2024克而瑞产品力100“好盘巡礼”-上海站圆满落幕|上海市|世博|产品力|保利地产|南翔|好盘巡礼|实景图|滨江

2024年5月底，克而瑞产品力100全国好盘巡礼上海站启程，携手华润置地、保利发展、招商蛇口等多位企业嘉宾及媒体人共同来到上海，通过优秀项目考察、沙龙探讨，为可借鉴、有价值的企业、产品及产品理念发声，以期对行业有质发展起到积极作用。

△ 上海站好盘巡礼花絮

本次巡礼从5月28-29日为期两天，首日对保利世博天悦、招商臻境、前滩润璟等项目进行考察，并召开了闭门沙龙，主题为“以海派精致之心，澎湃未来奢居生活之境”，与会嘉宾以近期上海豪宅市场热为契机围绕主题展开研讨交流；次日对融创外滩壹号院二期、弘安里、绿城·留香园、宸嘉100·嘉佰道等四个项目进行了考察。

闭门沙龙

28日下午的“闭门沙龙研讨”由克而瑞产品力研究中心总经理赵慧圻主持，于华润置地上海前滩润璟会客厅召开，克而瑞产品力100工作组和克而瑞上海区域，与来自标杆房企多位嘉宾，通过主题分享、对话研讨，深入聚焦探讨行业、企业的产品力发展，以下为观点精粹：

致辞

△ 孟音克而瑞集团副总裁

克而瑞集团副总裁孟音代表主办方克而瑞集团为本次上海好盘巡礼活动致辞。她表示，5月27日上海出台的新政策引起了广泛关注。尽管大家称其为“史诗级”政策，这次政策与前两次类似政策在时间节点、宏观环境、居民收入预期和居住条件等方面都有显著不同。新政策可能会带来一波市场行情，具体企业能在这波行情中受益多寡多久，取决于产品的表现和企业的经营策略。

在当前买方市场的格局下，机遇与挑战并存，但我们更应聚焦抓住其中的机遇。近期，政策在供给侧和需求侧都注入了新活力，例如扩大计容面积和取消阳台深度限制等优化措施。这对企业深入理解城市、土地、项目与人之间的关系提出了更高的要求。政府将更多主动权交还企业，企业能否利用这个契机，实现长远发展，关键在于产品的质量和创新能力。

为了推动房地产行业实现高质量发展，探索产品价值的特征和创新趋势，克而瑞已经专注产品力测评进入第七年。克而瑞产品力研究中心以扎实的研究为基础，覆盖基本面、企业和项目三个维度，涉及产品力研究、项目点评和消费者调研等多个方面。

自2018年首次发布产品力TOP50榜单以来，克而瑞不断扩展测评领域，逐步形成了“企业产品力测评”、“十大作品测评”和“交付力测评”等体系，并开展线下好盘巡礼和学习考察等活动，将测评和研究的范围从基本面和企业层面扩展到项目层面。

今年的产品力测评活动包括5次专项测评（年度企业产品力测评、年度企业交付力测评、年度/半年度全国十大作品测评、年度全国十大交付力产品测评），3次专家评审，6次项目巡礼和一次主题发布会。我们希望，通过产品力巡礼活动，为大家提供一个持续交流和学习的平台，共同推动行业进步，携手迈向更辉煌的未来。

主题演讲
上海豪宅热销客户及产品趋势解读

△ 朱一鸣克而瑞产品力研究中心副总经理

克而瑞产品力研究中心副总经理朱一鸣分享了他对上海及全国豪宅市场的洞见与分析，并通过相关数据和实例，展示了近年来市场的变化与趋势。

朱总首先谈及上海项目在设计、工艺和风格上的显著提升。他强调，上海的传统海派风格和精装修在当前项目中表现出色，客户对高配置的需求正在推动产品力的发展。这反映了市场需求在推动产品创新和提升方面的巨大作用。

接下来，朱总分享了近期上海豪宅市场的销售表现，并通过具体数据展示了这一趋势：从2019年到2024年，上海单价超过10万元的豪宅比例从不足10%上升至24%，而单价超过15万元的豪宅占到了15%的成交量。这不仅带动了市场价格（从2023年的64,000元/㎡上涨至2024年前四个月的79,000元/㎡），还显示出上海市场在豪宅领域的强劲需求。

就具体项目而言，朱总提到了中海·顺昌玖里项目，该项目在开盘时创下了196.53亿元的销售额，打破了全国商品房单次开盘的最高销售额纪录。这并不是个别现象，近期上海多个此类项目在销售上均表现出色。朱总指出，这些项目的区域特征、规划水平、产品价值及资源稀缺性，对推动成交起到了显著作用。

