2023年，合肥受二手房价格回调的影响，购房者的观望情绪愈发严重。进入到2024年，合肥楼市利好政策进入“爆发期”，降首付、降利率、房票、房补、“以旧换新”等一系列措施，正逐步释放并刺激购房需求。在政策的正向引导下，市场也出现了回暖的趋势。作为合肥红极一时的热门板块，淝河板块内的万科朗拾、信达观棠、保利和光熙悦等一众楼盘曾经多次引发摇号。位于淝河新中心的保利海上瑧悦首开再次点燃合肥市场，合肥出现了消失已久的“抢房”场面。如今的淝河板块是否还值得入手？让我们来全维度分析下...
NO.1|壹
市场分析
一、合肥市区市场表现
首先来一起看看合肥市区整体市场表现，根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，近6年合肥市区新房年均供应595.1万㎡，年均成交645.7万㎡，需求大于供应。这意味着拉6年的周期来看，合肥市场整体表现相对出彩。但2022-2023年整体市场低于平均市场容量，这说明市场在这两年里有所下滑。从走势图不难看出，成交主力年份在2018-2021年，且2020-2021年属于主要的供不应求年份，市场表现最佳。成交价格方面，逐年增长，到2024年5月底，合肥市区新房整体成交均价为22688元/㎡。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从合肥市区新房月度市场表现上来看，2023年整体市场属于先扬后抑，1-4月，在疫情放开、放开限购等利好政策刺激下，市场迎来上行期，自4月份以后逐月下滑，7-11月基本横盘，市场整体表现为量跌价涨，成交主力在合肥的高价值区。到了2024年，在利好政策不断释放的前提下，新房市场回暖明显，而且成交量呈现出逐月上升的态势，但并未超过去年同期。市场仍然需要一段时间修复。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从合肥市区新房存量走势上来看，2023年1月至2024年5月，合肥市区月均市场显性存量面积为187万㎡，按近12个月月均动态销售量计算，理论去化周期平均在5.4个月。从数据表象上来看，市场十分健康。但从走势图可以看出，近1年半合肥市区的显性存量在缓慢增加，去化周期也在逐步提升，但整体相对可控。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从合肥市区二手房市场月度走势上来看，2023年1月至2024年5月二手房月均新增挂牌量2382套，月均成交量1676套，成交均价在19787元/㎡，二手房成交价趋势上在不断走低，且整体低于新房成交价约2606元/㎡。分月度来看，2023年二手房成交量相对平稳，2-4月成交量明显高于其他月份。进入2024年，1-5月挂牌量和成交量回升明显，但整体同样也是低于去年同期水平。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
二、淝河板块市场表现
再来看看淝河板块市场，2023年淝河板块新房市场整体表现也是先扬后抑，1-6月份在疫情放开和率先放开限购的利好因素影响下，市场回暖明显。7-12月基本属于筑底期，一方面是市区全面解除限购政策，另一方面也是一二手房价格拉差进一步缩小，消费者观望情绪愈发严重。到了2024年，在政策利好的加持下，市场出现了回暖，整体呈现出量价齐升的态势，但对比去年同期还是有很大的上升空间。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从淝河板块新房存量走势上来看，2023年1月至2024年5月，淝河板块月均市场显性存量面积为17.28万㎡，按近12个月月均动态销售量计算，理论去化周期平均在4.15个月，比合肥市区显性库存去化周期低1.25个月。这说明，淝河板块在整个合肥市平均去化周期以下，相对来说市场更为健康。但从板块存量走势图可以看出，近1年半淝河板块的显性存量在缓慢增加，去化周期也在不断提升，说明短期市场也在不断承压。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
从淝河板块二手房市场月度走势上来看，2023年1月至2024年5月二手房月均新增挂牌量67套，月均成交量45套，整体成交均价在21467元/㎡，整体略低于新房成交价，2024年4-5月，淝河板块新房成交价甚至跌到了2万以下。但板块内的高品质楼盘二手房价格依然坚挺，比如万科翡翠天际近半年成交均价为2.5-3.5万/㎡，时代领峯近半年成交均价为2.4-2.5万/㎡。同类型产品对比的话，淝河板块的一二手房还是存在小幅倒挂的。这说明，淝河板块的相对来说二手房的保值率较高。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
再来看看淝河板块近期比较有看点的楼盘，5月25日，保利海上臻悦首开，现场座无虚席，推售房源207套，2小时热销4.6亿。这是5月15日合肥发布新政十条之后主城区第一个首开项目，首开现场甚至出现了消失已久的“抢房”场面。一方面是受宽松政策刺激，另一方面从销售数据也不难看出购房者对淝河板块信心十足。
NO.2|贰
板块分析
一、板块定位及规划情况
淝河板块属于城市发展外拓的新兴板块，在合肥“1412”城市中心体系里，淝河板块是18大片区中心之一，且其位于包河区中腹之地，北邻包河老城，东接东部新中心，西南紧靠骆岗中央公园。衔接政务、滨湖、老城以及东部新中心，紧靠高铁南站，背靠南淝河，具有生态和交通枢纽的双重优势。
淝河板块的改造定位是以生活为主，强化生活服务功能，建立完善的生活配套服务体系，产业配套也是规划做科创配套服务。
空间发展规划：
一轴：龙川路作为发展轴
两核：东部新中心和片区特色中心
五区：现代生活服务示范区、有机更新区、中央活力艺术区、科技创新引领区和未来时尚创意岛。
二、板块配套情况
淝河板块坐拥1号线、4号线以及在建6号线三条地铁线路，交通便利。片区内现有屯溪路小学祁门路校区、48中祁门路中学、屯溪路小学（高铁路校区）、合肥市第四十八中(高铁路校区)、合肥一中淝河校区、合肥市第三人民医院新区和合肥市中医院等，教育医疗资源优越。包河万象汇、翡翠天际商业等购物中心以及新网红商业杉杉名品小镇可以满足区域商业需求。
最新消息显示，杉杉名品小镇已于4月底正式封顶，比预期计划提前了大半个月。杉杉名品小镇位于淝河“四横五纵”主干路网中上海路与龙川路交口的东北角，地上两层、地下一层，总体量达11万平方米，是杉杉集团在全国打造的第20座奥特莱斯商业综合体。合肥杉杉的业态将围绕“名品、运动、公园”展开，除了丰富的品牌内容，还将打造12000+平方米的草坪广场、1200平方米的“城市运动乐园”及超1000米环形“城市林荫跑道”等主题区域。项目预计于今年12月开业启幕。
杉杉名品小镇效果图
另外，华润合肥包河万象汇于2024年5月25日盛大开业，为淝河板块注入源源不断的消费力。医疗方面，合肥市第三人民医院上海路院区已于今年4月16日正式开诊。教育方面，合肥一中淝河校区已全面启动各项竣工验收工作，正在有序推进。等投入使用后，将有效扩大优质教育资源的配置，带动淝河区域乃至合肥的教育高质量发展。
合肥市第三人民医院上海路院区效果图
NO.3|叁
结语
合肥楼市在政策利好的推动下正逐步回暖，尤其是淝河板块，凭借其在市场中的稳健表现和高品质楼盘的支撑，再次成为购房者关注的焦点。虽然短期内市场存量和去化周期面临一定压力，但考虑到淝河板块的高品质楼盘保值性，对于购房者来说，淝河板块仍是一个值得关注和入手的优质区域。另外，淝河板块的配套在不断升级和完善，凭借其独特的地理优势，板块发展正以肉眼可见的崛起速度追赶滨湖。在宽松政策的加持下，预计未来淝河板块将继续保持其市场热度。
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