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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

大家好！我是日本掘金的主编翊一，

本周想跟大家分享的消息有这些——

1、全球15个主要城市，东京和大阪住宅价格涨幅居榜首，但并非泡沫现象；

2、东京23区“最热”区域房产排名，分别以租赁和购买为目的调查了居住偏好；

谁能想到果真有一天，日本尤其是东京、大阪这两大都市的楼市，领跑全球呢？

根据日本不动产经济研究所（30号）发布的4月“国际不动产价格租金指数”调查显示：

东京和大阪的新建公寓住宅价格与上次调查（2023年10月）相比，涨幅均达到1.5%，在全球15个主要城市中共同排名第一。

这还是自2010年开始调查以来，即将近14年来首次，东京和大阪两个城市的房价涨幅同时排在榜首。

（*“国际不动产价格租金指数”调查于每年4月和10月进行两次。对象为亚洲各国和地区、美国、英国及澳大利亚的15个主要城市，以每平方米住宅的新买卖价格等指数计算得出。）

分别来看：

东京4月的房价水平（2020年10月=100）为107.3，与半年前的上次调查相比连续5次上涨，房价指数和1.5%的涨幅均创出历史新高。

4月东京23区新建公寓为156.3万日元（约合人民币7.08万元）每平方均价。

大阪4月份的房价水平为116.6，同样为连续5次上涨。涨幅与上次（2.7%）相比有所收窄，但仍处于高水平。

4月大阪市部新建公寓为86.9万日元（约合人民币3.93万元）每平方均价。

东京和大阪新建公寓的价格飙升主要有几个原因：

1.首先是建筑成本上升（包括土地购买价、建材费、人工成本等），对比以往，新建公寓的建筑成本上升了20%-30%；

2.新房的短缺也刺激了价格上涨；

根据不动产经济研究所数据，2023年东京23区的新建公寓量为1万1909套，仅为10年前水平的40%。随着开发土地减少导致新增供应减少，地段好的房产变得越来越稀有。

3.日本股价上涨带来的财富效应，买家的预算正在增加；

4.外资涌入，汇率上的日元贬值和访日外国人的需求也助力不少；

仲量联行（JLL）的数据显示，2024年1~3月期间，代表外国投资者购买日本房地产金额的“入境投资额”为1773亿日元（约合人民币80亿元），比上一个季度2023年的10~12月的451亿日元投资额大幅增加。

而外资的大举涌入在很大程度上是由于日本房产的“低估值”。

按照此次的国际住宅价格调查显示，如果将东京港区元麻布（几乎东京市中心数一数二贵的地段房价）的新建公寓的每坪（3.3平方米）单价定为按日元计算的100，大阪则为68.2；

与全球15个主要城市中最高的香港为268.2相比，均不到一半。各城市由高到低排名的前6位依次为：排第二的伦敦207.5，台北和上海为165.6，纽约为144.6，新加披为140.2。

对比下来，往内看日本房价确实屡屡突破新高，但往外看，要说楼市已追回“失去30年”还为时尚早。

所以，超高性价比吸引了不少来自全球和日本本土的富裕阶层。

日本不动产研究所的房地产经济学家吉野薰表示，

“人们的购房不仅是为了投资目的，也是为了实际需求，我不认为公寓价格的上涨是一种泡沫现象。”

但不可否认，随着市中心新建公寓价格的飙升，日本普通家庭买房的门槛将变得更高。

根据调查，2023年日本新建公寓的价格（中位价约8389万日元）与家庭平均年收入（约864万日元）的比率为9.7倍，与2013年7.3倍的收入房价比有所扩大。

除了说明日本房价在近10多年来都在稳步上升以外，也透露出了越往后，日本核心地段的二手公寓和二手公寓楼只会越发紧俏的信号。

因新房价格和二手房的价格的差距，已经迅速在扩大了。

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不管是出租还是买卖，能够为房产价值托底的最终还是靠“人”，既是指人口也是指人气。

前不久，日本不动产情报网站at home以东京都为范围，分别以人们对房产的租赁需求和购买需求为目的，调查了热门的居住区域排名。

以租赁为需求的前五名：

前5名依次为世田谷区、大田区、杉并区、新宿区和品川区；

第6~10名为板桥区、练马区、中野区、港区和江户川区；

以购买为目的前五名：

第1~5名依次为世田谷区、大田区、港区、江东区和足立区；

第6~10名依次为练马区、新宿区、板桥区、八王子市、江户川区；

想必大家也发现了，以租赁和购买为目的的热门区域，均是世田谷区高居第一。

主要因为世田谷区是东京少有能兼容繁华和娴静的地带。得益于交通的通达便利，与东京都心不远不近的距离，颇有闹市“桃花源”的美誉；

同时，世田谷区也是传统的富人区，天然占有地势高的优势（符合西高东低）的标准。虽说房价肯定也不便宜，不过一定要对比的话，比起高端塔楼云集的都心，价格可能会略微“亲民”些。

同时在“租和买”并列第二的，还有大田区。

这个区域听起来可能不太耳熟，但这个区域的地标是——东京最重要的国际机场之一羽田机场，联想一下日本近期的旅游数据，大田区为什么能跃升热门区域的第二，就不难理解了。

如果再细分一下，以东京23区内的车站为范围，租赁和购房的偏好排名如下：

租赁房产最热门的车站依次为三轩茶屋站、千岁乌山站、高圆寺站、池袋站、荻洼站；

购入房产最热门的车站依次为新小岩站、金町站、目黑站（注意与中目黑站区分）、白金高轮战和胜哄站；

不管是想投资东京房产还是计划买房自住，或者是想考虑租赁需求热度考虑租金现金流收益的朋友，以上的排名数据都可以作为参考之一。

篇幅有限，无法一一详尽解说东京各个区域、车站、位置等特色和房价走向，如果大家对某个片区和路线感兴趣，或者已有心仪标的物需要专业人士分析把关，可以添加下方微信，联系我们专属顾问答疑~

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