发展是解决一切问题最直接的方法。一个社会，当发展出现问题的时候，其他问题就显现出来了。
当前，我们的教育问题，就业问题，消费问题，等等，这一切都与发展有着千丝万缕的关系。
近些年来，我们的经济由于受到口罩影响，以及与欧美国家的贸易战，导致我们的经济发展增速放缓，虽然老百姓对经济下行感受不是特别的明显，但，如果老百姓一旦真切感受到日子过不下去的时候，那就不是经济发展增速放缓的问题了，就是经济大萧条了。
时下，深化改革，让经济发展重回快车道，是刻不容缓的当务之急，救经济迫在眉睫！
我们经济发展增速放缓从什么时候开始呢？
早些年的时候，经济学家都在警醒世界经济潜藏着三大危机，一曰美国的股，二曰日欧的债，三曰中国的房。这三个“雷”，无论哪一个爆，都够世界喝一壶。
在当前的金融体系下，经济增速放缓，危机爆发的本质吧，直白点来说本质就是债务问题。我们房地产债务问题，开始于2020年8月出台的楼市“三道红线”，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比大于1。央行、银保监会等机构“三道红线”出台后，我国房地产企业的融资渠道基本被堵死。一直靠“高杠杆、高周转、高负债”的我国大大小小的房地产企业，一时间都陷入资金困境，曾经靠玩“白手套”变戏法的房地产企业来不及眨巴一下眼睛，都陷入了死局。
2021年6月，一路狂飙成宇宙前几名房地产企业恒大，终于支撑不住率先暴雷。可能是上面对恒大暴雷对房地产带来的影响预估不足，没有及时采取相应的纾困措施，导致房地产行业进入下行通道，连锁反应强烈。
在我们国家，房地产关联将近30%的GDP，房地产行业涉及到五十多个行业，行业上游是钢筋混泥土、建材、工程机械、水暖电缆，行业下游是家电、家装、布艺、家具。与房地产相关的产业，很多也是“高杠杆、高周转、高负债”的民营企业在支撑，在房地产行业暴雷后，这些民企也无一幸免地陷入发展放缓。这个连锁反应，直接让我们经济被房地产绑架，陷入今天经济发展下行的发展局面。
如果房地产真的崩盘跌到谷底，势必造成大量行业倒闭，接着造成海量的失业，失业人数多了，会造成消费需求不足。
我们今天的局面稍微有些被动，当只要知道房地产的发展周期，和规律，我们采取相应措施，还是能够走出困境的。
同样的困境和局面，美国2008年次贷危机是怎么走出困境的呢？找准规律，就能解决问题。
时间倒退到2006年，美国的房价终于到达了巅峰，再也涨不动了，毕竟连续6年的高歌猛进，再怎么庞大的经济体都招架不住。其时美国房价翻倍，居民负债率接近100%，有能力贷款的客户都被吃干榨尽了。有人调侃当时美国贷款政策宽松到只要你是一个人，即便不是一个人，自己养的狗有名字都能去申请贷款。没有无限制的波峰，达到顶点就要反折，这是事物发展规律，美国房价也一样。2006年中期，到2007年初，美国房价小幅度下跌，那些信用不好，收入不稳定的客户开始选择断供。在美国，房屋断供的后果跟我们不一样，美国房屋断供后，顶多就损失一个首付，房子交给银行后就债务两清。我们国家呢，房价把首付跌没了，即便不要房子，债务还清不了，如果银行拍卖后不够抵债，还要清算客户其他资产，这就是当下很多人咬着牙还在吭哧吭哧还房贷的原因。
因为美国房屋贷款没有无限连带责任，所以，当房价下跌超过首付比例的时候，很多信用不好的客户，也就是次贷客户，就索性断供了。2007年3月，由于市场预期不好，美国房地产市场看衰，海量的次贷客户选择断供，专做次贷生意的全球第二大次贷金融机构，新世纪金融公司不得不宣布破产。好家伙，新世纪金融公司破产不要紧，但立刻引发了市场的恐慌，美国房价下跌和客户断供像细菌一样疯狂蔓延，即便美国政府出台系列措施救市，但于事无补，依然依然无法扭转市场价格的暴跌，美国房价在短短不到两年的时间里下跌近30%。
雷曼的破产把这场由房地产引发的次贷危机推向了高潮。2008年9月，全美第四大投行雷曼兄弟破产。华尔街老牌投行雷曼兄弟因金融危机而破产，全世界这时候才明白过来，美国爆发了金融危机了。
