北京正宏玖瀛府
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玖瀛府坐落在北六环外昌平区南邵镇，作为2020年正宏集团深耕昌平的力作，定位比较准确，低总价叠拼（上叠有大平层）产品，山居别墅特点明显，在北京城市周边，有一些依山而建的康养项目，但在北京城市中，依山伴水就太难得一见了。项目背靠玖瀛山，面朝京密引水渠，一期项目名为宜山居，二期项目名和小区统一名称都定为玖瀛府。
项目简介
项目基础信息
项目位置：昌平区南邵镇南金路7号院
玖瀛府
北京市昌平区X005与京密北路交叉口西北方向231米
占地面积：11.2万平米
总建筑面积：16万平米
面宽：7.5-11.3米
楼间距：18-26米
容积率：0.81
绿化率：30%
得房率：叠拼89%，联排合院95%
车位比：叠拼1：1，联排、合院1：2
车位的购买方式及价格：可买可租暂无定价
总户数：505户叠拼387户，合院86套，联排32套。
总楼栋数：共51栋住宅楼
物业类型：别墅
建筑、园林风格：新中式
交房时间：预计2023年年底
产权：住宅70年，商品房
交付标准：合院联排毛坯、叠拼精装
采暖：4、5层叠拼集中供暖，3层叠拼、联排、合院壁挂炉供暖
开发商:北京兴昌达博房地产开发有限公司
物业：昌振顺达物业（开发商物业）
物业费：联排、合院7.8；叠拼5.5；地下仓储2.2
外立面：叠拼：首层干挂石材，其他真石漆；联排、合院干挂石材
项目位于昌平区南邵镇南金路7号院，隶属昌平新城东区，总建筑面积约31万㎡，约0.81容积率的城市山居墅区，在北京限墅令政策之下,历年来别墅批地几乎为零，可谓珍稀罕见。
因为拿地比较早，土地价格低，且土地面积较大，产品形式多样，有数量不多的大平层（5层或者1层），还有联排别墅、合院别墅，加起来50套左右。主力户型是叠拼别墅，分为上叠、中叠、下叠别墅三种。它最大优势是无地下部分，这很不多见，一般都是捆绑很大面积的地下。这也能看出来玖瀛府的开发商真的是诚意满满！
玖瀛府强调“山居”、“浅山别墅”，比较适合那种家庭成员多一点，有老人的家庭，环境好，密度低。后面这片山，开发商和政府租了70年，山上也有公园步道，只向小区业主展开，是私人的专属园林，这真真在北京属头一份了。
QUYU JIAHZI
区域价值
昌平新区 置业新高地
玖瀛府坐落于昌平新城东区，是昌平新城“一主三副、一带一廊”的重要组成部分，承载着织补城市功能、激发发展动能的职责使命。
通过新城高水平的规划设计建设，实现与昌平老城、未来科学城、回天地区以及周边新城融合发展，激发区域文化创造活力和消费潜力。整体打造基础设施完备、公共服务优良、商务商业发达、居住品质一流的首都北部消费新地标。
叠加40余年深厚积淀的大中关北移大势，形成高精尖产业集群，成为大中关高素质、高消费力的人群置业新高地。
昌平新城东区最大的优势就是区位，可以直达西二旗的昌平线沿线也是海淀北人士的理想居所，选择在地铁快线周边，且不换乘直达单位可以有效提高效率。用时间换空间，才可以在预算内买到最大的房子。
现在昌平区也大力发展轨道交通，昌平线南延也会让这片区域出行会更加方便。之前羊毛哥有写过近期昌平南部和海淀北部的城市轨道规划分析文，大家有兴趣想了解的朋友，可以点击文章查看：海淀、昌平、顺义重大利好消息！北京“十四五”交通建设规划赋值哪些楼盘？
XIANGMULIANGDIAN
项目亮点
01
0.81低密绝版纯墅区
容积率仅为0.81，在北京限墅令政策之下,历年来别墅批地几乎为零，可谓珍稀罕见。
02
私享千亩山体公园
打造北京首座私享千亩山体公园（规划1.7公里君子道，两亭一台等），仅限业主专享！
03
背靠玖瀛山，一脉龙脉轴线正北
背靠玖瀛山麓，面朝京密引水渠，源承紫禁瀛台。玖瀛山作为故宫正北景山之后显贵山脉，位于北京中轴之上, 从风水堪舆到皇家地脉都代表了一座城市的居住风向。
04
构建专属邻里社区
构建“半边城市，半边自然”的山里拾光。以共同爱好、行业、价值观为着眼点，构建玖瀛府的邻里互动平台<山里时光>。通过兴趣社、运动、学习、健康等等各种形式的活动，相互分享、了解、融合。
HUXING FENXI
户型分析
玖瀛府户型形式多样，有数量不多的大平层（5层或者1层），还有联排别墅、合院别墅，加起来50套左右。主力户型是叠拼别墅，分为上叠、中叠、下叠别墅三种。
产品分布：
图上所有标颜色的部分都属于二期部分
L代表联排部分
E代表合院部分
F代表叠拼部分
01
三层叠拼：
3层叠拼是楼高三层，一层为平层，面积大约180平米左右，户型优势是南向面宽较大，一层带南向花园，中间户花园约60平米，边户100平米-150平米。