关于未来市场趋势，朱总预计在上半年，上海将有34个新项目入市，总体量接近300万平方米。他还探讨了豪宅客户的多样化需求，主要分为四类：资产配置型、目标居住型、改善置换型和投资型客户。这些客户的多样需求将继续推动豪宅市场的发展。

随后，朱总分享了克而瑞研究在全国豪宅产品设计趋势上的观察和分析。

在户型设计方面，现有豪宅产品的面积多集中在200到300平方米之间，不仅要完善空间功能，还需满足高端客户的生活需求，例如独立化妆间、观影区、双入户设计等。

在精装配置方面，开发商不断提升品牌档次，例如在厨房、卫浴等配置上引入高端品牌，并在工艺、材质选择及收纳细节方面做到精细处理。这些配置不仅仅是材料的堆砌，而是对细节的精心打磨。

此外，朱总提到高端产品在艺术文化上的追求也有显著进步。例如成都嘉佰道项目结合了艺术元素，使整个项目充满高端艺术氛围。会所设计在豪宅产品中也是一大亮点，不仅提供社交和娱乐功能，还包括高尔夫等高端活动设置。

朱总还强调，物业服务在豪宅产品中占据重要地位，不仅要提供基础服务，更需要满足客户的定制化个性需求。克而瑞调研显示，客户对这一方面的需求很高，物业服务将在未来豪宅市场中成为一个重点发展方向。

总体来看，上海豪宅市场的热潮反映了高端居住需求的集中爆发。豪宅产品不仅追求空间和舒适，更注重细节品质、智能科技的应用以及文化艺术的融合。豪宅客户需求的多样性和市场产品的高度定制化，正在共同塑造上海高端住宅市场的未来。

企业分享
以海派精致之心，澎湃未来奢居生活之境

△金晓芸华润置地上海地区公司设计部负责人

华润置地上海地区公司设计部负责人金晓芸表示：前滩润璟项目，作为海派风景诗意城市经典场景，延续了海派小镇的经典规划格局，是用围合式的布局去承载城市的记忆，同时立面、景观、室内是全位的海派风格。

项目设计主要是从规划主轴出发，做了一些小街区、密路网，通过公共通道和视线通廊实现绿地跟小区的融合，通过建筑的形态及景观墙体，建筑高低退台组合去形成围合连续的街道界面。

整个设计风格以海派精神为底蕴，借鉴了大都会风格以及衡复风貌的海派建筑风格。在设计方面，低密区强调有温度的设计，石材与红砖搭配立面构图，清水红砖外墙等色系、空间去还原上海精致的烟火气。洋房底层的结构，用古典持重的拱券形式去融合海派建筑挺拔的性质。洋房顶部设置各式铁艺的栏杆装饰。合院我们采用的是红砖与石材的搭配，如一步阳台、仿老建筑门头等去渲染海派的这种氛围。

项目细节落地方面，第一轮会把所有觉得没有信心的节点理出来，进行深化设计，通过比较对比等挑选出合适的方法在项目上实现。如把券心石石材和型材之间的密封、幕墙陶砖和型材等之间的胶藏起来，通过内嵌等方式去提升精致度。在石材方面做了16种石材的对比，挑选最漂亮的石材最后落地呈现。通过37种异型陶砖的开模，去实现每一片砖墙的线条及其美感。

景观打造上，采用新海派社区的景观风格，是风情、浪漫、具美感、更具细节，更多的创新设计的呈现，如通过开放街角、街区花园、微法式的低密花园、归家庭院等方式做景观，同时有一些高深的材质，精致的细节等去打造基础，如石材拼花平整度以及缝隙处理等工艺。整体的景观，有15种常用的样式，为各种花园提供繁复多样的空间建筑和背景，如有22种复杂的石材铺装方式。

室内方面强调雕琢海派生活空间的艺术感，如大堂公共空间访客等候、临时会客等功能对标的是酒店的公区海派风格的呈现。电梯房、洋房深绘点染的法式优雅，一些岩板背景以及海派纹理的递出，“弧形”吊顶配合特有的雕花空调回风口等用现代的手法重新演绎法式优雅。把很多古典的东西的精致度以及比例细致度原模原样的落地下来。

华润置地的海派精神，总结下来的是人文精神、创新精神和匠人精神，人文精神在这个项目中体现的是有机融合城市风貌，创新精神希望有多维融合的生活场景，有一个更友好的包容姿态去强化人在当中的生活场景感及舒适度。匠人精神则是通过多轮材料打样研究和对比，为完整地呈现项目整体的海派样式和空间氛围而在不断精进和努力！

