最近,有关于“老破小”的话题,突然又火了。

一边是前段时间安徽铜陵的老旧小区坍塌事故,最终造成了4人死亡1人受伤的不幸结果,引起了人们对于老旧小区安全性的讨论。

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但另一边,像是#杭州200万以内老破小吃香、#深圳买家在杭州狂买12套老破小、#年轻人拯救老破小等话题频频登上热搜,似乎又在印证着,老破小正在重回人们的视野。

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要知道,很长时间以来老破小都不怎么“受待见”,尤其是在楼市行情低迷的时候,更被认为是最先需要甩卖的资产。

到如今,老破小怎么一下子又变香饽饽了?!

01

很多人都说,不是年轻人喜欢老破小,而是他们只能买得起老破小。

这句话听着残酷,但也不无道理。

拿广州来说,现在中心区的产品越做越大,总价动辄千万级别,早已抛弃了刚需群体。

如果是在以前楼市行情好的时候,买哪儿都能涨,有部分预算不足的买家可能还愿意买外围区的新盘碰碰运气;

但随着近两年楼市下行,购房者们自然不愿意去冒险,只考虑中心城区,而能匹配他们预算的,大部分就只剩老破小了。

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从另一个角度来看,楼市行情的低迷,也推着二手房价格狠狠挤了一波水分

从官方发布的数据显示,广州二手房价格已经连跌12个月,同比跌幅则达到了10.2%。

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这其中,老破小的跌幅尤为“惨烈”,就比如体育西的六运小区,位置已经够不错了吧,但价格还是迎来了一波大跳水。

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去年3月份的挂牌均价还在6.9万元/㎡左右,如今挂牌均价仅为6.1万元/㎡左右,跌幅达到了12%

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△2023年3月六运小区挂牌均价(截图来源:贝壳)

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△2024年4月六运小区挂牌均价(截图来源:贝壳)

再看具体成交情况,已经有房源跌破4万元/㎡,而上一套单价不到4万元/㎡的成交房源,还是在2017年。

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△截图来源:贝壳

六运小区尚且如此,其他更老、更破、更小的小区行情可想而知,而当价格跌到位,购房者自然就愿意买单。

再加上如今首付、利率都在降,限购也更宽松,大大减轻了上车的压力,这一定程度上也推动了老破小成交的回暖。

02

随着近期一线城市救市政策的落地,老破小有可能还会迎来一波行情。

不知道大家是否注意到,在广州5月28日发布的新政中,有提到一句“鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。

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什么意思?通俗点来说,就是鼓励这些租赁机构去购买二手房,再将这些房子放租。

如此一来,市场上多了一批价格相对透明合理的租赁房源,造福广大打工人;租赁机构增加了能获取的房源,便能朝着多元化、标准化的方向发展;而业主们卖掉了旧房子,很可能还会再把钱用以置换新房,这也有助于重新激发房地产市场的活力。

无疑是一个多赢的局面。

当然,现在广州具体如何鼓励这些租赁机构购买二手房的细则尚未出台,因此也不太好判断政策的威力。

但是,上海已经率先带了头,在其新政中明确提到,对企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租住的,不再限定购买住房套数。

2000年前竣工、建面70㎡以下,指的不正是老破小吗?

因此,如果广州以上海为参考,彻底放开租赁机构们对老破小的限购,相信它们还是会愿意出手,毕竟老破小虽说价格跌得很,但租金还是相当稳的。

03

最后再来讨论一个问题,对于普通购房者来说,是否推荐购买老破小呢?

小前线的个人建议是,“老”房子可以考虑,但“破”房子和“小”房子还是要谨慎。

事实上,现在广州的一些标杆二手盘楼龄都不小,像是海珠的第一二三金碧花园,楼龄已经去到20年左右,它们的户型设计或许比不上现在的新房,但满足日常的居住不成问题,因此也一直具备着不错的流通性。

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而且,如果是跟新盘比较的话,二手房的确定性还更强一些。楼盘品质看得见摸得着,教育、交通等配套一般也都是现成的,无须提心吊胆等待,如果有幸遇到保养得较好的房源,甚至连装修都省了,直接拎包入住,一切所见即所得。

至于“破”房子,可能每个人的定义不同,而小前线则认为就是指那些已经明显影响居住质量的房子,像是采光严重不足不带电梯的高层单位等,与其花钱买这样的房子遭罪,还不如租房舒服呢。

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“小”房子的话则是见仁见智,小前线不推荐的原因单纯是出于流动性的考虑。

从广州市房地产中介协会发布的5月数据来看,60㎡以下户型的成交占比已经出现了3连跌,而且跌幅在5月还显著扩大。

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60㎡至90㎡之间的户型,虽然依然是占比最高的,但份额也是在5月由涨转跌

换句话说,如果只看成交占比,反而是大面积户型是越来越受欢迎。当然,如果你确实不需要那么大的居住面积,短时间内也不考虑转手,那购买小户型也没有什么问题。

对于老破小,你又有什么看法?欢迎评论区留言讨论~