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昌平南的龙湖观萃售楼处电话：400-8118-334【官网】首次在北京试点阳台赠送、架空层、景观风雨连廊等。目前展厅已开放，样板间预计端午节后开放。
产品优大于缺？
龙湖观萃售楼处电话：400-8118-334【官网】首先，得房率一直抠抠索索的昌平第一次出现了阳台，而且还是南北双阳台，每户都有户外阳台，奇偶式阳台，阳台建筑面积不超过住宅总建筑面积8%，进深不得超过1.5米，最大阳台面积接近20平。在此之前只能从10万+的豪宅产品上才能看到部分室外阳台。这一次，龙湖观萃通过奇偶错层阳台形成270°云端浮岛空间，颜值，质感都能拿捏。
第二，罕见“架空层”设计。据悉，龙湖观萃会在建筑底层局部设置架空层，呈现约1000㎡架空层泛会所空间，包括娱乐空间、行政酒廊、健身房等，都将被融入到架空层空间内，联动社区商业以及架空层泛会所形成无界活力社群，并以「N+无界泛会所 无边际酒店式服务」打造家的第二会客厅，重新定义海淀北产品力天花板。
北京在土拍文件中明确提出，架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用，防止安全隐患。架空层指的是建筑物内部或外部故意设计的悬浮空间，一层并不盖房子，而是空的。
架空层好处是可以调节建筑自然通风和采光条件，还能有效地分流人流，提高空间使用效率，建筑从视觉上一种轻盈感和美感。
第三，风雨连廊是小区场地内设置有顶盖的走廊，近1000㎡的风雨连廊把小区大门、5个景观区和3个架空层联通，在北京新房中也很少见。东西向设计下沉商业广场和中央花园。
龙湖观萃售楼处电话：400-8118-334【官网】容积率2.6，占地面积3.33万平，建筑面积8.66万平，控制高度60米。总层高预计在11-18层，约750套房源。
社区采用大围合设计，户型面积为约77.80.94.102.113.127平，已证实，官方户型图还没有出街。
90%房子都做到了南向采光、南北通透，有的户型得房率高达95%。此外，龙湖观萃首创「SPACE+」精装体系，将更多空间让渡给生活。
围合建筑设计的好处是，在冬季吹西北风，夏季吹东南风的气候特点基础上，项目在西北侧采用板楼的围合建筑形态，东南侧是塔式开敞的建筑形态，使小区冬暖夏凉，节能环保。
77㎡两居户型，一梯两户，房间朝西。这是72平过程稿。
89㎡三居户型，阳台明显变小，但布局更加规整。南向还是两面宽，客餐一体化，南北卧室套房设计。
113平三居，南向三面宽，主卧套房设计，有衣帽间和独立主卫，独立家政间，厨房稍小，入户门对着卫生间门。
127平四居户型图在楼盘微观察中看到，亮眼的是270℃大观景阳台，南向三面宽10.3米，客厅和主卧都直接连通阳台，北向卧是套房设计。不太完美的是，入户门对着公卫门，隐私性略差。
不过缺点是容积率略高，大家介意的注意下。户型是网传图，最终以开发商公布为准。
配套有现在
还是等未来？
了解了产品后，再来看下龙湖观萃所在地段和配套。龙湖观萃位于北5-6环之间，生命科学园以北，京藏高速以西，京张高铁以东。项目所在的北四村板块距海淀永丰只有3公里。整个组团一共4个居住用地，将来这里将形成规模较大的一个居住区，配套和城市界面未来会有一定提升。
产业上，龙湖观萃位于生命科学园北，从园区规划设计方案看，属于0601街区，是生命科学园核心发展区，旨在打造兼具基础研究、成果转化、配套服务、健康生活等多功能产城融合科技园。
交通上，项目未来是妥妥的地铁盘，距规划的19号线二期北延生命谷地铁站仅1公里。19号线二期通车后，从生命谷站，4站可以到达海淀清河小营，8站能到北三环，9站到北二环金融街，去哪里都方便。
另外，S2东北环线与19号线二期北延线将于2028年贯通并于生命谷站双轨交汇。从生命谷站还可以乘坐东北环线，直接通达望京、CBD等重点产业区。
但项目西侧是铁路，一路之隔是卫星站，需要注意，好消息是，后期可能会搬迁，留下空地开发还有待研究。东侧是高速，北侧是铁路和高速夹角，还有河，发展只剩下南侧。这样看就是个减分项了。
教育上，项目东侧是一起出让的幼儿园地块，计划12班制。西侧京张高速以西还有规划小学、中学。已确定将规划建设北师大直属生命谷九年一贯制学校，占地6万多平，设54个班。
目前，项目南侧紧邻定福皇庄回民小学2公里内还有2所小学。
商业上，东南侧2公里左右是昌平线生命科学园站旁的“超极合生汇”已投入运营，将近50万平体量。
另外，社区入口处也规划有充满活力的商业街区。
医疗上，2公里内有沙河医院，北京大学第六医院北院，西南3公里左右有北京大学国际医院等，3公里以上有积水潭医院。
生态上，北侧是河，另外，社区东南侧和西侧分别设置两个总面积超13000平的公园。
这样的配套好还是不好？个人觉得位置略偏，后续的发展也很局限。板块上，对比没有朱辛庄板块成熟。论性价比的话，龙湖观萃指导价6.4万/平，浮动价差正负8%，如果对比朱辛庄不到6.4万的成交均价，如果6万左右开盘价还行，超过6.2万就会贵了。
在昌平越来越卷的市场下，以前普涨时代大家还愿意买单，但现在这个行情，大家会买单吗？
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