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澳洲多个城郊地区房价一年内上涨了20%

过去一年，澳大利亚各首府城市的房价增长速度快于其他城郊地区，但少数几个城郊地区房价却一路飙升。

对澳大利亚 30 个最大城郊地区城市的房价分析显示，少数几个地方的房价增长速度与最强劲的首府城市市场一样快，甚至更快。

在过去的一年里，澳大利亚有13个城郊城市的房价中位数涨幅超过了首府地区7.66%的涨幅，有12个城郊城市的房价中位数涨幅超过了首府地区5.22%的涨幅。

澳大利亚大多数蓬勃发展的地区城市位于西澳和昆州——这两个城郊地区是过去一年最强劲的地区市场。

数据显示，珀斯并不是唯一一个房价增长超过 20% 的澳大利亚城市，其他几个西澳大利亚大型地区城市的房价涨幅也超过这个数字，包括班伯里（Bunbury）的房屋和巴瑟尔顿（Busselton）的单元房。

昆州所有最大的偏远地区城市的房价年增长率均超过 10%，阳光海岸除外，那里的房价增长了约 8%。这些城市的单元房价格增长几乎同样强劲。

在新州，Tamworth是唯一一个房价增长超过州首府悉尼的偏远地区城市，新州北部内陆城市的房价增长超过 10%。

在新州其他最大的偏远地区城市中，房价和单元房价格的增长与悉尼持平或略慢。

去年，大多数偏远地区城市的房价上涨，但少数地区房价下跌，主要是维州偏远地区，过去一年，这些地区的房价总体下降了约 1%。

根据最新的 PropTrack 房价指数，维州和北领地是过去一年偏远地区市场房价下跌的唯一州。

自疫情爆发以来，偏远地区的房价一直高于首府城市，当时封锁促使许多城市居民改变生活方式并搬迁到偏远地区，从而推高了需求并推动了强劲的价格增长。

不过，尽管仍有大量人从城市迁往偏远地区，但近年来，随着社会恢复正常、工人重返办公室以及海外移民恢复，这一趋势有所缓和。

PropTrack 高级经济学家 Paul Ryan 表示，数据显示，尽管处于房地产周期的不同阶段，但大型偏远城市也呈现出类似的趋势。

“自疫情爆发以来，我们已经看到偏远地区房价上涨了 55%，新州和维州偏远地区的房价在 2020 年初就出现了上涨，总体分别上涨了 53% 和 40%，但大部分重新估价发生在去年之前。”

“在西澳，我们看到市场在更晚的时候对同样的疫情趋势做出了反应——封锁结束后。

“因此，出现了一些追赶现象，过去一年房价仍在强劲增长，但自疫情爆发以来，总价格上涨了 60%——与全澳平均水平相似。”

02

悉尼这些地区租房最便宜

在悉尼租客最负担得起的郊区，仍然可以找到每周500澳元以下的出租物业。

对于许多苦苦挣扎的租客来说，悉尼的租金远无法承受，而每个家庭的“负担得起”的标准也各不相同。

Ray White 高级数据分析师 Atom Go Tian 分析了租金要价数据和澳洲统计局的周收入中位数，以确定租金负担能力。

分析显示，最实惠的地区是 Blacktown，其出租房屋中 500 澳元以下的比例最大。

根据 Core Logic 的数据，从 2023 年 4 月开始的 12 个月内，西悉尼郊区有 158 处房源，平均租金为 550 澳元。

其次是 Campbelltown，有 140 处房源，St Mary’s，有 137 处房源低于 500 澳元。

根据 Ray White 的分析，在过去 12 个月中，悉尼租赁市场上只有 11% 的房屋和 14% 的公寓房源低于 500 澳元。

中央海岸郊区 Umina Beach、Gorokan、Toukley 和 Woy Woy 也跻身大悉尼地区最实惠房屋租金前十名。

Go Tian 先生指出，租金承受能力很难衡量。

“如果我们将每周收入定为 1,431 澳元，并且假设租金相对于我们收入的 33-35% 保持不变，那么每周租金应该只在 475 澳元至 500 澳元之间。”

对于公寓来说，最实惠的地区是Liverpool，去年共有 621 套低于 500 澳元的房源，平均租金为 450 澳元。

其次是Parramatta、Penrith、Lakemba和Blacktown。

包括 Potts Point 和 Campsie 在内的内城区也分别以 225 和 201 套房源上榜。

Go Tian 先生表示，在全澳范围内，霍巴特是租房者最负担得起的城市，过去 12 个月内，32% 的独立屋和 62% 的公寓房源的租金低于 500 澳元。

不过，悉尼并非最负担得起的城市。

“就独立屋而言，黄金海岸和堪培拉是最负担得起的，只有 2% 和 4% 的房源低于 500 澳元（并不是说一开始就有很多房源），就公寓房而言，悉尼和黄金海岸落后于其他城市。”

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澳洲投资者贷款激增

4月份房地产投资者贷款增速创下澳大利亚央行开始加息以来的最高水平，原因是投资者将注意力集中在更容易负担得起的市场，而这些市场的库存不足推高了租金和收益率。

澳大利亚统计局周四公布的数据显示，向投资者提供的新住房贷款较3月份跃升5.6%，这是自2021年11月(当时基准贷款利率仅为0.1%)以来的最快增幅。

CoreLogic 本周的数据显示，截至 5 月的三个月内，珀斯的房价上涨了 6.1%，阿德莱德上涨了 4.3%，布里斯班上涨了 3.9%，联邦银行资深经济学家贝琳达·艾伦表示，这反映了这些中端城市对住房的需求。

“供应不足和需求强劲对价格的影响无穷无尽。自住业主和投资者正在寻找更实惠的住房，目前这在投资者领域可能更为强烈。投资者正在根据他们对房地产市场走向的预期做出选择。”

咨询公司 Urbis 本周发布的另一份报告显示，州际投资者纷纷涌向黄金海岸，3 月季度 41% 的期房销售都卖给了投资者。

牛津经济研究院澳大利亚高级经济学家 Maree Kilroy 表示，珀斯也是投资者的主要目标。

住房需求保持强劲，强于今年早些时候的预期，当时 CBA 经济学家预测全澳房价将上涨 5%。

“我们原本认为澳大利亚央行会更积极地降息。我们已经改变了这一预测。但看到市场的表现后，我们仍然认为 5% 的预测存在上行风险。”

该银行尚未调整其预测，也尚未公布其对 2025 年房价的预测。

CoreLogic 本周的数据显示，租金上涨速度快于房价，总租金收益率继续呈上升趋势，在首都地区合计上涨至 3.56%——这是自 2019 年 8 月以来的最高总收益率。

与此同时，CoreLogic 表示，经济复苏也使悉尼的房屋中位价回升至 1,156,020 澳元，与 2022 年 1 月创下的纪录持平，当时房价下跌了 12.4%。

周四的数据还显示，新房建设的新贷款承诺以三年多来最快的速度增长。

自住业主新住宅建设的新贷款承诺较 3 月份跃升 6%，至 18 亿澳元。这是自 2021 年 1 月以来的最大月度涨幅，当时它们跃升 20%，月度总额达到 40 亿美元。

用于改建和扩建的新贷款承诺连续第四个月增加，达到 6.94 亿澳元，创下历史新高。

与此同时，4 月份自住业主对现有贷款的再融资下降 1.3%，至 178 亿澳元。过去 12 个月中有 8 个月总额下降。

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