三层上叠：二层、三层加阁楼为上叠，面积约205平米，上叠产品容易理解，一层平层往上2层和3层从中间一分为二就构成了上叠的空间格局，再加上阁楼。
三层下叠：
四层叠拼就比较好理解了，常规的叠拼产品就是这样的设计一二层为下叠，南入户，南花园。
02
四层叠拼：
三四层加阁楼为上叠，北入户，北花园。
四层叠拼分户型和五层叠拼室内格局相同。
03
五层叠拼：
1.2层部分为下叠
下叠南花园
3.4层部分为中叠
中叠部分相当于上叠带北花园
5层加阁楼为平层
其实五层叠拼部分所谓上叠也是平层加阁楼，产品特点是阁楼的赠送。
这几个叠拼户型总体布局不会差太多，主要是房间数量的一些区别，室外是花园面积的区别，花园面积五层叠拼南花园为80平米。
但是这里需要注意的是：标庭院的部分交付是绿篱标准，非实体墙。
这部分产品，叠拼加平层120套。
交房时间：2023年12月
叠拼价格区间：750万—1200万
联排体量不大，只有五栋楼，32套房
没有样板间，交付毛坯，单层面积和这几年市场上的产品相比好一些，大约在96平米。
产品信息：
面宽：7.5米
产权面积：地上253-260平，地下约95平，合计348-355平，地上3层，地下1层，层高6.1米
交房时间：2023年9月
联排价格区间：1400万—1600万
合院共计86套房，分为两种形式，带地下合院以及纯地上合院。
01
带地下合院：
套数：54套
面宽：11.3米
产权面积：
南合院地上337，地下135，合计472平
中合院地上274，地下95，合计369平
北合院地上303，地下91，合计394平
楼高：地上3层，地下1层，层高6.1米
02
纯地上合院：
套数：32套
面宽：11.3米
产权面积：
南合院334平米
中合院276
北合院307平米
地上3层设计，无地下。
合院户型图：
南合院 四景坊 377平 户型图
北合院 304平 户型图
中合院 274平 户型图
合院南北两侧端户无论任何一个楼盘都是较少的，中户为多数，中户的缺点是楼间距小，一般项目设计大约在5米，这个盘稍微大一点在15米左右，南端户在20米左右。
价格和面积上有一些区别，端户面积稍微大一些，总价也更高。
交房时间：2023年9月
合院价格区间：1400万—1800万
样板间鉴赏
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项目配套
「交通配套」
一横：北六环；
双轨：距昌平线南邵地铁站约2公里，接驳13号线，快速抵达海淀核心，共享城市配套。
四纵：京新高速、京藏高速、京承高速及立汤路。
「商业配套」
2公里范围内，8万平米路劲世界广场，规划13万平米泰禾商业，规划12万平米招商商业。5公里范围内，悦荟mosaic广场，沃尔玛超市，物美超市、国泰商场。八达岭奥特莱斯、乐多港万达广场。
「教育配套」
项目内部规划了一个约4000㎡博雅学园幼儿园，同时距离清华附中昌平校区约3公里。但是这个地界买房，学校就不用谈了吧，作为环境改善定位的墅区，谈教育资源就是多余的一件事，而这里也不属于集中开发的别墅区，所以作为高端资源的国际学校这里也不存在。
「医疗配套」
项目西北侧3公里三甲医院建设中，昌平区中医院（三甲）、昌平区医院（三级综合）、昌平区妇幼保健院（二甲）、昌平政和中医院等、泰康医院、回龙观积水潭医院分院、北大国际医院。
「生态配套」
昌平滨河森林公园、河谷公园、悦动公园、蟒山国家森林公园、十三陵风景区、山体公园等
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周边房源对比分析
距离玖瀛府最近的别墅项目，是泰禾昌平拾景园，叠拼1400万起，玖瀛府叠拼总价700万起，合院1500万起；相比价格玖瀛府是占有很大优势的，低总价上车别墅项目，而且附近有山有水，还是很超值的。
玖瀛府作为北部的低总价别墅项目，还是比较适合改善养老族购买。
其实六环外的玖瀛府，给人的第一感觉是非常不错的，尤其是常年住在市区，每天生活老破小圈子里的购房人来说，会更加心动。不过羊毛哥也是要提醒大家这个板块距离市区较远，通勤成本（时间）较高。更适合海淀北部或者沙河高教园这一片的朋友改善居住，提升生活品质所用。该项目距离南邵地铁站仅2公里，是所有在售的别墅项目里，这个距离就算距离地铁站非常非常近了。
项目所在南邵镇城市界面较新，因此这几年的建设保证了区域内生活配套，这点没有问题。教育这方面确实是短板，虽然配备了幼儿园，但是小学初中这边确实是很弱。不过买别墅的朋友，相信也不是按照考虑学区来买的。
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