【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!『友情提示 ：样板间采取预约制，欢迎提前来电预约参观』这批次先开盘售卖的是大户型地块里的1号楼、4号楼、6号楼、10号楼，批价新闻的意思是：这4幢楼均价14.6万，并不是整个项目14.6万

相反，首开均价14.6万/㎡，恰恰暴露了中海在这个项目的定价上所花的心思

今天这一篇文章，就让老金来瞎蒙一把，看看能不能把这“小心思”猜出来，剧透给大家

中海领邸是个啥？

照例先上来简单介绍一下这个项目，给不关注新房市场的读者交代一下背景

2023年上海三批次土拍，【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!中海集团&上海龙华建设（中海&上海西岸）以240.16亿元，成功竞得徐汇区西岸数智中心龙华街道198-A-03、198-A-04、188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!、198-C-02 6个地块，计划打造一个涵盖办公、商场、高端住宅、长租公寓复合型业态的综合体项目，住宅房地联动价为14.2万/㎡

这个项目在徐汇滨江的位置，在这张鸟瞰图上能一览无余

周边大厂汇聚，地段位置的优势基本在1300万-3000万一档的新房里冠绝群雄【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!

因为地处云锦东方的隔壁，江湖戏称其为“云锦西方”【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!

作为一个大型综合体项目，这次难得用天桥把几个地块串联在一起，【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!形成一整个完整的内部生态，对商场未来的运营预期，可以直接在真如找到参考

综合评价一下：

这个项目，就是一个对操盘手来说基本属于“躺卖”的盘，又是一个“卖得好应该，卖不好滚蛋”的典型

因为在各个户型的同总价段内，【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!全市范围内也不会有地段更好的选择——靠地段就赢了，产品只要不犯错，各方面做到个七八十分，就足以清盘

可能你会有疑问，有那么好么？首开14.6万/㎡不会太贵吗？【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!

还有网友担心，会比保利世博卖得差

完全不用担心，老金直接预言：

开盘必清

因为中海很擅长定价

中海定价的小心思

在14年前，我大学毕业刚刚进入中海的时候，就已经看到当年的集团营销管理中心印制的《定价法》——当时中海已经在将实操经验提炼成方法论了【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!

我至今仍清晰记得，当时的大佬说定价，原则是：

要定到客户的喉咙口，让客户觉得有点贵，但最后还是买了

这种在定价细节上的“颗粒归仓”，让中海在上一个时代，长期占据行业利润王的位置

现在这套逻辑在这次徐汇滨江中海领邸的首开定价上，展现得淋漓尽致：

1.2个地块里，小户型比联动价便宜，大户型地块比联动价贵

具体是什么价格关系呢？我们来算一算

大户型地块占地面积约52514.30㎡，容积率约2.52，地上计容建筑面积约 132336.04㎡

小户型地块占地面积约29195㎡，容积率约2.63，地上计容建筑面积约76782.85㎡

小户型地块里有保障房，可售住宅就6.2万㎡【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!

我们拉个Excel表，计算了一下，在保持整体均价14.2万/㎡不变的情况下，大户型地块分别用14.6-14.8的各种价格代入，单变量求解小户型均价，具体如下：

数据都是毛估估的概数，不一定非常精确，但不影响结论：

大户型首开4幢楼14.6万/㎡，未开的楼栋里有2幢280㎡的楼王，相对离办公楼位置更远的2幢186㎡，资源更好，价格理应比首开楼栋更贵，即高于14.6万/㎡，因此，大户型地块整体均价必然高于14.6万/㎡【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!

小户型地块价格在14万以下，考虑到小户型地块里143㎡的户型套数更少更抢手，大概率102㎡的定价会更低，均价在13.2万/㎡左右，143㎡的定价略高，均价在13.5万/㎡以上

这种定价思路非常犀利：大小户型价差拉开1万/㎡以上，充分拿捏了部分客户对于“那里还能算徐汇滨江么”的距离抗性

同时，也让小户型地块并不是真的比玖珑庭贵3万，【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!而只是贵个2万——考虑被龙吴路和轨交隔开在2个板块，是不是心里就比较好接受了？

2.首开的210㎡6号楼，必然相当贵

因为视野无遮挡，大量客户会倾向于选择6号楼

可以预见，中海必然会用高价，去劝退部分客户选择其他楼栋

4号楼的210㎡肯定有相当的性价比，【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!186㎡的楼栋在整个小区里都被放置到了资源最差的位置，显然价格应该比4号楼的210㎡更便宜

何况整个大户型地块，186㎡有361套，而210㎡有169套，280㎡有110套，显然186㎡的供应量更多，去化压力更大，更需要用相对较低的价格来凸显性价比

所以，虽然老金没有看到一房一价表，【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!但根据逻辑推测，预计楼栋价格关系：

1号楼<10号楼<4号楼<<6号楼

3.这次定价对后续的影响

按常规资源优劣势比较的逻辑：

186㎡的3号楼离办公更远，受到的光污染更少，北向景观资源更优，价格应该比1号楼更贵。而8号楼的价格应该和10号楼相当，可能价格略低，但差距不大

210㎡的7号楼，受办公楼角冲影响，应该是210㎡户型的最低价

而2幢280㎡的楼王享受了最优的位置资源，理应单价最高【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!

因此，我可以预判：中海领邸的大户型地块的下一批次房源，价格更高

哪个户型投资性价比更高？

以上价格预判都是我的猜想

预计6月10日就能看到一房一价表公示，验证我的猜想是否正确，6月11日开始认购

此时问题就来了

102㎡、143㎡、186㎡、210㎡、280㎡，到底哪个户型更有投资价值？

这个问题来自客户的原话：

要回答这个问题，得理解《【居住本质】买什么样的房子能赚钱？理解房子的资产意义》一文中，已经明确点出的买房投资的赚钱原理：

大众主流观念正在塑造和形成

而你已经去提前占位

这样的房子，能让你短期赚的最多

所以这个问题可以被翻译成：哪个户型更有时代的提前占位效应？

看完户型图，再结合之前分析的定价逻辑

那一定是186㎡有更高的投资价值

143㎡就是功能扩大版的102㎡，布局紧凑，但除了多出一个南向次卧，生活方式并没有显著变化——比较适合预算有限的二胎四口之家

186㎡双南向套房，【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!主卧双衣帽间，连通LDK的书房，显然是更符合三代一孩家庭的改善需求——如果周边100㎡鸽子笼的客户改善置换，186㎡的户型格局更有竞争力

而210㎡和280㎡，都是非常常规的四房豪宅布局，这次买新房，尚有限贷带来的性价比优势，未来到了二手房市场上，有可能被其他更加纯粹的顶豪楼盘（隔壁云锦、看江的启元）分流，真算账的话，【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!未必赚得比186㎡更多

所以，综合考虑到未来二手房市场里，小户型地块跟大户型地块必然会拉出一定幅度的价差，而当下186㎡在中海的价格策略里，【徐汇中海领邸】官方售楼处电话：400—960—1817（开发商24小时热线）优质三房从此启航!一定会被“照顾”而赋予更低的单价，再加上其定位纯粹改善的户型布局可以抢占未来的二手置换需求，186㎡户型的投资价值才是其核心价值

我翻看了186㎡的户型说辞和各种广告里，充斥的还是“以考究为序，品位高级的松弛感”这样不讲人话的词藻

这是客户会真正关心的吗？这样的话能打动客户吗？

不如帮客户算清楚账吧

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