2013年，地产大佬潘军曾经对未来地产10强做过一个预测，即“当土地变成资源的时候，民营企业明显没戏。所以中国未来前十大房企可能全是央企。”时至今日，大多数昔日风光无限的民营房企都已经濒临倒闭，而各大央企，则纷纷接过房地产企业的接力棒，成为了地产行业的头部企业。
如果以2013年为分界线，看房地产的前十年和后十年的话，我们可以清晰地看到中国民营房地产企业发展的脉络，如果当年的煤老板一样，是怎样快速崛起，成为暴发户的代名词，又是怎样迅速衰败，随着政策的调整，最终淡出历史。伴随着早期煤老板暴富神话的，是后期煤老板们的转行、入狱、负债、自杀的。
房地产商其实和煤老板是有点像的，干脏活起家，行业成熟了之后被迫退出。煤炭行业，伴随着黑煤窑、绑架奴工等黑料，而房地产行业，则更是被一度誉为从头黑到尾的产业，无论是开始的拿地、到强拆、到农民工跳楼讨薪、到后面的工抵、减配、烂尾楼，可以说是每一步都伴随着一部分普通百姓的血泪。
当然，随着一桩桩恶性事件的暴出，国家一步步的出台了各种法规制度，逐步让这个行业逐渐阳光化、规范化，使得那个饱含着农民工血泪的时代，逐渐远离了人们的视线。
但是，当年各级决策者真的不知道拆迁工作不好做吗？恐怕不尽然，不然为啥早年央企不进军房地产市场，而是等到现在人们已经习惯了高房价时代才进场呢。事实上，北京房价四五千的时代，已经在当下年轻人的一生中，永远消失了。
事实上，说央企现在才下场也不完全准确，早在2010年，央企就开始往房地产行业挤了，以至于2010年，国资委专门为78家非房地产主业央企下达了“退房令”，严禁央企违规开展房地产投资。2020年，又专门重申了这一点。
但是，有利润的领域，必然就有人运用各种资源寻求入场。2010年，一位国资委负责人表示：“房地产散乱差，市场秩序差，行业结构存在问题，央企是整个房地产行业的骨干和中坚，如果没有它们来带动，房地产业不可能整治好。”
所以在经历了严酷的限贷、限售、限价之后，民营房企的软肋被精准爆破，迅速的成为了人们发泄对房价不满的对象。虽然房企的生产资料土地价格，也是在一直上涨的。
无疑，中国的房地产发展进入了新阶段，很大一部分人一辈子没有属于自己的房子，不得不挤在廉价的保障房，与楼道里的电动车、阳台上晾晒的衣裤、摆在楼道里的臭鞋相伴一生的时代，即将到来。而民营房企也完成了自己的使命，被扔到历史的垃圾堆里。
相对的，国有房企，则将进入高溢价、高分红、高收入、高社会地位的历史阶段。卖不起房的普通民众，则将为了住进一套区位和质量都还不错的保障房，到处求人送礼看管理者脸色的时代。房价是涨是跌，将与这部分人再无关系了。
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