导 读
接连重磅新政刺激，市场信心和行业预期稳步修复。
1、政策篇： 长沙即日跟进517新政，二手房要求设置挂牌期限
2、土地篇： 1宗涉宅地供应，5宗热门板块地块成功出让
3、新房篇： 住宅供应回落，成交低位回暖，市场稳步修复
政策端
长沙即日跟进517新政
二手房要求设置挂牌期限
5月17日央行发出“史诗级楼市利好政策”，长沙反应迅速，及时响应，跟进落地相关政策，下调公积金贷款利率，下调首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，希望通过降低购房者的购房门槛，刺激购房需求，这一政策将对持币观望的购房者带来正面积极的刺激。
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全国：“517”重磅政策连发
15%成为史上最低首付比例
5月17日中午，中国人民银行连发三文，内容包括：
1、下调首付比5个百分点，调整后首套最低首付比例15%、二套25%；
2、取消首套和二套房利率下限；
3、下调公积金贷款利率0.25个百分点，调整后5年以上首套房公积金贷款利率为2.85%。
央行同时宣布下调首付比例和公积金贷款利率，取消按揭贷款利率下限，是本轮地产下行周期以来，中央层面首次从需求端稳定购房需求。改变了原有因城施策框架下地方政府主导救市的做法，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。
据央行公开资料查询，我们发现，自1998年《个人住房贷款管理办》出台至今，全国范围内个人住房贷款政策经过多次调整，其中首套房首付款比例曾多次降至不低于20%。这次15%的首付比例可谓是是有史最低。
调整后，城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限基础上，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比例。最低首付比例优化后，可降低居民购房门槛，进一步减轻购房首付压力。
随后，在同日下午国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会上，住建部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理局相关部门负责同志就“切实做好保交房工作配套政策”情况作了详细说明，内容包括：
1、设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
2、进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，做到应贷尽贷。
3、自然资源部明确支持地方政府以合理价格收回企业无力继续开发的闲置土地，或者收购司法以及破产拍卖中流拍的土地。
4、打好保交房攻坚战。全面排查本市在建已售商品住房项目，锁定难交付的项目，建立项目台账。有力有序推进现房销售。
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多地跟进落实新政
一线城市仅剩北京尚未出台政策
自5月17日央行信贷政策发布后，多个省市跟进落实。据不完全统计，目前已经有海南、山西、陕西、河北、云南、广西、甘肃、湖北、河南、广东（除深圳）省明确发布文件执行全省首付降低到15%取消利率下限，此外还有重庆、合肥、长沙、西安、济南、南昌、福州等城市也已落地。
一线城市中，5月27日上海官宣降首付，降利率，限购松绑后，5月28日，广州、深圳同日跟进，目前仅剩北京尚未出台调整政策。
我们认为，未来降首付、降利率、松绑限购是大势所趋，大部分城市首付都会降至15%水平，少数热点城市或与上海、深圳保持一致。
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长沙即日跟进，公积金贷款利率下调
首套住房首付比下调
5月17日，央行官宣“下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点”。
长沙市直公积金迅速跟进，当日晚宣布下调房贷利率。
根据调整，新的公积金贷款利率如下：1-5年期（含5年）：首套2.35%、二套2.775%，5年期以上：首套2.85%、二套3.325%。新的利率政策于5月18日起执行，5月18日前发放的本年度按原利率执行，明年1月再调整为新利率。
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
从长沙市场主力产品来看，200万总价来看，首付比例的下调，可降低首付10万元左右，公积金利率下调，月供可降低212-229元/个月，一方面提振买房意愿，另一方面结余的资金可用于消费，提振消费市场。
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长沙要求设置二手房挂牌期限
撤销超过3个月未维护的房屋交易信息
5月27日，长沙市房屋交易管理中心发布《关于对已失效房源数据进行清除的通知》。《通知》要求各房地产信息发布平台、各房地产经纪机构应对挂牌的房屋交易信息及时更新，对多次挂牌的房源或挂牌时间过长的房源履行必要的审查义务，设置挂牌期限，及时撤销超过3个月未维护的房屋交易信息。
长沙市房屋交易管理中心提醒，各房地产信息发布平台、各房地产经纪机构需在5月31日前对存在以上问题的房源进行下架处理。要加强对自身平台巡查力度，发现失效房源应及时撤销，并将整改情况报至房地产中介协会。
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教育界密集官宣重磅利好
南雅入驻大市府，天心区签约4大品牌初中
2024年5月24日，长沙城发集团主办的“万象更新，育见未来”观沙岭城市更新片区教育品牌发布会在招商蛇口江山境营销中心举行。
