“住改商”，是指将住宅用房改为商业经营用房。例如，在居民楼内开餐馆（私家菜）、民宿、麻将馆、快递店等。

网友咨询：

业主能否将住宅改变为经营性用房？

罗小静律师解答：

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。“一致同意”是指本栋楼的所有业主都同意，且要求业主明确表示同意，默示或沉默不语的，只能推定对方不同意。

业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

罗小静律师补充：

随着经济的快速发展，人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。“住改商”对出租业主来说，租金高涨，房产价值得到极大提升。但对同楼栋的业主来说，楼内经营行为带来的问题，尤其是餐饮、娱乐、民宿带来的油烟噪音污染问题，人员出入复杂带来的电梯拥堵和安全担忧，极大影响正常居住生活质量。存在住改商的楼宇，进出流动人员数量多且人员身份复杂，增加了治安风险。

若发生纠纷，双方可先行协商解决，协商无果可向小区业主委员会、物业公司反映，或寻求相关职能部门帮助，如确实难以解决，可依法起诉维权。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

罗小静律师：

男，中共党员，合伙人，陕西省妇女联合会妇女儿童维权律师，莲湖区青年路道办事处社区律师，对外经济贸易大学经济学研究生；西安市莲湖区司法局授“2022年度莲湖区司法行政先进个人”。