北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

最近继续看学区占坑房，25年入学，考虑通勤，在羊坊店和广外选择。羊坊店的铁路小区电梯塔楼一居室，98年的，算老破小吗？比去年降了100万，才360万，对我们来说贷款压力不大。广外的远见名苑一居或其他次新也是400左右。这两种房子哪个更保值，将来哪个更好出手？

目前的经济走势，每月花大几千租房合适？还是贷款买占坑房合适？体制内工作收入比较稳定，首付要花大部分积蓄，以租养贷。我感觉买房子还是得考虑居住属性。

A：

1、老破小没有明确的房龄标准，重点是破，也就是维护的不好的才算老破小。像财政部大院和人民日报社这种的就不算了，物业负责，保值比商品房还强呢。360万，如果是户型和楼层朝向没硬伤的就合适。

哪种更保值，单从学区来说羊坊店的稳妥，是北京最早的五大学区之一。不过吴家场在莲石路铁道南边了，和丰台两区交界，地段相对弱点儿。从房子来讲短期持有买远见名苑，流动性更好也就好出手。长期的话说不好，维护不给力的话也可能是老破小，还不如直接买老公房踏实呢。或者说看哪边的户型好，房子是用来住的，越宜居的越保值。

2、租房买房哪个划算都争论30年了，没标准，也跟经济形势无关。如果单从财务角度来说，绝大多数时期都是租房划算，全世界都是这通例，否则就没人存款都买房了。

孩子上学不买房能有其他办法吗？如果有的话就没必要买学区房，这都是没办法的办法。尤其是占坑儿房，常规建议就是短期持有，用完了学位就看行情，觉得不合适就卖，没必要非得跟人口的长期大趋势对赌。赢了也不过得到应该得到的，输了更不合适。

3、房子当然得考虑居住属性了，但学区的占坑儿房不是没办法吗？就算降价了，溢价率估计也得20%左右，至少15%吧。

这就跟买衣服似的，谁都知道应该考虑性价比实用性，但不得不买奢侈品的时候就没办法了，只能选择相对溢价低的，可就算是打折了也肯定和普通牌子的没法儿比。所以如果不是真喜欢，那就准备着用完了赶紧出手，趁着不过时还好卖些。

仅供参考。

二

Q:

我就是北京人在北京竟然生活不下去了，我**的，没学历，没工作，没媳妇，没收入，32了，老家儿农民，有宅基地但不可能拆迁，啃不了老也不够低保条件，您说我能怎么办？我当然想努力挣钱，但我能干什么啊？外卖我都跑不了，不是说怕辛苦，而是路痴分辨方向找不着楼，跑了一个月根本赚不着钱。跑滴滴我的车不够档次人家不让，租车又不划算。我现在就是给人家当催本儿不惜力每个月才3500，还管住不管吃，大通铺。

带我一下吧老哥，不怕苦不怕累，只要能赚钱就行，带带我卖房吧，听说卖一单就提成挺高的好几万呢，我也没别的想法就是养活自己在北京立足，好歹咱也是北京人啊。您圣明，给指条道儿也行，我这人老实，没斜的歪的，打小穷怕了就是想赶紧赚点钱，要不然什么都耽误了。您要是有工夫哪天我请您吃饭，帮咱想个门道，我也不能老这么下去是不是……省略300字

A：

1、我帮不上忙，也没时间。而且我既不愿给别人灌鸡汤，也不懂什么赚钱的门道，我自己都赚不着什么钱，谁家都不太容易。

2、估计你这段儿话发给过不少人了，别着急慢慢找。我把这段儿发网上吧，让网友出出主意吧。不反对的话我就发了。

三

Q:

想咨询您我家的事。目前我们在深圳常居，已经在深圳本地置房。3年前从北京搬过来的。北京公园大道有不到200平米的大三居，无贷款。目前出租，且租户非常稳定。燕郊圣得花园有套别墅，目前空置，无贷款。目前市场行情一直不好，想套现一套房产留些现金在手上。

犹豫不决该卖哪套？朝阳公园的房已经出租了10多年，因为小区欧美人扎堆，很好出租基本没断过租客。但缺点是房子渐渐的老了。燕郊那地全国著名睡城，但我家房子院子很大，有2亩多地，独栋住起来很舒服。且在这个房子里曾经住过很多年，孩子也是在这里养大的，孩子也很喜欢这个大院子。我们未来5年回北京的可能性基本没有。

