前 言
6月14日厦门将再度出让一幅五缘湾地块，该地块位于五缘湾腹地——钟宅片区，地块出让底价达57.6亿元，位居2019年以来出让地块第六位。地块总建面积超13万㎡，是片区内最后一幅商住用地，也是岛内当前在售以及未来待上市项目为数不多的中大规模社区，产品可塑性较强，地块价值不言而喻，再加上出让金额高，自然受到市场高度关注。
一问
地块自身素质条件如何？
公建配套五缘湾板块作为岛内生态宜居度最高的板块之一，除了集多种自然资源于一身之外，还享有厦门大学附属心血管病医院、复旦大学附属中山医院、弘爱医院等高能级生活公建配套，另外地块紧邻厦门双十中学湖里分校（钟宅民族学校）落地官 宣，补充了板块的教育预期 。
交通配套地块距离地铁2号线钟宅站约300米，距地铁2号线、3号线交汇站五缘湾站约600米，享双地铁出行便利， 同时地块紧邻环道干道，自驾便捷。
湾海景观除了配套完善之外，该地块东面还拥有湾海景观，是目前岛内已不多得的景观宅地，可以说该地块既有生活便利性，也有高端居住氛围，还有优美的环境和顶级的城市界面，是岛内东部较为优质的住宅用地。
二问
44000起拍价水平如何？
本次地块起拍楼面价为44240元/㎡，与五缘鲤地块的45000元/㎡起拍价微降；从房地价差来看，2023年以来呈现较明显的收缩，近期降至1.6万/㎡左右。但整体而言，即便房地价差出现下调，但仍具备一定的利润空间，特别是五缘湾作为岛内的高价值板块，其地段价值足以支撑楼面价起拍水平均稳固维持在44000元/㎡以上。
三问
地块所在板块市场表现如何？
自2018年恢复供应以来一直呈现高热状态，2018-2024年1-5月，岛内商品住宅总供应282.9万㎡，共成交265.61万㎡。
但值得注意的是，今年1-5月岛内仅新增供应13.85万㎡，同比下跌56.9%；成交面积10.82万㎡，同比下跌65.2%，且年度即将过半供应及成交均不足2023年的2成；可以看出，岛内从高热明显降温遇冷，经过近五年的高速供应，改善型客户需求已被大幅消耗，再加上整体环境的下行，市场疲态已经显露。
从岛内板块成交来看，五缘湾、湖边水库、莲花是目前成交最集中的三大板块，其中五缘湾板市场份额占比超3成以上，无疑凭借着高端宜居定位及完善的周边配套，成为了岛内置业最热门板块。
从板块趋势来看， 2023年上半年得益于钟宅片区的天琴海、建发五缘湾海两大热盘的入市带动了市场的升温；再叠加湿地公园TOD璞瑞、保利国贸天琴等居住大盘的加持，五缘湾板块当年成交量达33.68万㎡。
不过，从数据层面即可以看出，五缘湾板块上半年成交下滑至不足10万㎡，开盘由2023年的8-9成去化，下跌至3-4成，足以说明即便是目前厦门岛内置业热区，五缘湾也已经面临了市场需求下滑的现状。
四问
地块未来竞争环境如何？
截止2024年4月，岛内狭义存量为63.25万㎡，去化周期约14个月。
而从存量的板块分布来看，五缘湾狭义库存为32.24万㎡，位居岛内存量第一，去化周期为13-17个月，去化周期仍处于相对合理的周期，五缘湾板块供需两端均处于较为健康的状态，市场的竞争更多来源于板块内部。
五问
地块产品如何定位？
五缘湾板块作为岛内先锋，也就意味着随着市场需求的削弱，竞争也将进一步加剧。 而在此局面之下，产品打造将是脱颖的第一要素。
从目前五缘湾的各面积段情况来看，70-90㎡和144-160㎡两个面积段供过于求明显，存量开始堆积，90-110㎡和160-180㎡面积段相对稀缺，同时180-200㎡以上大户型不仅供求相对平衡，其价格实现度也是所有面积段产品中最高。
于本地块而言，仅有东侧的湾海景观可以最大化景观溢价，其余三侧均有建筑物的遮挡，视野受限，故我们认为主力面积段控制在90-144㎡区间，主要增加90-110㎡功能型产品， 同时地块东侧则设置180㎡以上景观大平层，通过景观实现溢价，从而实现流速与价值的并行。
当然对于产品溢价能力较强的企业，本地块可考虑利用板块乃至岛内规模化景观资源地块日益稀缺的机会点，定位纯改善+高端社区，进而实现利润的最大化。
地块未来如何定价？
从市场层面来看，随着竞争加剧低总价走量成为基本策略，今年二季度144㎡以下面积段成交均价维持在6.25~6.45万/㎡区间；160㎡以上大面积段成交均价在6.5~6.8万/㎡区间。
从地块的情况来看，拥有的景观面较窄，可配置的大面积溢价产品有限，主力还需依靠中小户型实现较快的去化预期，根据测算总体均价预计在6.3-6.5万/㎡安全性较高；如企业在定位上选择改善+高端作为发展方向，建议在定价上可适当激进。
JIE YU
结 语
目前五缘湾板块的开发进程已经进入中后期，土地逐渐稀缺，特别是可拥有景观的土地资源已经可遇不可求，作为钟宅最后一幅宅地关注度不会缺少。不过当前岛内竞争行情越来越激烈，客户池也越来越有限，快速清盘已经越来越艰难。内卷产品和内卷价格已经是当前市场的主流，本次提前出让五缘湾地块，有意在减小整体土地供应下行趋势的影响，助力完成整体供地目标。但随着房地价差的持续收缩，企业价格预期或将随之下调，预计最终将以低溢价成交。
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