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文/十一弟

上半年快过去了,今年的楼市,依然很艰难。

到上个月,百强房企销售额1.6万亿,去年将近3万亿,又下跌了45%。

行业排名前五的开发商,有四家大央企——保利、中海、绿城、华润。

保利继续稳坐行业老的位置,但销售业绩下滑了三分之一。

跟去年相比,中海地产把万科挤到了第三,它的排名则上升到了第二。

中海的销售规模也退步了,上个月刚刚迈过千亿,下滑了逾三成。

而去年,中海在前四个月就卖了将近1200亿,比今年整整提前了一个多月。

但在上海,中海顺利坐上了销冠。

2020年,中海、华润万科在上海串通围标土拍,结果被禁入土地市场三年。

去年解禁之后,中海就强势回归了。

到上个月,它在上海卖了204亿,比排在身后的绿城高出50亿。

去年,中海在上海的全年销售额,勉强摸到了前二十的门槛,卖了不到113亿。

今年,中海之所以能够坐到上海楼市销冠,全靠一个豪宅项目入市热销。

一季度,中海位于上海黄浦区的顺昌玖里开盘,单价超过了17万/平米。

顺昌玖里推出了512套房,全都是151平米~325平米的大户型。

这个项目的上车门槛,最低需要2500万,最高将近6000万。

豪宅卖得再贵,也挡不住上海人民兜里有钱。

正式开盘前,顺昌玖里就吸引了700多组客户认购,光是认筹金,中海就收了28亿。

最终,顺昌玖里开盘当天成交505套,只剩下7套房没卖掉。

中海一举揽金197亿,创下了国内楼市开盘纪录。

当刚需客还在观望房价何时到底,害怕买在半山腰的时候,富人们已经在排队抢豪宅,在楼市打新套利了。

今年前五个月,中海在上海的销售额204亿,单靠顺昌玖里这一个项目,就贡献了197亿。

在上海大肆收割一波富人之后,中海立马又盯上了深圳的有钱人。

最近,中海在深圳南山区有一个豪宅项目即将开盘——

中海·深湾玖序。

这个项目位于深圳湾总部基地,据说是片区内唯一在售的新房住宅。

深圳湾这个地段,光是名字,听上去就很贵了。

深湾玖序首次开盘,将会推出293套房,也全都是196平米~328平米的大户型。

政府设定的销售限价,甚至让它象征性地突破了13.2万/平米的限价天花板,精准地卡在了豪宅段位上——

13.3万/平米。

不过,在政府设定的限价之外,中海还想着往上拔一拔价格,卖得更贵一点。

据说,毛坯限价13.3万/平米的基础之上,还要加收1.2万/平米的装修升级包。

也就是说,深湾玖序的实际售价,大概率会达到14.5万/平米。

它的上车门槛,最低需要2800多万,最高将近4800万。

既然豪宅兜售的买家都是富人们,刚需客就根本不配开眼了。

中海翻出了老套路,把那些够不到上车门槛的看房客,挡在了售楼处外面——

看房需要验资1000万。

这两年,楼市不景气,房子不好卖,已经很少有深湾玖序这样傲娇的楼盘了——

你的银行卡里没个上千万存款,连踏进售楼处的资格都没有。

买房人的鄙视链,就是从看房验资开始的。

顺昌玖里在上海的开盘热销,对中海的刺激很大。

现在,它想把上海豪宅的成功,复制到深圳。

顺昌玖里与深湾玖序,共用了一个“玖”字来给项目命名。

在改名为“深湾玖序”之前,项目原本命名为“中海·深湾胤府”。

项目案名改了一个“玖”字,摇身变成了中海旗下的高端豪宅——玖系。

去年,中海与保利、华润、招商、中铁建、建发、华发、越秀等一众国央企开发商,厮杀了上百轮,拍下了深湾玖序地块。

总地价超过了125亿,溢价率15%。

十一弟查了下,深湾玖序规划的住宅面积,大约19万平米。

但中海在拍下这块地时,除了逾125亿地价,还竞报了将近6万平米的自持性租赁住房。

这样算下来,深湾玖序的可售住宅面积,只剩下13万平米出头。

若把总地价分摊到全部可售住宅面积,深湾玖序的楼面地价超过了9万/平米。

根据中海的测算,深湾玖序的总投资,大概需要160亿。

全部分摊到可售住宅面积上,每平米的开发成本将近12万块钱。

加上装修升级包,深湾玖序的实际单价,会卖到14.5万/平米。

房价与开发成本之间,每平米有两三万块钱的利润,中海还是有不少赚头。

接下来,就看深圳的有钱人是否也愿意排队买单了。

顺昌玖里在上海缔造了开盘神话,现在轮到深湾玖序在深圳创造奇迹了。

今年,中海想用夸张的销售业绩,告诉还活着的开发商——

别总盯着刚需们兜里的那点首付,有豪宅的话,赶紧收割富人们的钱包。