房的人不少，但已经有近半年“未开张”。
截图来源：贝壳找房
就连二手房中介，都直言：“不降价根本就没人买！”
其三，新规前的一手房中海保利朗阅破发，也加入“砸盘”行列。
目前项目均价5-5.8万/㎡，比2022年首开6.5-7.3万/㎡的价格，便宜了约1.5万/㎡。
据中介称，如果遇上特价房还会更便宜，98㎡三房总价480万左右就可以入手。
截图来源：小红书
上述种种，也说明了这个曾经炙手可热板块，终究没能扛得住“割肉降价”的命运。
新地块入局
能否带动板块“东山再起”？
事实上，广钢在荔湾的众多板块只能怪，无论城市界面、还是教育水平等条件都可以排得上号。
但提到商业，广钢就沉默了。
现在，白鹅潭迎来了万象城，聚龙湾迎来了太古里，医药港的COCOPARK已经运营了，广船的综合体也在建设中。
但广钢呢，从2014年出控制性详细规划至今，实际落地的大型商业综合体还是“0”。
“广钢苦无商业久矣”，现阶段广钢只有中海花湾天地和社区底商。
地产少年摄
广钢1号地块 ， 地块容积 4.8 ，占地 约4万方 ，总建面 约19万方 （居住8.71万方，商业10.29万方）。
值得关注的是，这块地规划商业超过10万方，这对广钢可太重要了。
要知道，广钢开发十年，有学校、有地铁，唯独没有比较拿得出手的大型商业。
对广钢这15万中产+家庭客为主的居民来说，有个家门口能逛的商业综合体很重要。
迟到好过没到。
图源：2024广州供地蓝皮书
当然，广钢的缺点也是很明显的，供应量大。
广钢卖完北区，现在南区最后一个项目朗阅在清货。
但就在朗阅后面，除了鹤洞汽修厂地块和广钢1号地块，还有广钢新城车辆段一期地块。
据显示，这地块是十号线广钢新城站上的几宗地合并而成的，规划打造住宅、54班九年一贯制学校、大型商业，并设公交首末站、出租车站场 。
地块占地超17万方，总建面超22万方（居住约17.53万方，商业约2000方），是广州中心区难得的大盘。
新货盘多量大，二手房规模也大，还有泛白鹅潭区域的新房竞争，这楼价想大涨也难吧？
不过，广钢的房价不涨是一把 双刃剑。想投资是没门，但也让还没买进 来的买家们留了个进入市区的窗口。
如果你预算不多，买在广钢还是有很高性价比。
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