A：

1、卖哪套，房子是用来住的，确定哪套以后住不上了就卖哪套呗。如果是都不住，那常规就是先卖别墅，无论北京还是燕郊的，只要不是强势产业区周边的就必定升值普通。

2、但既然是喜欢那外人就不好说什么了。那就卖公园大道的，典型的70年商务公寓，优势是居住体验高，租金高。劣势也是升值不算太强，年头儿长了更不受追捧，最好成绩是不再落后普宅大盘吧。

或者说这就是看自己重视哪方面了，注重租金就留着，注重升值就意义也不是很大，但一般都比别墅强。

3、再或者说换个思路，假定现在手里没有这两套房，五年后回到北京了，拿着钱想自住了会买哪套？想投资了会买哪套？怎么都是取舍。

仅供参考。

四

Q:

想跟您咨询下未来买房规划。对象家在昌平，上地还有套房子出租，但我上班在丽泽，对象在朝阳，将来孩子上学倾向在东西城。我们预计明年结婚，至少两年后再生小孩，买学区房不着急，但未来应该会买。

现在问题是上班通勤远。纠结是先在丰台买个方便通勤的小两居或一居，等过几年上学再置换呢？还是先在丰台租房，等之后再一步到位买学区房？目前资金有限只够在丰台买个小的，西城买房的话到时候得把上地那套卖了。现在纠结的是在未来孩子上学前这六七年，怎么住，资金咋规划。

A：

1、上地有房，孩子上学倾向东西城？这是上地的学区房，还是上地附近的房啊？常规来讲，如果有了上地学区的，那除非确定是孩子的天分不高，否则几乎没有往其他学区换的，图什么呢？

反正上地是顶级学区，牛娃多氛围好，派位还是海淀第一，如果有的话就没必要折腾其他的了。

2、房子是用来住的，学区房是用来上学的。常规就是先解决居住问题呗，学区房在孩子上学前两年准备也不晚。没必要提前太多，尤其是西城的，就算降了点儿也是30%左右的溢价率，以500万来说，那就等于是150万闲置，既享受不到居住体验，出租的话也收不到这部分租金。

另外是风险问题，明年之后就是确定的入学低谷期了，如果没有鼓励学区房的政策，那溢价部分有可能受影响。

3、先确定上地这套是不是学区房吧，如果是的话就甭折腾了，踏踏实实买自住的。如果不是上地学区的，那也算是海淀学区房，确定用不上就置换，免得过些年又是一次折腾。但考虑好，如果不是上地学区的，那换到西城就必定是增加溢价，也就是降低居住的性价比，想好了再换。

要我说这不像是资金有限的，倒像是有钱人的烦恼。我要建议是先把需求列出来，然后进行排序，是更注重自住，还是最注重孩子上学，或者是也考虑保值，都是相互取舍，不可能各项兼得。

注重自住就卖了上地的一步到位，到上学时再考虑学区房。注重上学就先看上地的是不是学区房，不是的话就换西城，其他的就不强求了。注重保值也是先搞清楚上地这套怎么回事儿吧，然后看预算，总价很高就在西城，能各项兼顾，不太高再说其他的。

仅供参考。

五

Q:

目前预算1000万，孩子1岁，想买套学区属性，面积大点的房子。目前看了博世祥源，保利金泉，凯旋城，链接如下，估计基本都950左右能谈下来，咨询下哪个比较好呢？

A：

1、学区属性的，博世祥园算学区房，有学区溢价，比东西海低一些。凯旋城也算，溢价更低些，千万总价的应该都没什么了，带公寓形式的都相对性价比高。

但保利金泉有学区了吗？这我还真不知道，之前是没有对口的，只能是多校派位。这问清楚吧，小区保值还行，但跟学区房应该没什么关系。

2、注重学校那就是博世祥园啊，朝外的成绩好，家长省心。而且保值也不错，虽然有溢价，但毕竟是房龄新，在北部算很稀缺的资源了，就算过了入学高峰也不至于受多大影响。

注重自住就买凯旋城，虽然这些年价格走势略弱，但相对的就提升了居住的性价比，自住更合适。而且学校也挺好，小学中学都是嘉铭东区。

保利金泉先问清楚吧，如果没有学区就是典型的自住为主。保值也不错，烂尾楼改造中少有的价格走势好的，只要物业不降低水平就还能延续。

3、总之这仨各有优劣，看自己更重视什么吧。具体房源我就不看了，判断不了，不到现场的话看户型图没什么用。

经供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。