【Helen's财经晚餐第61期丨实录】政策优化，板块拉升，地产股有何走势？|helen's财经晚餐|于小雨|地产股|房价|政策优化

房地产市场基本面的复苏预期将逐步实现，花旗最新研报指出，随着中国楼市新政的实施，房地产市场软着陆正在形成；预计房价将在6-9个月内加速企稳，并对优质地产股的看法更为积极。随着政策利好的逐步兑现，房地产板块在近期不断震荡。如何理解地产股一波三折的走势？地产板块投资价值如何？是否进一步分化？本期《Helen's财经晚餐》邀请亿翰智库研究中心总经理于小雨进行分享。

附上本期直播时间轴，帮你快速跳转感兴趣的部分

01:44 近期政策及市场反馈解读

10:03 接下来市场可能有何走势？

13:34 首次购房者和改善型购房者如何做决策？

21:25 老破小是否有交易价值？

26:04 花旗最新研报认为房地产市场软着陆正在形成，并对优质地产股的看法更为积极。您怎么看？

Helen：对于近期出台的政策，以及市场这段时间的反馈，请您做具体的解读。

于小雨：近期房地产市场迎来了一系列密集的政策调整，力度之大，历年来罕见。不同城市对政策的跟进情况各异，例如上海将首套房利率降至3.5%，一些低级别城市甚至提供了比公积金利率更优惠的条件。政策的放宽，不仅降低了购房门槛，还减轻了购房者的还款压力，是对购房资格、杠杆和还款压力的进一步调整和优化。

总体思路是沿着需求端优化改善的路径，旨在放松购房资格，提高支付能力，降低支付门槛。与以往政策背景不同的是，当前市场供需关系已发生显著变化，从供不应求转变为供大于求。市场预期也发生了重大变化，包括对收入、房价上涨和房产交付的预期，这些因素共同影响了市场情绪。

今年5月政策力度空前，但由于预期和供求关系的变化，政策的实际效果还需要观望。此外，政策的实施方式也影响了市场反应。一些城市采取了逐步推出政策的方式，这种"挤牙膏式"的政策推出可能加剧了市场的观望情绪。尽管政策力度加大，但市场反应仍然理性、审慎，没有出现大规模的积极变化或超预期的数据表现。总体来看，市场仍处于调整期，需要更多时间和有效措施来恢复信心和活力。

Helen：根据最新数据，2024年5月，全国100个城市新建商品住宅平均价格为16396元/平方米，环比上涨0.25%。从涨跌城市个数看，44个城市房价出现环比上涨，40个城市环比下跌，16城持平。同比来看，全国百个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨1.33%。您怎么看接下来的走势？

于小雨：近期房地产市场政策调整引发了不同城市和区域的差异化反应。核心城市通过放宽限购政策和贷款条件，成功吸引了一部分基本刚需和改善型客户，这些原本观望的客户开始入市，为市场注入了一定的活力。不过，整体市场的筑底和价格企稳，目前仍存在不确定性。首先要看成交量是否能稳定在一个常态水平，只有当成交量在平均体量范围内波动时，价格才能得到有效支撑。目前，一些城市的房价出现波动，可能是由个别项目或区域因素带动的，不足以作为市场整体价格触底企稳的依据。对于房价的评估需要采取辩证的方法，先观察成交量是否稳定，再关注价格的跟进和企稳。这种思路适用于评估不同城市或区域的房价变化。当前市场仍处于调整期，需要更多时间和有效措施来恢复市场信心和活力。

Helen：首次购房者和改善型购房者如何做决策？

于小雨：现在是不错的购房时间点，当然这也取决于个人情况。对于尚未开始寻找房源的人，现在可以开始看房，因为市场周期与以往不同，价格不会迅速上涨。对于已经看了很多楼盘、有心仪项目的购房者，现在是做出决策的好时机，尤其针对新房市场，特别是尾盘项目，如果已经观察了一段时间，并且项目销售进度已经达到五成以上，可以考虑下手，而不是等到项目快结束时才寻求折扣或其他机会。当前政策鼓励房企以旧换新，地方平台和国资平台也在积极参与，为置换旧房提供较好的条件。如果价格可以接受，房企在旧房估价上有所让步，新房价格也可能有弹性。无理由退房政策消除了购房者的后顾之忧。

从政策角度来看，除了少数核心城市外，其他城市的政策已经应放尽放，未来政策可能更多与税费相关，新房的税费问题通常在交房后或出售时才会出现，因此，现在购买新房可以享受未来政策的潜在弹性空间。从预期角度来看，市场已经发生了一些变化，核心城市可能还有价格调整空间，非核心城市的价格可能已经接近底部。此外，由于预售资金监管严格，近两年拿地的项目交付风险较低。购房者可以根据自己的收入能力选择合适的房产。除了房地产市场，其他投资方向的空间也不是特别充足，从长远来看，核心城市的房价相对坚挺，短期内可能不会出现大幅价格波动。

Helen：自政策出台以来，市区老旧小户型房产，即所谓的“老破小”，市场表现尤其活跃，您怎么看？

于小雨：以上海为例，政策出台后，500万以下、位于内环内的房子销售最为火爆，占据了成交的绝大部分比重。上海的政策调整包括降低外地单身购房者的社保年限要求，以及放开全市二手房购买限制。这些变化使得那些不太考虑家庭因素、更注重地理位置和交通便利性的购房者，更容易入市。由于这类房产总价较低，与很多人的置业需求相匹配，市区内的一居室或小两居室，相比偏远地区的新房，可能在位置和学区资源上更具优势。当前市场的价格预期正在发生变化。过去在二手房交易中，买家可能期望获得较大的降价空间，但现在这种降价预期正在收窄。普通人很难精准抓住市场的最低点，基于近期的成交情况，现在是进行置换或改善的好时机。

对于那些在核心区域拥有房产的业主，如果房产的租金回报率能达到2%，建议保留房产，如果回报率低于此水平，可能缺乏优质的学校、商业配套或交通设施，可以考虑出售房产，将资金配置到回报率更高的资产上。

Helen：花旗最新研报指出，随着中国楼市新政的实施，房地产市场软着陆正在形成；预计房价将在6-9个月内加速企稳，并对优质地产股的看法更为积极。5月17日出台政策，当时A股100只地产股上涨，20余只股票涨停；H股地产板块180只股票上涨。最近地产股也有一些分化的走势，有一些股票还在稳中向上，有些股票出现回调，您怎么看？未来随着政策发酵，地产股是否还值得布局？

于小雨：股市波动是正常的现象，政策变动和市场情绪，这些都可能导致股价的大幅波动，有时政策的实际出台可能与市场预期存在差异，导致股价短期内调整，在长期投资视角下，这些波动是正常现象。尽管房地产市场正在经历洗牌，但它仍然是一个万亿级别的市场，具有巨大的潜力和空间。最近上海土地拍卖政策也发生了变化，为开发商提供了更大的空间，允许其开发更高品质的产品，从而增加了企业的溢价和利润空间。

建议投资者在布局地产股时，从旧的“三高”（高杠杆、高周转、高利润）转向新的“三高”标准，即位于高能级城市、提供高品质产品、具有高社会责任的企业，这类企业在未来市场中更有竞争力，可能会给投资者带来更高的回报。市场在经历一段时间的调整后，有望走出类似“微笑曲线”右半边的上升趋势。在这个过程中，布局具有代表性和竞争力的地产企业是值得的。在选择投资标的时，应该考虑企业的长期价值和市场定位，而不仅仅是短期的股价波动。

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