这年头，没点底子的地方，新政来了也很难有起色。

近日，世联东一研究院公布了黄埔多板块的来访成交数据，唯独长岭居少得出奇。

楼市君顺势查了下网签数据，发现板块内竟有盘2年只卖了11套，这是怎么了？

｜长岭居实拍

｜广州楼市发布 摄

壹

单周0套，一年3套

长岭居这些盘难在哪？

新政密集砸下后，各板块反应如何，市场数据很重要。

5·28新政实施第一周，黄埔总到访量环比增加237.7%，总成交套数环比增加271.4%，总认购面积环比增加267.3%，药效显著。

其中上周，老黄埔到访破2000组，科学城破1000组，知识城单盘周到访也有40多组，回温明显。

唯独长岭居掉队了，甚至有盘一周来访10组，成交为0，新政刺激不大。

问题来了，长岭居部分项目为啥这么难？数据透露了两个客观原因：

第一，产品面积普遍较大，总价过高，且没有以价换量。

从板块本身来看，长岭居新盘大多都是100平以上的大户型，且总价比较高。

如中冶逸璟台除了95平户型，173平总价近1000万，约211平总价近1200万。

长岭雅居最小的163平总价也要700万+起步。

一般来讲，总价较高的大户型，相对低总价的刚需盘，去化速度会慢一些。

此外，在市场冷静期时没有选择低价走货。

市场成交疲软的时候，大多数项目都会选择了以价换量。

但楼市君整理发现，这两个项目近两年同个户型的网签均价相差不大，在考虑楼栋、楼层和朝向价差的基础上，价格体系几乎不变。

如长岭雅居约194、约163平的户型近两年网签均价维持在4.48-4.5万/平，总价最高就差3万。

第二，相同总价竞品太多分流客群，且新规后的竞品使用率超100%造成一定挤压。

今年市区新盘爆发，700-1000万+总价段的项目非常多，竞争加剧。

与此同时，其他板块今年新出的项目，大多都是新规后的产品，使用率超100%、采光和尺度都有更大优势，造成分流。

比如科学城大壮二期，地段更近市区且有产业支撑，产品使用率近100%，约138平四房预计800万左右能上车，优势比较明显。

老黄埔也有万科城市之光、富颐华庭可选，这两个盘也比较抢手。

再放眼天河，选择就更多了。总价1000万+可以考虑越秀·观樾，窗地比做到了38%，使用率超过110%。

综上，长岭居的难跟项目本身的产品定位和市场分流都有一定关系。

值得一提的是，长岭居全新盘高新·仕林苑，是长岭居首个新规后的项目。

项目2.0的容积率、不低于3.1米的层高、使用率突破了100%，且对面就是北师大，整体素质还是比较硬的。

｜广州楼市发布 摄

据早先土地出让要求，项目30%以上建面需配置不小于150平的户型。

项目相关负责人表示，来项目看房的大概70%是改善客，还有部分客群是首次置业。

但项目至今尚未开盘，具体成交情况有待市场验证。

｜高新·仕林苑效果图

｜图源：广州高新区投资集团

贰

长岭居两大商业要来

能否救得了市场行情？

长岭居部分项目的难是客观的，但好在有增量。

近期，长岭居就双喜临门，一口气要来2大商业。

第一个是水西留用地复建项目的设计方案通过批复了，就在长岭雅居旁边，网友表示或是片区翻身的重要筹码。

｜图源：广州规自局

据设计方案，该项目是总建面约16万平的大型商业综合体，体量接近天河城。

商业采用下沉式公园景观设计，打造退台式空中花园，或将成为广州第二个“四海城”。

｜项目商业效果图

第二个是位于开控云锦北侧的8万方商业体项目“长岭梦世界”，提了6年，今年即将动工。

据此前设计方案显示，长岭梦世界商业空间规划为8层，以及2层停车场。

业态也比较丰富，涵盖特色餐饮、书吧、商业零售、主题影院等，也是大利好。

｜项目商业效果图

大型商业对片区的影响向来是比较显著的，更何况长岭居一次性来了2个，影响加倍。

在提升片区的消费水平的同时，对楼市而言也是重要支撑。

同时长岭街道的高素质人才和人口优势也将是庞大的经济推动力和消费力。

根据“七普”数据，长岭街道辖内0-14岁人口占比为24.71%，居黄埔区第二；

每10万人口中大学及以上学历人口高达4万多人，居于黄埔区17个镇街前列。

但这还不够，想让长岭居市场行情彻底扬眉吐气，还得从以下两方面入手。

1、完善生活配套，解决买菜难问题。

长岭居现有的商业有待完善，尤其日常的买菜问题，此前就有业主在政府留言板反映过。

据其透露，最近的菜市场在长平地铁站，来回就是1个小时；走去到旁边岭头新村的小区，也只有一个菜档，贵且不新鲜。

也想过网上买，但连美团买菜都还没有覆盖到这个区域，实在不方便。

｜图源：领导留言板

2、从交通上发力，让片区街坊不再堵。

长岭居的交通积弊已久，尤其永顺大道，串起十几个楼盘，超1.5万户街坊，堵到怀疑人生。

｜高新·仕林苑效果图

上学的、幼儿园接送的家长、网约车、商铺的卸货车，都会停在路两旁。

有时整个道路堵得水泄不通，加上掉头位置少，有轨电车占了2条车道，网友亲历距离广汕路大约5公里，走了半小时。

有网友调侃道：“永顺大道，不如改名永堵大道...”

｜图源：社群

而最近的地铁站在2公里外，公交线路也只有2条，上下班高峰期也要20分钟才发一趟车。

有业主直言：真的遭不住，说好的高端生活，没想到是这样的。

｜图源：领导留言板

商业补强的同时，交通也要跟得上。

当长岭居的配套跟上高端生活的脚步后，板块内的项目才能更好地被市场认可。

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