很快，金融危机传导到了实体经济。2009年6月1日，通用公司申请破产保护，同时，多家制造业公司破产。直到2012年，美国房价阴跌4年后，才开始逐渐反弹！
从美国房地产危机引发的次贷危机，我们可以梳理出一个规律：开始是房价触顶—居民预期不足出现断供—大面积断供后银行破产—传导到实体导致经济受挫—采取措施消化危机—经济逐渐复苏。
从美国次贷危机引发的金融危机的过程梳理，我们可以借鉴防微杜渐，有效的处理我们面临的房地产市场带来的风险。
我们经济增速放缓，我们处于什么样的局面呢？
虽然国家出台了很多措施，但从措施出来过去的这一段时间来看，我们的效果不尽人意，老百姓对预期还是信心不足。梳理了一下目前我们房地产最新相关数据里反映出的跌幅：投资下滑4成，新开工下滑6.5成，销售下滑5成，百强房企销售下滑6成。跟美、日以及各国爆发危机后的平均数据对比，目前各项指标跌幅均已超过平均跌幅。目前，我们房价还是没有拉起来，但比较乐观的一点是，我们还没有出现大面积的断供潮，所以房地产风险还未传导到银行。
为什么没有出现大面积的断供？前面讲过，我们国家的房贷业务跟美国房贷业务不一样，我们国家银行对房贷有追索权，房子即使已经被法拍了，如果不够还贷款，剩下的你还得接着补。既然不能赖账，只能硬着头皮继续还，毕竟不还贷房子没了，依然欠一屁股债。我们国家这个国情，房子的市值比贷款都低了还不得不还房贷，正是普通老百姓的坚韧，才延缓了房地产危机的全面爆发，也就是说实际上承担这场房地产危机风险和后果的是无数高位接盘的普通人，是这些普通的老百姓，在为银行和国家遮风挡雨，为房地产危机买单。
还有，同样为这场房地产风险买单的还有，大大小小的民营房地产企业。从恒大暴雷到目前为止，虽然很多房地产企业都处于暴雷的边缘，但没有一家房地产企业宣布破产，都在努力挣扎完成“保交楼”。房地产企业死命扛着不破产，选择保交楼，这毋庸置疑也延缓了我们房地产危机的爆发。如果房地产企业都选择破产，那么今天，我们的银行不会过的如此舒服了，已经被引爆的哭爹喊娘了。但并不是说我们房地产危机不严重，如果没有老百姓和房企扛着，我们的房地产危机严重程度，已经到了美国次贷危机三四阶段了。换个国家，我们早就因为房地产爆发金融危机了。但我们的国情，让我们掩盖了这种危机。
我们的房地产市场，点像一个受内伤的病人，表面上看就擦破了点皮，但实际上内脏已经不堪重负。所以，解决房地产市场，关乎到我们国运，想想非常棘手！
我们房地产市场如何度过低谷，逐渐复苏呢？
从美国次贷危机的经验来看，房地产市场的走出困境遵循以下规律：从价格大幅下滑——到价格逐渐稳定—底部筹码交换—然后价格逐渐反弹。当价格逐渐稳定后，刚需者就会入场，市场成交量就开始起来。等到那些套牢盘出尽后，房价才会开始回暖。当前，我们房地产市场处于价格大幅下滑到逐渐稳定的阶段，7+4核心城市的房价跌幅大抵会慢慢的稳住，三四五线跌幅会加速，核心城市稳住后，大概率成交量会拉升起来，也会止住三四五线城市跌幅。不过，只有核心城市的成交量起来，且持续，我们房地产市场价格才能逐渐反弹。
总体来说，我们房地产市场复苏力度和时间，很多机构说取决于几个关键变量，首先是去库存速度和力度，其次是降息的速度和力度。就是说国家队下场强行改变供求关系，以及降低购房成本激发需求。
但，我觉得，我们房地产市场，最为关键的是要解决市场信心的问题。 因为，一方面投资需求下降，未来通过买房理财的人会越来越少；另一方面，近几年房地产的销售主要来自刚需，这也是未来人们买房子的主要需求，但它不足以支撑房价继续上涨。
如何让房地产市场成为老百姓投资选择，如何让刚需者持币入场？这就是房地产市场走出困境的核心要素！
文：匠风君
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