南雅观沙岭中学（暂定名）正式官宣落户观沙岭城市更新片区，政府企业与学校携手共振板块教育脉搏，把“好房子配好学校”提到一个新的高度。
同日，长沙市天心区人民政府与长沙市一中、长郡中学、湘郡培粹实验中学、中雅培粹学校签订合作办学协议，未来将携手创办长沙市一中九峰学校、长郡外国语实验中学南校区、湘郡培粹南湖学校、中雅培粹未央学校。在4所名校品牌赋能和资源加持下，大城之南的教育版图得到持续优化，天心正加速向着教育强区迈进。
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政策小结
长沙政策目前宽松度高，放松空间仅存在于未来预售条件、资金监管以及二手房出售年限。在多重政策利好下，长沙市场信心及预期有望逐步恢复，带动销量回暖，短期内市场成交或小幅放量。但整体来看，短期内市场购房需求的恢复还需要应对居民房价上涨预期弱、收入信心不足、杠杆率已居高位等问题，未来楼市将延续筑底修复走势。
土地端
1宗涉宅地供应，5宗热门板块地块成功出让
5月土地市场新增供应1宗经营性用地，是位于大王山文旅新城板块的商住用地，邻地铁三号线山塘站，周边配套较为完善，生活氛围浓厚。
5月长沙内五区成交6宗经营性用地，其中5宗涉宅地，质素优越，均位于主城区热门板块。
邦泰集团和衡阳万象均为首次进入长沙拿地，观沙岭商住地块溢价5%被建发房产摘得。
唯品会旗下杉杉商业集团投资建设摘得长沙国际会展板块商业用地，将打造长沙城东20万方大体量地铁上盖商业综合体。
5月14日，长沙市自然资源和规划局发布了《2024年拟出让住宅用地第二次清单》的公告，计划出让40宗含住宅地块，总面积约2731亩。
从用地性质来看，40宗含住宅地块中，有31宗纯住宅地块，9宗为商住混合用地。
从分布区域看，湘江新区17宗，占比43%；开福区8宗、雨花区5宗、望城区4宗，天心区3宗、芙蓉区2宗、会展片区1宗。包含观沙岭、洋湖、市中心等多宗优质地块。
土地小结
土地供应放缓，热点板块质素优地块优先供应。本月5宗涉宅地块集中成交，仅观沙岭城市更新片区地块溢价5%成交，其余均为底价成交，土拍市场热度分化。
新房端
住宅供应回落，成交低位回暖
市场稳步修复
新房市场仍保持低位运行，同比齐跌超三成。在多重政策利好下，供需双方深度观望情绪有所缓解，长沙市场信心及预期有望逐步恢复，带动销量回暖，预计6月年中冲刺期内，市场供求或将再次升温。
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商品房市场：
新政刺激，成交回暖，筑底稳步修复
5月，新房市场供应回落，供应量环比下跌25%。在多个新政刺激下，叠加五一黄金周推动，成交环比上涨近四成，但整体水平仍不及去年同期，同比跌幅仍超三成，市场仍处于筑底修复周期。
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商品住宅市场：供应小幅回落
市场量价齐涨
长沙内五区商品住宅供应有所下滑，新入市项目增加。成交量环比上涨四成，同比跌幅收窄，均价受高端盘影响，同环比齐涨，市场回暖信号明显。
月度供应主要集中在岳麓区、天心区、开福区和雨花区，有多个新项目入市，芙蓉区无供应。
岳麓区本月成交量14.85万方，是成交的主力区域，其次为天心区和开福区，月均流速在8万方上下，芙蓉区月均流速低于5万方。
从项目端来看，长沙北中心保利时代、招商蛇口天青府两个刚需项目网签量较高、分别成交176及161套。北辰悦江洋、保利天瑞两大高端盘网签金额高，均为3.8亿元。
5月成交产品主力仍为120-144㎡，占比为44%，本月改善产品占比有所下跌，180-200㎡下跌至11%，200㎡以上产品下跌5个百分点至10%。
从价格走势来看，本月200㎡以下项目均价齐跌，200㎡以下产品均价上涨7%，驱动整体市场价格上行。
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公寓市场：成交环比微跌
大单成交项目位居榜首
公寓市场无新增供应，成交量环比下跌9%。成交端梅溪湖金茂湾成交量最高，酒店大单集中网签，均价9019元/㎡。
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商办市场：成交大涨，均价大跌
受办公单项目集中网签影响
4月商办市场供应下跌，成交量受个别项目驱动量涨价跌。
商业市场8个项目拿证，均为社区底商，成交端均为零星成交，大王山桐溪度假酒店拉高整体均价。
办公市场兴铁湘府和园供应2.89万方，3个项目成交，共成交66套，大幅上涨。受恒生·碧水龙庭单月集中网签53套，影响整体市场大幅上行，但由于均价较低，拉低商办市场均价同环比大跌。
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营销动态：新盘集中入市
维持积极营销模式
开盘：纯新盘占比五成，开盘分化
5月长沙6个项目集中开盘，其中纯新盘占比5成，市场持续分化，拥有优质教育资源如中建和悦宸光去化率92%、稀缺产品保利天瑞别墅去化率100%、高性价比产品招商天青府93%，而其他区位一般、热度不高的项目去化较低。
预计6月年中冲刺期，市场仍将保持积极入市节奏，但开盘表现仍然存在较高分化。
房企维持积极营销模式
多个新盘以低于市场预期入市抢客
品牌房企持续以价换量，5月降价房企有华润、城发恒伟、保利、招商蛇口，降幅集中在3%-10%，首开新楼盘以低价入市，充分在前期抢客。
总结：
2024年5月新房供应回落，成交量低位回升，市场信心稳步修复，接连重磅新政刺激下，传导市场开始升温，但回暖修复周期仍较长，仍需市场积极营销配合。
首开项目以惊喜价格入市，实现前期抢客，品牌房企继续以价换量实现一定成效。短期内市场信心和行业预期修复仍需时日，6月在新政组合作用以及年中冲刺下供求将稳步回升。
来源/克而瑞湖南区域
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