企业分享
时代性与永恒性
——“保利世博天悦”产品力底层思考

△ 崔展铭保利发展上海设计研发负责人

从2017年拿到世博滨江地块至今7年，它本身是一块集景观、圈层、生态各种资源于一身的“宝地”，但同时它是一个旧改项目，针对地块原有的“世博村”多方商讨，保利发展第一次在新项目中提出“拆、改、留”方案，充分理解地块本身的骨相以及地块与城市关联。

经过甄选比对，最终来自新加坡的SCDA，通过对建筑元素的巧妙融合、贴合东方生活习惯的设计手法并兼具国际化的独特性脱颖而出，担当本案的主力设计。

华人建筑大师SCDA的曾先生给出“一致性”原则，来解答一个跨度7年的豪宅项目如何面对需求的变化，提出“骨相的打造”，用有限的容器给出无限空间。通过打造最底层的空间哲学，用8种基本空间，形成迎合时代、人群、城市不同需求的组合方式。

基于以上的原则，保利世博天悦项目以“静谧与光辉”的精神主线邀请多方专家进行建筑、景观、室内等一体化设计，给出了5个创新的建筑设计，在滨江居住产品中最大化利用江景资源：

选取最优楼栋排布角度「21°黄金倾角」
楼栋东高西低排布，打造「2层天际线」
选取最佳瞰江视角「270°转角全景瞰江面」
市中心滨江首个带「天际泳池」豪宅作品，充分利用黄浦江景观资源
首创上海「去中间套化」实现独有「约11-13m超宽L型采光面」

“预留空间的可变性，面对生活方案的变化”被贯穿到项目的方方面面，如产品一方面可利用酒店的手法打开未来生活方式——开放式厨房，并将客厅与餐厅连通，岛台和餐桌连体设计增加空间关联性与互动性，将自然、阳光引入室内，享受城市中的自然，“将空间打开”。也可以尊重客户的需求，将中西餐的空间进行更完整与功能性打造，将以餐厨为中心的生活方式进行表达。

整个社区园区的打造也尊崇“可塑性”与空间的关系，留白的设计加上对文脉及质感的足够尊重，充分考虑空间不断的可能性，然后进行联通性的打造。

如打造市中心滨江豪宅生态立体社区：“高区看江、低区观园”，引入3000方黄浦江水景打造，流水贯穿全园；约6万方滨江留白，留给平静观景极大的空间；约2600㎡超白玻璃围合的无边界社交场……

尊重土地，以现代建筑的理念，建立具有传承性的骨相，根据时代性再造皮相，面对生活的多样性再建场景，在城市，空间，建筑，生活，艺术五体一体的统一性下，7年打造下给出的一个作品。

主题演讲
探索优质项目助力未来房产

△ 李振宇克而瑞上海区域总经理、李想买房主理人

在沙龙的最后，上海区域总经理、李想买房主理人李振宇对出席本次活动的各位领导、开发企业伙伴以及活动东道主华润置地表达了衷心的感谢。随后，他结合上海刚刚出台的“527新政”，对上海房地产市场进行了总结与展望。

李总详细解析了上海房地产市场的政策和现状。他指出，过去，上海新房价格受到行政管控，导致销售情况和产品力脱节。然而，上海的房地产市场规模非常庞大，即便在全国楼市整体下行的情况下，上海通过加大土地供应和新房交易，依然保持了较高的市场活跃度。

他进一步解释，通过牺牲二手房的流动性来保障新房的交易规模，这种策略从政府的角度来看是合理的，但对消费者而言却有一定的“牺牲”。特别是在2021年至2023年这一段时间，房子不愁卖，导致企业在产品创新和质量提升方面的企图心得不到充分体现。

对于当前的市场调整，李总认为，上海落实的因城施策调整符合预期，也与上海房地产市场的特色息息相关。本轮政策变化带来了新的市场动态，为未来房地产市场的健康发展奠定了坚实基础。他强调，当前的市场调整期并不一定是坏事，反而为优质产品的展示提供了宝贵机会。从去年12月至今年5月，短短五个月内，克而瑞产品测评团队就见证了上海许多优秀项目的涌现。

在此次行程中，李总特别提到了参观的保利世博天悦和华润置地前滩润璟项目。保利世博天悦在产品力和居住舒适度方面表现出色，而华润置地前滩润璟则展示了极高的产品力和用心，尤其是在细节方面，对品质的追求令人印象深刻。他充满信心地表示，相信在调整期过后，市场将会涌现更多优质项目。

活动花絮

项目考察

保利世博天悦

产品类型：高层

建筑风格：现代简约

项目地点：上海浦东世博板块

5月28日上午，巡礼团上海首站从保利世博天悦开始，项目位于世博板块，打造江景豪宅，约80m一线临江排布，邀请设计大师规划观景视角，实现270°IMAX级环幕无遮挡。

△ 参观沙盘

△ 示范区实景图

△ 样板间实景图

△ 社区景观实景图